ההצפה שבדרך: פי שניים שטחי מסחר מהדרוש

סכנת הצפה: בענף שטחי המסחר בישראל מתוכננים לשנים הקרובות שטחים בהיקף יותר מכפול מהצורך בפועל. כך עולה מסקירה של חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר שהגיעה לידי כלכליסט.

לפי הסקירה, עד סוף שנת 2024 אמורים להתווסף קרוב למיליון מ"ר של שטחי מסחר – בעיקר קניוני לייף סטייל בסגנון ביג פאשן ופאוור סנטרים פתוחים, ופחות קניונים סגורים. זאת בעוד כוח הקנייה הנוכחי של אזרחי ישראל, בעיקר לאחר משבר הקורונה והעלייה המשמעותית במספר המובטלים במשק, יכול לאפשר כ־400 אלף מ"ר נוספים בלבד על פני תקופה זו.  

"כוח הקנייה החודשי בישראל מאפשר תוספת שנתית של כ־200 אלף מ"ר ב'רף העליון', ובהנחה שכל כוח הקנייה היה זורם לחנויות הפיזיות. בפועל, קניות באונליין שאחרי הקורונה צפויות להגיע לשיעור של 30%-25% מהצריכה בישראל, וחזרה ל'שמים הפתוחים' שיחזירו את הקניות בחו"ל ויפחיתו את הזרימה של כוח הקנייה אל החנויות הפיזיות, ניתן יהיה לפתח כ־100 אלף מ"ר בשנה לכל היותר. בפועל מתוכננים יותר. משמע, לא כל המרכזים המתוכננים יפותחו או חלק מההיצע הקיים ייסגר וישנה ייעוד", אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר. מנגד, לדבריו, אם כל ההיצע המתוכנן אכן ייבנה בסופו של דבר, צפויה ירידה בפדיונות של המרכזים המסחריים והקניונים.

תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר: תם עידן הקניונים הרגילים, ואם ייפתחו עוד מהסוג הזה, הם בהכרח יידרשו להיות גדולים, מעל 50 אלף מ"ר, ולתפקד כמרכזים אזוריים וארציים" צילום: ארז בן שחר

המסחר ישנה את פניו

מרכזי המסחר נפתחו בשבוע שעבר לאחר חודשיים של סגר ואחרי שבשנה האחרונה המסחר היה סגור במשך 200 ימים. הלקוחות הגיעו לקניונים, אך בניגוד להסתערות של קונים על החנויות לאחר הסגר הראשון, בפתיחת הסגר השלישי התנועה בקניונים ובמרכזי המסחר היתה ערה בגלל שמדובר ביציאה מהסגר ובקניות לפורים, וצפויה לרדת לאחר הפסח ובעיקר ביוני כשמאות אלפי מובטלים יפסיקו לקבל דמי חל"ת.

גם הפתיחה המלאה של כל הקניונים וחנויות הרחוב בו־זמנית הורידה את מפלס התורים הארוכים שהיו צפויים אם המסחר היה נפתח באופן חלקי, אך לצד זאת, ברור כיום כי הקניונים, שאיבדו נתח שוק לטובת הפאוור סנטרים והמסחר השכונתי, יידרשו לבצע שינויים, כדי למשוך בחזרה את הלקוחות. בשנה האחרונה שינו הצרכנים הרגלי קנייה ועברו לבצע רכישות בקרבת הבית. קהל מבוגר נמנע מלהגיע לקניונים, הן בתקופות הסגר והן בתקופות שבין הסגרים. הקניות באונליין התגברו ובאתרי האופנה הישראליים זינקו המכירות, בעוד טרום הקורונה היוו המכירות באונליין כ־15%-10% מכלל המכירות של רשתות האופנה.

מרכזי הקניות הפתוחים והמרכזים השכונתיים נהנו בשנת המשבר מעלייה במכירות, ונראה כי גם בימים האחרונים, מאז נפתח המסחר ואף שאחוז גבוה מהציבור המבוגר התחסן, התנועה בקניונים לא מאוד רבה, בין היתר מכיוון שבתי הקפה בהם סגורים. כעת הצפי הוא שהמסחר ישנה את פניו בשנים הקרובות, בעידן הפוסט־קורונה.

נכון לסוף שנת 2020, יש בישראל כ־10.2 מיליון מ"ר שטחי מסחר קמעונאי, ללא שווקים, וביחס של 1.11 מ"ר לנפש. 40% מכלל שטחי המסחר מצויים במרכזי המסחר והיתר ברחובות. מהסקירה של צ'מנסקי בן שחר עולה כי המסחר במרכזי הקניות ובקניונים נמצא בירידה בעוד המסחר ברחובות הערים מתחזק. כיום יש 519 מרכזי מסחר בישראל שמשתרעים על שטח של 4.2 מיליון מ"ר, בהם קניונים, פאוור סנטרים, מרכזי מסחר שכונתיים, מרכזי לייף סטייל, מרכזי בילוי ואחרים. עד סוף 2024 עתידים להתווסף בישראל עוד מיליון מ"ר של שטחי מסחר קמעונאיים. על פי הנתונים, קיימות תוכניות בנייה ל־111 מרכזי מסחר חדשים בשלוש השנים הבאות – תוספת של 25% על המרכזים הקיימים כיום.

