מחיר למשתכן הגדילה בעיקר את הביקושים, לא את ההיצע

תוכנית מחיר למשתכן בעיקר הגדילה את הביקוש לדירות. סבסוד הדירות על ידי המדינה וההגרלות לרוכשים הוסיפו עשרות אלפי משקי בית למעגל מחפשי הדירה, שלפני השקת התוכנית לא חשבו שביכולתם לרכוש דירה. זו אחת המסקנות במחקר שביצעו ד"ר מיכל לרון ונדב פן ממכון ברוקדייל עבור משרד השיכון ונחשף כאן לראשונה. המחקר מבוסס על שאלון אינטרנטי שנשלח ל־165 אלף זכאי מחיר למשתכן, שממנו התקבלו בסופו של דבר 23 אלף שאלונים מלאים במידה מספקת.

46% מזכאי מחיר למשתכן החלו לחפש דירה רק בעקבות השקת תוכנית הדיור של מחיר למשתכן. 62% מאלה שהחלו בחיפוש דירה בגלל התוכנית גם רכשו בסופו של דבר דירה במסגרתה. משום שהתוכנית עוררה בפעם הראשונה ביקוש לדירה באוכלוסיות חלשות מבחינת מאפייני הכנסה, השכלה וגיל — בני 40 ומעלה ללא דירה — החוקרים משערים כי מדובר בקבוצת אנשים שלפני כן התרחקה משוק הדירות למכירה משום שסברה כי אינה יכולה לרכוש דירה. המשמעות היא שהמדינה יצרה ביקושים חדשים, ולפי נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, היא לא פתרה דרמטית את המחסור בהיצע לביקושים הקיימים.

נדב פן. נוכחות גבוהה של חרדים צילום: ירדן דיסקין

פחות הון עצמי

בשיחה עם “כלכליסט” מסביר פן כי הצלחת מחיר למשתכן היא בעיקר בכך שהמדינה החליפה במידה מסוימת את המשפחה. זכאי מחיר למשתכן שרכשו דירה במסגרת התוכנית עשו זאת עם פחות הון עצמי ופחות סיוע מהמשפחה, לעומת זכאים שבסופו של דבר קנו דירה בשוק החופשי. הם הצליחו בכך בעזרת שילוב של דירות זולות יחסית ונטילת משכנתא בשיעור של יותר מ־75% ממחיר הדירה.

על פי המחקר, זכאים שרכשו דירה במחיר למשתכן שילמו בממוצע 100 אלף שקל פחות מזכאים שרכשו דירה בשוק החופשי: מחיר דירה ממוצעת במחיר למשתכן היה 1.277 מיליון שקל, ואילו בשוק החופשי היה 1.378 מיליון שקל.

לכך מתווסף שיעור מינוף גבוה ביחס למקובל בשוק החופשי. בנק ישראל אפשר לזכאי מחיר למשתכן לקחת משכנתא בשיעור של עד 90% ממחיר הדירה, בעוד רוכשי דירה בשוק חופשי יכולים לקבל משכנתא של עד 75% בלבד משווי הדירה. זכאי מחיר למשתכן ניצלו את האפשרות הזו. על פי החוקרים, 49% מרוכשי מחיר למשתכן לקחו משכנתא בשיעור של יותר מ־75% משווי הדירה, בעוד רק 23% מהזכאים שרכשו בשוק החופש נטלו משכנתא בשיעור כזה. כמו כן משכנתא ממוצעת לרוכשי מחיר למשתכן היתה 864 אלף שקל, 68% מערך דירה ממוצע. לעומת זאת, המשכנתא הממוצעת של זכאים שפרשו מהתוכנית לשוק החופשי היתה 836 אלף שקל, רק 60% משווי דירה ממוצעת בשוק החופשי.  

