ירידה לצורך עלייה

הציר הראשון משקף מציאות לא פשוטה שהולכת והופכת למטרידה, בעיקר עבור קוני דירות פוטנציאלים אשר מסתכלים אל עבר העתיד ומקווים שיוכלו לרכוש דירה. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט אשר מראים כי ישנה ירידה בהיקפי הפעילות של ענף הנדל"ן בשנת 2020.  

בשנה החולפת נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות, הן בדירות הנמכרות בשוק החופשי והן בדירות של מחיר למשתכן, בשיעור כולל של כ– 10% בהשוואה לשנת 2019. ירידה נוספת נרשמה בפדיון הענפי, אם כי מדובר בירידה מתונה יותר. משבר הקורונה אשר אחראי ישיר לחלק מרכזי מהשיבושים שחווה שוק הנדל"ן בשנת 2020, גרם גם לקושי בפעילות ובהתכנסות מוסדות התכנון והוועדות הרלוונטיות. נגרם גם עיכוב באישורי תוכניות חדשות, מתן היתרי בניה, וקידום פרויקטים – כאשר להערכת האנליסטים של חברת דן אנד ברדסטריט מדובר בעיכוב של כ -4 חודשים בממוצע במסירת פרויקטים. אלו, וגורמים נוספים גרמו לצמצום במלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה. בשנת 2020 מלאי הדירות החדשות הגיע לשפל של כ – 40.000 יחידות דיור, נתון הנמוך ב 15% לעומת מלאי הדירות החדשות למכירה בשנת 2019.

המצב המדאיג הופך אף למדאיג יותר כאשר התוכנית החלופית ל'מחיר למשתכן' לא ממש ברורה, וגם עולם ההתחדשות העירונית לא יודע באם תכנית ה'התחדשות הבניינית' – התכנית החליפית לתמ"א 38 - אכן תצליח לתת תמריצים מספקים שייצרו כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, ושיעניקו מענה משלים למצוקת הדיור. בנוסף, בשנת 2020 נרשמה ירידה של מעל ל 50% בשיווק קרקעות מצד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בהשוואה לשנת 2019. לפי פרסומים שונים, במהלך שנת 2020 נחתמו מכרזים לבניית 10,000 דירות בלבד על קרקעות רמ"י, לעומת למעלה מ-20,000 אשתקד.

הציר השני הוא הביקוש שלפי כל הסימנים רק ילך ויגדל: שיעור הפריון בישראל עומד על כ 3.1 לאישה, הגבוה מכל מדינות ה OCD, יחד עם הריבוי הטבעי הגבוה ו'קיבוץ הגלויות' הכולל טפטוף נוסף של עלית יהודים מכל רחבי העולם, צפויה אוכלוסיית ישראל להכפיל עצמה עד שנת 2048. מעבר לכך קיימים פרמטרים נוספים כגון אחוז הגירושין שמגיע עד לכ– 30% ונמצא בעליה מתמדת, והנה חלק מהסיבות לביקוש לדירות שרק ילך ויגדל, לעומת היצע שיחסית הולך וקטן.

החיכוכים וההתנגשויות בין שני הצירים אשר נעים על רצף הזמן באופן מקביל, אך נפגשים בתכיפות גבוהה יותר בתקופה מאתגרת זאת, עשויים בסבירות גבוהה להביא לעליית מחירי הקרקעות והדירות באזורי הביקוש וסמוך אליהם, דבר שימנע מזוגות רבים לרכוש דירה בישראל, או לכל הפחות לרכוש דירה באזורים אטרקטיביים. מצב זה מדאיג את הדיירים, אך לא רק, הוא גם מדאיג את שאר הנפשות העוסקות בענף ומתפרנסות ממנו.

השנה הזאת הייתה מאתגרת עבור כולם אך עבור השחקנים החזקים במשק זאת הייתה הזדמנות נוספת להוכיח איתנות. כ–2,000 עסקים בתחום הנדל"ן נכשלו פיננסית השנה, מספר כפול משנת 2019, והקושי בהשגת אשראי ומימון היה בעוכריהם של חברות שנכנסו למשבר במצב כלכלי שברירי, או שלא היה להן גב פיננסי רחב.

"החמצן" שהגיע לענף היה מרוכשי הדירות שביכולתם לקנות דירה בעת הזאת. כאמור, לצד אזרחים רבים שנפגעו בתקופת הקורונה ישנה מגמה של חזרת המשקיעים לשוק, וכניסת זוגות צעירים רבים בעלי יכולת כלכלית שמבינים שבמציאות הנוכחית, מחירי הדירות לא ירדו באופן משמעותי. למעשה, בהסתכלות קדימה, המחירים צפויים רק לעלות ולהאמיד, אלא אם יתקיים תרחיש לא צפוי ויוצא דופן.