ביום שעזריאלי מוכרת קניון המהלך שבו לראשונה מוכרת עזריאלי קניון שלה עלול לשדר שאפילו האריה הזקן נמצא כרגע במצוקה דרור מרמור לכתבה המלאה 

מהסקירה עולה כי ב־2021 צפויה בנייה של 347 אלף מ"ר מסחר, ב־2022 בנייה של 359 אלף מ"ר, ב־2023 ייבנו 220 אלף מ"ר מסחר וב־2024 כ־59 אלף מ"ר. ההערכה היא כי מה שיתווסף בעיקר הם קניוני לייף סטייל בסגנון ביג פאשן ופאוור סנטרים פתוחים, ופחות קניונים סגורים. על פי הסקירה של חברת הייעוץ, קבוצת עזריאלי צפויה לבנות 48 אלף מ"ר, ביג תבנה כ־108 אלף מ"ר, גזית גלוב עתידה להוסיף לפחות 22 אלף מ"ר מסחר, ועשרות אלפי מטרים רבועים נוספים ייבנו על ידי קבוצת צים, מגה אור, נצבא ויזמים פרטיים.

"אנחנו עוברים למרכזים המיוחדים, למרכזי בידור ופנאי וגם לשכונתיים", מסביר בן שחר. "העלייה בשטחי הפאוור סנטרים נגזרת ממספר תוכניות ישנות שגם הן יהפכו למרכזי לייף סטייל כדוגמת הביגים בגלילות, נס ציונה ואחרים. תם עידן הקניונים הרגילים, ואם ייפתחו עוד מהסוג הזה, הם בהכרח יידרשו להיות גדולים מעל 50 אלף מ"ר ולתפקד כמרכזים אזוריים ואף ארציים. שיעור השטחים הריקים גדל מ־3% בשנת 2011 ל־5% כיום, והכיוון ברור".

יותר שטחים לוגיסטיים לאונליין

בקניונים מאשרים שאכן יש מגמה של צמצום שטחי מסחר שאינם מתחום המזון, אך מסבירים כי חלק מהשטחים שמתפנים משמשים את אותה חנות או רשת לשימושים לוגיסטיים, ולשילוב בין המכירות הפיזיות למכירות באונליין.

"אנחנו כבר עשר שנים יודעים שאנחנו הולכים למקום שהוא גם וגם. גם שטחים פיזיים וגם מכירות באונליין", אומר דן פילץ, מבעלי דיזנגוף סנטר בתל אביב. "השילוב ביניהם בא לידי ביטוי בהמון מאפיינים ובהרבה צורות. יש רשתות שמצמצמות שטחים, יש כאלו שממירות שטחים של מסחר לשטחי לוגיסטיקה ומחסנים ויש כאלו שמגדילות שטחים. יש מגמות משולבות. הכל נעשה יותר מתוחכם כי יש אונליין, אופליין והמון שיטות בין לבין. יש חנויות שעושות רק שילוח, חלק מהחנויות מאפשרות רק הזמנה באינטרנט ואיסוף מהסניף ויש גם חנויות שעדיין עובדות רק בקנייה במקום. לכן יש תוספת שטחי אחסנה שיבואו לידי ביטוי בין היתר על ידי פתרונות שהקניונים יספקו ללאסט מייל. לא בהכרח שהחנות תיסגר ותיעלם, אלא תעבור לעבוד יד אחת באינטרנט ויד שנייה בעולם האמיתי וזה יתבטא בהגדלת השטחים הנוספים שהם לוקחים לצורך אחסנה. חלק מהחנויות ישנו את היחס בין שטח רצפת המכירה לשטחי האחסנה".

דן פילץ, מבעלי דיזנגוף סנטר בת"א: אנחנו הולכים למקום שהוא גם שטחים פיזיים וגם מכירות באונליין. בשל התחזקות האונליין גדלו גם השטחים הלוגיסטיים שהרשתות שוכרות בקניונים" צילום: אוראל כהן

בדיזנגוף סנטר, לדוגמה, פועל סניף של רשת המזון מגה שבחודשים האחרונים המיר 100 מ"ר משטח החנות לשטח לוגיסטי לצורך פעילות האונליין. מתוך שטח של 2,400 מ"ר, כעת 400 מ"ר הם מחסנים, 100 מ"ר הוא שטח שהופנה לטובת האונליין ורצפת המכירה כוללת כיום 2,000 מ"ר. רשת זארה ביקשה תוספת של 1,000 מ"ר לחנות בדיזנגוף סנטר, אך בהיעדר שטחים פנויים הוגדלה חנות המותג ב־150 מ"ר שהופנו כולם לשטחים לוגיסטיים. "ברור שהאונליין התחזק בשנה האחרונה, ברור שמי שהיה מוכן לזה עם אתר רציני זה נתן לו המון כלים, ומי שלא היה מוכן הצטער בקורונה שאין לו כלי אפקטיבי. כתוצאה מהתחזקות האונליין גדלו גם השטחים הלוגיסטיים שהרשתות שוכרות בקניונים", אומר פילץ.