פחות סיוע מהמשפחה

רוכשי דירה במחיר למשתכן קיבלו 266 אלף שקל בממוצע סיוע מבני המשפחה, כ־21% משווי דירה ממוצעת. זכאים שרכשו דירה בשוק החופשי קיבלו מבניהמשפחה סיוע של 338 אלף שקל, כ־25% מהמחיר הממוצע של דירה בשוק החופשי. קונים במחיר למשתכן הצליחו לרכוש דירה גם עם פחות כסף פרטי שלהם: 147 אלף שקל, שהם כ־11% ממחיר דירה ממוצעת. זאת לעומת 204 אלף שקל, שהם 15% ממחיר דירה שנרכשה בשוק החופשי, שנאלצו להביא זכאים שפרשו מהתוכנית.

בהיעדר מדיניות ממשלתית אחרת שתאפשר דיור בר השגה, התוכנית הצליחה בכך שאפשרה לאוכלוסייה חלשה להשיג בעלות על דירה, אך החשש הוא כי הם יתקשו לעמוד בגובה ההחזרה הכספי, ולכן מצויים בסיכון, במיוחד כעת בתקופת המשבר הכלכלי. על פי המחקר, 63% ממשקי הבית שרכשו דירות במחיר למשתכן משתכרים פחות מ־18 אלף שקל בחודש, 31% משתכרים פחות מ־12 אלף שקל בחודש. הסוגיה הזו נבדקה בראיונות שערכו החוקרים עם יזמי נדל"ן שהשתתפו במחיר למשתכן. "היזמים ענו שהם סומכים על הבנקים שאישרו את המשכנתאות שעשו בדק בית", אמר פן ל”כלכליסט”. הוא גם הדגיש שהראיונות נערכו לפני פרוץ הקורונה.

ייצוג חסר של ערבים

המחקר מצא ייצוג חסר של האוכלוסייה הערבית. בעוד שערבים מהווים 21% מהאוכלוסייה, רק 2% מזכאי מחיר למשתכן הם ערבים, ו־49% מאותם ערבים שהוציאו תעודת זכאות כלל לא השתתפו בהגרלות. מנגד, שיעור החרדים מקרב הזכאים היה 17%, גבוה פי שניים משיעורם באוכלוסייה. החוקרים מציינים כי שתי קבוצות אוכלוסייה אלה סובלות ממצוקת דיור, לכן היה אפשר לצפות להיענות גבוה גם מקרב הערבים. 

מתחם של מחיר למשתכן. המדינה החליפה במידה מסוימת את המשפחה צילום: ליטל גואלמן

ההסבר שהם מוצאים לייצוג החסר של הערבים הוא מיעוט פרויקטים בישובים ערביים. עדות לכך היא העובדה כי חצי מהזכאים הערבים נרשמו בשלב מאוחר מאוד של ההגרלות ורק ולאחר שנודע על פרויקט ראשון בעיר הערבית נצרת.

פן: "קבוצת הערבים שהשתתפה בתוכנית היא משמעותית יותר משכילה וחילונית מכלל הערבים. זה אומר שהתוכנית אינה מותאמת לאוכלוסייה מסורתית. למשל יזם ערבי אמר לנו שבעיני לקוחותיו לא נתפס שהתוכנית תקבע מי יהיו השכנים שלהם. לכן צריך למצוא דרכים להתאים את התוכנית לערבים".

אריאל רוזנברג, ראש אגף בכיר שיווק במשרד השיכון: "מחקר זה הוא נדבך נוסף בהליך הלמידה והסקת המסקנות הרציף שקיים המשרד בשנים האחרונות, ובא לידי ביטוי בשיפורים ושינויים שנעשו לטובת הזוכים לאורך הדרך, ולאור שיח רציף ופתוח עם הרוכשים והיזמים.

"התוכנית החדשה של השר ליצמן גם היא תוכנית משופרת שנבנתה לאור מסקנות המשרד בחמש השנים האחרונות, ובין היתר מעניקה הנחות מידתיות ומשפרת את שיטת המכרז".