"חד משמעית - אין לנו חיים בלי המטרו המתוכנן בגוש דן"

שנת הקורונה דחקה הצידה את ההתעסקות במשבר הדיור, ובינתיים המצוקה של מחוסרי הדיור רק הולכת ומחריפה. הירידה בהיצע הדירות בשנה האחרונה, בזמן שהביקושים לדירות חזרו לשוק, הקפיצו את מחירי הדירות בעוד 4% והמשיכו להרחיק אותן מחסרי המזל שעדיין לא קנו פה דירה. פאנל שנערך בוועידת התחזיות, בהנחיית עורך הנדל"ן של כלכליסט דרור מרמור, כינס את 3 הפקידים הבכירים בשוק הדיור - יאיר פינס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, צחי דוד, מ"מ סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, האחראי על הנדל"ן והשלטון המקומי, ודלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון במשרד הפנים - בניסיון להבין למה כל כך מסובך להתאים את ההיצע לביקוש, והאם המדינה הרימה ידיים בנוגע לטיפול במשבר הדיור.

שוק הנדל"ן נכנס ל-2021 במצב קטסטרופלי – מינהל התכנון אישר 95 אלף דירות, לעומת 140 אלף שנה קודם לכן. רשות מקרקעי ישראל שיווקה כ-20 אלף דירות, לעומת כ-39 אלף ב-2019.

זילבר: "ב-4 השנים האחרונות אישרנו תוכניות ל-520 אלף יחידות דיור. יש לנו ארסנל מגוון ויפה מאוד של דירות. אנחנו לא מתכננים יותר בהיסטריה, אלא בראייה מאוד מפוקחת. אנחנו במצב מצוין תכנונית, פשוט צריך ללכת ולבנות".

יאיר פינס, אז הבעיה אצלכם.

"בסוף השנה הגענו ל-9,000 יח"ד במכרזי קרקע, וזה מסמן את העתיד. ככל שהמערכת תמהר לחזור למסלול, יאושר תקציב ותוקם ממשלה, אנחנו כמו נמר על קו הזינוק. המערכת מאוד משומנת ואפשר להחזיר את היקף השיווקים כמו בשנים קודמות. כל מה שאנחנו צריכים זה תקציב ותשתיות. ברגע שנקבל את הכלים הללו, מערכת השיווק משומנת".

כמו תמיד, חזרנו לכסף של האוצר שתוקע את שחרור הפלונטר.

דוד: "גם אנחנו מחכים לתקציב מדינה, ונושא הדיור חשוב ביותר. יש פן משמעותי של תשתיות, אבל בחודשים הקרובים יש לא מעט יח"ד שיכולות לצאת לשיווק ולא תלויות בזה. דיור זה כלים שלובים עם התשתיות – תחבורה ציבורית, נת"צים, מטרו. כל מי שמסתובב בכבישי ישראל רואה השקעה מאוד גדולה של הממשלה, וזה משחרר גם את היכולת לבנות. אנחנו צריכים לעבוד ביחד כדי להביא תוצאות, וברור שיהיה יותר קל כשיהיה תקציב".

הביקורת הכי גדולה על גורמי התכנון היא שהם עובדים רק לפי מבחן המספרים באקסל. עוד ועוד דירות על כל גבעה, עוד ועוד שכונות שינה.

זילבר: "רק לאחרונה קיבלנו החלטה שהעיר מודיעין תתכנס פנימה ולא תקפוץ אל הגבעה הבאה. אני לא מדברת על תוכניות שאושרו בעבר. התכנון היום מוטה תחבורה ציבורית והאירוע הוא של תשתיות בכל קנה מידה - מים, ביוב, תחבורה. יש לנו ערים שלא עומדות בתשתיות של כלום. אין לנו חיים בלי המטרו המתוכנן בגוש דן. זה חד משמעי וברור. מטרופולין תל אביב תקרוס בלי המטרו".

בינתיים הגיעה הקורונה, וברור למשל שלא נצטרך את כל אותם מתחמי תעסוקה שהרבתם לתכנן, רק בגלל לחץ של רשויות מקומיות.

זילבר: "אושרו הרבה יתר מדי מתחמי תעסוקה שלא קורה איתם כלום. היום אנחנו בוחנים איפה המוקדים הנכונים שבהם אנחנו רוצים את התעסוקה, שצריכה להיות מספיק גמישה ומוטה תחבורה ציבורית. צריך לעשות את זה ברמה אזורית. היום מאושרים פי 3-4 אזורי תעסוקה ממה שהמדינה צריכה ל-30 שנה קדימה".