"המשבר גורם לנו לזקק את הפעילות"

לפני משבר הקורונה ענף המסעדות נהנה מעלייה בצריכה, בזכות המשלוחים ובשל הרצון של הצרכנים לשיפור הנוחות – מה שהגביר את הצריכה של אוכל מוכן. הקורונה עצרה את המגמה אך חיזקה את ענף המשלוחים, ונראה כי עם היציאה מהמשבר יימשך הרצון לצרוך מוצרי נוחות ומזון מוכן. בהתאם, צפויים השטחים שיאוישו במרכזי המסחר ובקניונים בבתי עסק מתחום ההסעדה לגדול. על פי איגודי המסעדנים, לפני הקורונה היו בישראל 14 אלף בתי קפה ומסעדות ובמהלך המשבר נסגרו 4,000 מתוכם, ומאלה שנותרו יש כ־3,000 מסעדות ובתי קפה שיתקשו להיפתח מחדש. בשלב זה קשה לצפות את המספר המדויק של עסקי המזון שלא יתרוממו לאחר המשבר, אך עם זאת, על פי התחזיות בענף הנדל"ן, בהנחה שהחיסונים יועילו והפגיעה ברמת החיים לא תהיה גבוהה במיוחד, אנשים יחזרו לבלות ולשבת במסעדות ושטחי ההסעדה והבילוי יגדלו על חשבון הסופרמרקטים וחנויות ה"לא מזון".

"כל רשתות בתי הקפה והמזון המהיר יחוו סגירה של סניפים. המשבר הזה גורם לנו לזקק את הפעילות", אומר גיא יקר, הבעלים של רשת פלאפל בריבוע, וממובילי התאגדות רשתות המסחר, האופנה וההסעדה. לדבריו, "מספר המועסקים בענף ההסעדה ירד מ־200 אלף ל־140 אלף עובדים, על פי נתוני איגודי המסעדנים, ויש לפחות 2,000 עסקים שהם חיים מתים. הם עדיין רשומים ברשויות המקומיות או ברשות המסים, אבל לא יחזרו לפתוח את העסק. גם לי יש סניף שנסגר בראשון לציון והוא עדיין עסק חי, לכאורה, כי הוא רשום ברשות המסים, ואנחנו עדיין משלמים עליו ארנונה. אבל הוא לא יחזור לפעול. הגענו למקום שבו דמי השכירות מהווים נטל מפלצתי על המחזור, ובהינתן הנתונים האלה איפה שאני רואה שאין לי אופק, צריך לוותר".

לצד הסגירות, מפתח יקר רשת המבורגרים חדשה שדווקא בתקופת הקורונה קיבלה תאוצה, מגמה שתואמת את המגמות בענף הנדל"ן. לא מעט שטחי מסחר התפנו בשנה האחרונה ודמי השכירות ירדו, מה שמאפשר לעסקים בריאים כלכלית דווקא להתרחב בתנאים נוחים יחסית. "הסניף הראשון של מותג ההמבורגרים החדש שלנו starving נפתח לפני כשנה ובחודשים האחרונים חתמנו על עוד חמישה מיקומים בהוד השרון, גני תקווה, במגדלי בסר, ביבנה הירוקה ובאבן יהודה", אומר יקר. "אלו סניפים קטנים של 50 מ"ר, שטחים קטנים, כוח אדם רזה ולא מיומן, סניף היברידי עם מיכון מקצועי שמפחית את הצורך בכוח אדם יקר וממקד את הלקוח למוצר".

מהסקירה עולה כי ב־2020, שנת הקורונה, ההוצאה הממוצעת של משקי בית על מסעדות ובתי קפה ירדה ל־15% לעומת 17% ב־2018, ואילו הצריכה של מזון בסופרמרקט עלתה ל־85% לעומת 83% בשנת 2018. כעת צופה בן שחר כי בשנת 2025 תחום ההסעדה יהווה 25% מההוצאה של משקי הבית בעוד ההוצאה על קניות בסופרמרקט תקטן ל־75%. כתוצאה מכך, התחזית שלו היא ששיעור שטחי ההסעדה במרכזי המסחר ובקניונים יזנק מ־10% כיום ל־15%–20% בשנת 2025.