המשקיע הקטן חלם על תשואה ונפל לבור הוצאות

גל, שכיר בן 35, רכש לפני הקורונה משרדים בפתח תקווה: 2 מיליון שקל עבור 220 מ"ר ושתי חניות. הוא לקח הלוואה של מיליון שקל ל־12 שנים (בריבית פריים + 1.8%) והחל לשלם החזר של 8,467 שקל בחודש. הציפייה שלו היתה לתמורה של כ־11,800 שקל בחודש, לפי חישוב שמרני של 50 שקל למ”ר ועוד 800 שקל עבור החניות.  

אלא שהיום לגל אין שוכר, והוא בעיקר מנסה למזער נזקים. את המשכנתא הוא פרס ל־25 שנה (באותה ריבית) וגם קיבל דחייה (גרייס) של שלוש שנים, שמספקת לו שקט תזרימי עד מציאת שוכר.

עבור הארנונה, כ־30 שקל למ”ר בחודש, הוא הצליח לקבל פטור מהעירייה לחצי שנה, אך את דמי הניהול, 20-15 שקל למ"ר בחודש הוא נדרש לשלם. בתום תקופת הפטור על הארנונה, הוא עדיין יידרש לשלם למעלה מ־100 אלף שקל לשנה עבור שניהם.

מרבית תוספת המשרדים היא של משקיעים קטנים

הסיטואציה שאליה נקלע גל היא דוגמה אחת למצבם העגום של המשקיעים הקטנים בענף המשרדים, שמגלים שוק של עשרות אלפי מ"ר פנויים ומלחמה על כל שוכר פוטנציאלי. מדובר בשטחי משרדים שנרכשו על ידי אלפי משקיעים קטנים, ברובם במסגרת קבוצות רכישה שצצו בהמוניהן בשנים האחרונות, ובדרך כלל משתרעים על שטח של 250-50 מ"ר. מצבם של המשקיעים הללו, במיוחד באזורים שבהם ההיצע גדול מהביקוש כמו בני ברק, פתח תקווה ואפילו תל אביב, היה בעייתי עוד בטרם משבר הקורונה וכעת הוא רק החמיר.

לפי נתוני אינטר ישראל, ב־2020 נבנו כ־150 אלף מ"ר משרדים במסגרת קבוצות רכישה בצירי מרכז העסקים של תל אביב וסביבתה, 56% מכלל המשרדים שנבנו באותה שנה. עם המגדלים הללו נמנים מגדל ספיר במתחם הבורסה (כ־62 אלף מ"ר) ומגדל הכשרת היישוב של קבוצת סופרין בבני ברק (כ־80 אלף מ"ר). ב־2021 צפויה רגיעה זמנית: רק 26% מהפרויקטים, 71 אלף מ"ר, ייבנו באזור זה במסגרת קבוצות רכישה.

ב־2022 צפויה שוב עלייה בהיקף הקבוצות, שיוציאו לשוק כ־100 אלף מ"ר משרדים, כ־60% מהשוק בשנה זו. ב־2023 יגיעו לשוק כ־72 אלף מ"ר שטחי משרדים של "בעלים קטנים", 24% מכלל השטחים שיגיעו באותה שנה לתל אביב והסביבה. בסך הכל כחצי מיליון מ"ר משרדים שנבנו וייבנו בארבע השנים הללו רק בתל אביב ובסביבתה הקרובה (בני ברק ורמת גן) הם שטחים שמוחזקים על ידי בעלי משרדים קטנים וחלשים בדרך כלל.