הכל קורה בגלל המודל הבעייתי – הרשויות חייבות תעסוקה בשביל שתממן את המגורים.

דוד: "אין ספק שהמודל הנוכחי מתמרץ רשויות מקומיות לקדם מתחמי תעסוקה. אנחנו חושבים שמערכת התמריצים של השלטון המקומי צריכה להיות שונה, השותפות עם השלטון המקומי היא קריטית וצריך לתת עליה דגש הרבה יותר גדול".

פינס: "ראשי רשויות רוצים יחידות דיור חדשות. הם רוצים למלא את הכיתות, את הספריות ואת הרחובות בצרכנים. יש להם דרישה לגיטימית מהשלטון המרכזי לייצר תמהיל מאוזן, וזה אתגר מאוד גדול של הממשלה הבאה. הקונספט הקיים עם המאסות של השיווקים ושל התחלות הבנייה בהכרח מאתגר אותן פיננסית והממשלה צריכה לתת כלים לשם כך. אבל מהלימון אפשר לייצר לימונדה. בעידן של פוסט קורונה – שינוי בשימושים, שינוי בהרכב ההכנסות ועוד - אפשר להתייחס לחלק ניכר מהן ככאלה שהרוח היזמית מפעמת בהן, ויש לחלקן מיזמים שמגדילים להן את ההכנסה. יש לנו הזדמנות לקחת את המשבר הכלכלי ולהפוך את ענף הבנייה לפתרון. כשאתה מקים שכונה חדשה זה לא רק הפועלים באתרים, אלא תעסוקה למעגלים רבים: מטבחים, מיזוג אוויר, תשתיות תחבורה ועוד. אתה לא רק שופך בטונים, אתה מגביר את הפעילות הכלכלית במשק".

מימין: יאיר פינס, דלית זילבר וצחי דוד

ובסוף הכי קל לכם לשווק בפריפריה. איפה שיש למדינה קרקע, ולא בהכרח איפה שאנשים רוצים לגור.

פינס: "אפשר לומר את זה בטונציה חיובית, ולהסתכל על חצי הכוס המלאה. אני חושב שמה שקורה בפריפריה, המגדלים והמנופים שמוקמים שם, זו מהפכה שאותי באופן אישי הפתיעה. עד עכשיו נתנו הנחות של כמעט מיליון שקל לרכישת דירות בהרצליה או בקריית אונו, וזה נגמר. אנחנו מתקנים תוך כדי תנועה. במחיר למשתכן הלכו על הכל בכל מחיר, ואילו בטקט הנוכחי הגענו למסקנה משותפת שלא צריך לתת הנחות באזורי יוקרה, ולא כל המגרש צריך להיות במחיר מופחת.

"הגענו להסכמה משותפת לתת אלטרנטיבה בפריפריה. היום עיירת פיתוח נמצאת מרחק נסיעה של פחות משעה מהמרכז. צריך לירות לכל הכיוונים ואנשים היום רוצים לגור בשדרות, בנתיבות, בעפולה ובכל קצווי הארץ. הממשלה יודעת לתת סט של פתרונות והציבור בוחר מה הוא עושה".

דוד: "במקביל, אנחנו רואים שיצרנו מוקדים שהופכים להיות מוקדים אורבניים חזקים. אשקלון, באר שבע, חריש, הקריות. הם הופכים למרכזים מטרופולינים משניים לתל אביב. אפשר לייצר שם תעסוקה, תרבות, חינוך".

שוב ושוב מכריזה הממשלה כי העתיד נמצא בהתחדשות העירונית. עוד שנה וחצי, באוקטובר 2022, תסתיים תמ"א 38. אנחנו ערוכים לתת פתרונות בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי?

זילבר: "בימינו, להזכיר את תמ"א 38 זה כל כך פאסה. הקורונה חידדה את הצרכים שלנו. צרכי ציבור, דאגה לדברים שקרובים לבית, לא רק מגורים שלא נותנים כלום. כולם מבינים את זה וזה הדבר הנכון. קריסת התשתיות שיש לי במטרופולין תל אביב נובעת בין השאר מזה שכל הזמן עשו רק טיפול נקודתי במגרשים. הערים שלנו כבר בנות 70. צריך תשתיות ל-16 מיליון איש שיהיו פה בעוד 30 שנה, ואנחנו צריכים שהם לא יתפרסו על כל המדינה. נכון, התחדשות עירונית זה תהליך שלוקח זמן, אבל זה לא אומר שזה לא התהליך הנכון. רק התחדשות עירונית זו התשובה, ובאמת כבר לא שווה להזכיר את תמ"א 38. הדברים קורים וזה קורה טוב".