בעלי דירות גג בת"א דורשים מהעירייה פיצוי של 100 מיליון שקל

למעלה מ-100 בעלי דירות גג בתל אביב הגישו היום (ה') תביעת ענק לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר שבה הם דורשים פיצוי על ביטול תוכנית הגגות של העיר מתוקף סעיף 197 (ירידת ערך). היקף התביעה מוערך בלמעלה מ-100 מיליון שקל וכרגע רשומים בתביעה כ-113 בעלי דירות.

מדובר בשלב זה בתביעה של בעלי דירות ברובע 3 שתוכניתם הרלוונטית (תוכנית רובע 3) אושרה בינואר 2018 והוגשה ביום האחרון שמתאפשר לכך - כלומר בתום 3 שנים ממועד אישור התוכנית (בעקבות הקורונה ניתנה ארכה של 60 יום נוספים, ד"ל).

בניינים ברחוב אבן גבירול צילום: עמית שעל

תוכנית הרובעים היא תוכנית שנועדה לספק ודאות לבעלי הדירות וליזמים באמצעות הסדרת זכויות הבנייה כולל תוספת הזכויות למבנים הן אם במסגרת תמ"א 38 ובין אם מעבר לכך בזכויות בנייה רגילות. התוכנית לרובע 3 מתפרשת מהים במערב ועד לרחוב אבן גבירול במזרח ומרחובות בן-ציון ומרמורק בדרום ועד לנחל הירקון בצפון תל אביב. במקביל להסדרת הזכויות התוכנית ביטלה את תוכנית הגגות (תוכנית ג') אשר אפשרה לבעלי דירות אחרונות להרחיב את דירתם בחדר על הגג בשטח של 23 מ"ר ומרפסת גג.

התביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הוגשו ע"י משרד עורכי הדין מני קורן ושות', בליוויו של משרד השמאים חננאל ברהום. לטענת עוה"ד מני קורן, אישור תכנית הרובעים, פגעה פגיעה כספית ניכרת בבעלי הדירות בקומות העליונות, אשר הפסידו את האפשרות להנות מדירה מרווחת בקומה העליונה של הבניין ובמקום זאת הם נאלצים להתקוטט עם יתר דיירי הבית, על מימוש הזכויות בקומת הגג במשותף עבור יזם, שיקבל את מלוא הזכויות בגג תמורת חיזוק המבנה.

בשומה של השמאי חננאל ברהום שנערכה עבור דירה בקומה השלישית והאחרונה בבניין ברחוב אוסישקין, נכתב, כי התוכנית "ביטלה את יכולתם של דיירי הקומות העליונות להרחיב את דירתם ע"פ תוכנית ג' והתוכנית קבעה כי תוספת הבנייה בשטח הגג תועבר אל כלל דיירי הבית אשר יוכלו לממש את אותן זכויות רק אם ישפצו ויחזקו את הבניין. בכך נוטרלה למעשה יכולתם של בעלי דירות הגג לממש את זכויותיהם על הגג ושווי זכויוותיהן נפגע". עוד נכתב בשומה, כי עמדת הוועדה המקומית היא לחייב את כלל הדיירים על הזכויות בגג כך שלמעשה הן משויכות לכלל דיירי הבית. במקרה של הדירה באוסישקין השמאי קבע כי שווי הזכויות הקודם היה כ-800 אלף שקל וירד לכ-230 אלף שקל.

הרעיון להגשת התביעה נולד לאחר שהוועדה המקומית הגישה ערר כנגד החלטת שמאית מכריעה אשר קבעה כי צריך להכיר בזכויות הבנייה מכוח תכנית הגגות במצב שקדם לתוכנית הרובעים עבור כלל דיירי הבית. הוועדה המקומית הגישה ערר על החלטת השמאית המכריעה וטענה כי את הזיכוי בזכויות הבנייה לפי תוכנית הגגות, יש לייחס אך ורק לבעלי דירות הגג. לטענת התובעים, תחשיב כזה, אשר בוצע על ידי הוועדה המקומית עצמה, מלמד על פגיעה משמעותית בשווי זכויות הבנייה של אותן דירות עליונות ולאור קביעה זו הוגשה התביעה.

לטענת השמאי ברהום, לא ניתן לקבל את המצב לפיו הוועדה המקומית גובה דמי היטל השבחה גבוהים מאד מחד, ומאידך לא תשלם פיצוי לנפגעים מאותה התכנית, בגין אותן הטענות שטוענת העיריה בעצמה. ההבדל המהותי בין סוגיית היטל ההשבחה לבין הסוגיה העולה בתביעת הענק, נעוץ בכך שתביעה לפי סעיף 197 מתיישנת אחרי 3 שנים ממועד אישור התכנית הפוגעת, ואילו דרישת תשלום דמי היטל ההשבחה בגין התוכנית עומדת וקיימת לעולם וממתינה לבעלי הדירות עד למועד בו ימכרו ו/או יבקשו להרחיב את דירתם גם בעוד שנים רבות ואפילו עבור יורשיהם.