“עוד כסף מהבית”

כניסתם של המשקיעים אל הענף נחשבה בעייתית כבר בתחילת הדרך. שוק המשרדים מתנהל שונה לחלוטין מתחום המגורים, הוא דורש יותר ידע וניסיון, ומגיב באופן ישיר למצב הכלכלה המקומית ושוק העבודה. בנוסף לכך פועלות בו חברות ענק כמו עזריאלי, אמות וגב־ים, שנהנות מיתרון ברור והמוצר שהן יודעות להציע לשוכר מותאם לו מבחינת גמישות בשטח, ניהול תחת קורת גג אחת וכדומה. הסיבות העיקריות שהמשקיעים הקטנים נהרו למשרדים היו חששם ממחירי הדירות הגבוהים, המס הגבוה שהוטל על רכישת דירה שנייה ב־2016, וכמובן ההפרשים בתשואות על שכירות – כ־3% בענף המגורים לעומת כ־7% לפחות שהובטחו להם במשרדים, הפרשים שגילמו את ההבדל הגדול גם ברמת הסיכון. במקביל, גם הרשויות המקומיות כמובן חמדו את הארנונה מאותם משרדים, ולא חשבו לרגע לעצור את השיטפון בפרויקטים למשרדים.

אלא שהמשקיעים הללו נמצאים בסוף שרשרת המזון בבואם לחפש שוכרים. חברות ההייטק והחברות "הרציניות" שמבקשות לשכור שטחי משרדים יעדיפו בדרך כלל שטחים בהיקפים גדולים יותר מאלה שמחזיק בהם משקיע קטן כזה או אחר; הן יעדיפו לשכור שטח במגדל שבו שוכרות חברות כמותן, ולא בפרויקט שמורכב ממאות שוכרים קטנים; והן יעדיפו לנהל מו"מ מול יזם שזהו עיסוקו שגם יוכל בהמשך לאפשר להם גמישות בשטחי ההשכרה, ולא מול משקיע שמחזיק ב־150 מ"ר. מלבד זאת, חוסר הוודאות במשק פגע בביקוש למשרדים קטנים, במיוחד כשמדובר בחוזים ארוכי טווח, וחללי העבודה מספקים מענה לכל אלה שמתלבטים בדבר השטח או המיקום, ומעדיפים לשכור ללא התחייבות ארוכה.

מגדלי משרדים ברחוב מנחם בגין בתל אביב. "בתל אביב השחקנים הקטנים מאוד סובלים, ובבני ברק ופתח תקוה השוק מת" צילום: אתר הומלנד

"בשטחים הקטנים המצב קשה", מתריע אלעד פוקס, מנכ”ל אינדקס נדל”ן, הנציגה הישראלית של חברת שירותי הנדל”ן הבינלאומית Savills. "אלה אנשים פרטיים שהתוכנית העסקית שלהם היתה להכניס כסף מההשקעה מיד כשהנכס נמסר להם. לפני חמש שנים, כשהם רכשו את השטחים, המצב היה ורוד וכולם השכירו בקלות במגדלים כמו מידטאון ואלון בתל אביב למשל. כעת הם מקבלים את המשרד כשהביקושים השתנו ומכוונים בעיקר לשטחים בינוניים וגדולים, לרוב עבור חברות הייטק. כבר חיברתי כמה בעלים של שטחים במגדל WE בתל אביב כדי לייצר רצף של 1,200 מ"ר וזה מאוד מורכב. כל אחד מגיע עם עורך הדין שלו, השוכר רוצה תקציב בינוי (מאחר והשטחים נמסרים ברמת מעטפת, צריך להשקיע סכום נוסף כדי להביא אותם לרמת אכלוס), ולא לכל משכיר יש תקציב להשקיע. מרבית הלקוחות לא רוצים לשכור ברמת מעטפת, והרוכש צריך להביא עוד כסף מהבית, כ־3,000 שקל למ"ר כדי להתאים את השטח ללקוח".

גם מאיר כהן, מנכ"ל Offispaces, מציין שרוב התזוזות שרואים בענף הן עדיין מצד החברות הגדולות: "חברות הייטק שרוצות לקחת קומות שלמות לא רוצות לשכור במגדל של קבוצת רכישה. חשוב להן לשכור בשכנות לשמות הגדולים והחשובים בענף ולא עם שחקנים קטנים. בתל אביב השחקנים הקטנים מאוד סובלים, ובבני ברק ופתח תקווה השוק מת". לכהן יש עצה אחת שיכולה לסייע לבעלי הנכסים הקטנים – להתאחד: "אנחנו מקבלים הרבה פניות ואין לנו יכולת לעזור להם כי אין ביקוש. הדרך היחידה שלהם להיחלץ מהמצב היא לאחד שטחים עם בעלי נכסים כמוהם וכך לייצר שטח גדול יותר. בתצורה הזו מצבם ישתפר, הם ייחשפו לשוכרים הגדולים וגם יוכלו לקבל מחיר טוב יותר".

“קנו וקנו”

דוגמאות למצב הקשה של המשרדים יש למכביר. במגדלי סוזוקי ורסיטל בתל אביב יש כרגע אלפי מ"ר משרדים ריקים. לפי פוקס, בבניין שהוקם ברחוב הברזל 11 ברמת החייל, "בית הרופאים", המחיר ירד גם ל־40 שקל למ"ר, פחות ממחצית המחיר שבו הושכרו בבניין שטחים לפני הקורונה. "אף אחד לא האמין שיגיעו למחירים האלה", מציין פוקס.

שחר כרמון, מנכ"ל ובעלים של חברת פריים ניהול משכנתאות ופיננסים צילום: סטדיו LA-POZA

עם זאת הוא מדגיש שעדיין אין מציאות לקנייה: "חלק מהבעלים נשברים ורוצים למכור, אבל עדיין לא רואים מחירי מכירה נמוכים. חלק מהמשקיעים הם אנשים אמידים ואחרים שורדים בשיניים. על הנייר מרביתם גם סגרו עסקה טובה וקנו במחיר של 9,000-8,000 שקל למ"ר, ובינתיים הם מוציאים עוד כסף מהכיס".

הארנונה למשרדים גבוהה בערך פי חמישה מארנונה למ"ר מגורים, וגם את דמי הניהול נדרשים לשלם כרגיל. לשם המחשה, הארנונה במע"ר של תל אביב עומדת על כ־390 שקל למ"ר לשנה, ודמי הניהול החודשיים עומדים על כ־25 שקל למ"ר. לפי חישוב זה, בעל משרד בשטח 100 מ"ר יידרש לשלם מכיסו כ־5,250 שקל בחודש, לפני הוצאות מימון שעשויות להיות גבוהות מאחר שחלק מהרוכשים נטלו הלוואה של עד 70% מערך הנכס.

שחר כרמון, מנכ"ל ובעלים של חברת פריים ניהול משכנתאות ופיננסים: "הישראלים הסתערו על ההשקעה במשרדים, הם קנו וקנו, יש הרבה אנשים שמקבלים עכשיו את המשרדים ואין להם שוכרים. הם תקועים בשלב שלפני עבודות הגמר. מההתרשמות שלי, מרבית הרוכשים הם אנשים אמידים בהשוואה לרוכש הממוצע של דירה להשקעה, כך שרובם מעדיפים להימנע כרגע ממכירה והם מנסים להפחית את התשלומים באופן זמני עד שימצאו שוכר".

לדברי גל, הבחור שקנה את המשרדים הריקים בפתח תקווה, "אני עדיין שלם עם ההחלטה לרכוש משרדים, כבר יש לי דירה להשקעה ורציתי לפזר סיכונים. אז נכון שבסופו של דבר הגיעה הקורונה ונדרשתי לסיוע בהיוון ההלוואה, אבל אני מקווה שהרע מאחורינו". בנוגע לאפשרות למכור הוא אומר: "יש לי עוד קצת אוויר כך שאני לא חושב על זה כרגע. גם להתאחד עם בעלי משרדים אחרים נשמע לי פחות טוב, כי כל אחד מגיע עם האג'נדה שלו. אני מכוון לעורכי דין קטנים, לרואה חשבון או לסטארט־אפ בתחילת דרכו. אני מאמין שהם יהיו קיימים גם בהמשך".