לרגל פורום בכירי ענף הנדל"ן של DUN'S 100 שאלנו את כמה מבכירי הענף על אתגרי השנה האחרונה, על הפתרונות האפשריים לבעיית הדיור בישראל ועל עתיד הענף. המרואיינים שענו לשאלות כללו את ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת 'אשדר חברה לבניה', דן פרנס, מנכ"ל 'קרסו נדל"ן', מיכה קליין, מנכ"ל 'אפריקה ישראל מגורים', זיו יעקבי, מנכ"ל ושותף ב'אקרו נדל"ן יזום', רון אבידן מנכ"ל ב'אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבניין ".

ארנון פרידמן: "הקיטון בהיקף מכירת הדירות ב-2020 ביחס למכירת דירות בשנת 2019 לא נובע רק מהירידה בכוונות הרכישה של הציבור בתקופת הסגר הראשון והשני כתוצאה מהקורונה, אלא גם מצמצום המלאי הזמין למכירה שבידי היזמים/ קבלנים ובמיוחד במסגרת תכנית מחיר למשתכן. צמצום המלאי נובע מהקיטון בשיווקי קרקע ע"י המדינה ומקיטון בכמות היתרי הבנייה שהתקבלו בשנה האחרונה ביחס לשנים קודמות".

מיכה קליין: "צריך להבין מהיכן מגיעה הירידה: תוכנית "מחיר למשתכן", במהלכה שווקה כמות גדולה של דירות בפרק זמן קצר, נגמרה, ואנחנו מרגישים עכשיו, לראשונה, איך זה בא לידי ביטוי. שנית, לא ניתן להתעלם מהעובדה האובייקטיבית שבעקבות הסגרים הייתה תקופה של כחודשיים בהם משרדי המכירות היו סגורים. למרות זאת, מבחינה מעשית, אנחנו רואים שהביקוש לדירות חזק כיום מאי פעם והמכירות של אפריקה ישראל מגורים, בשוק החופשי, גדלו באופן משמעותי בהשוואה לרבעונים משנים קודמות: באוגוסט האחרון מכרנו 85 יחידות דיור, בפרויקט היוקרה שלנו, ברחוב אבן גבירול פינת ארלוזרוב בתל אביב, בו טווח מחירי הדירות נע בין 2.8 מיליון ₪ לעשרות מיליוני שקלים, מכרנו עשרות דירות רק בשבוע האחרון וזאת מבלי פרסום כלל. קצב מכירות זהה ואף מוגבר אנו רואים גם בערים כמו חריש, גבעת שמואל ועוד, מה שמוכיח שהשוק חזק, בעל ביקושים יציבים וצרכנים משוכללים שמבינים שהיצע הקרקע מצומצם.

הצרכן יודע שאין שיווקים חדשים של המנהל או התחלות בנייה חדשות. למשוואה הזאת הוא מוסיף את ההליך הבירוקרטי המתמשך ומבין שאנחנו הולכים לעליית מחירים, פשוט כי הביקוש עולה משמעותית על ההיצע. לכן הצרכן ממהר לקנות כבר עכשיו ולראיה נתוני בנק ישראל שמראים ששוק המשכנתאות בחודשים האחרונים עלה ב 15%. המגמה ברורה.

משלב מאוד מוקדם במשבר הזה הבנו שאנחנו במציאות אחרת והשוק משתנה: משוק ותיק, עם דפוסים קבועים שידע להתמודד מול מצבי קיצון, בדמות מלחמות ומתקפות טרור, לשוק משתנה המחייב אותנו להפוך מ'נושאת מטוסים' כבדה לסירה שמגיבה במהירות שיא. די מהר שינינו את שיטת השיווק, הקמפיינים והפרסום שלנו. במקום לפרסם ב-"פרינט" ובערוצי המדיה, בהם נהגנו לפרסם בשגרה, עברנו לפרסם במרחב הדיגיטלי ובטלוויזיה. ידענו לא לבזבז כסף לחינם ובמקביל להביא תוצאות עסקיות מיידיות בפרסום חכם שנעשה בין הסגרים. בנוסף, לצד הגדלת עתודות המלאי שלנו, אנחנו מקדמים בצורה דרמטית תהליכי רישוי והתנעה של פרויקטים חדשים. אנחנו מבינים שיש ביקוש חזק לדירות ופועלים להבשלה מוקדמת של פרויקטים בצורה מאסיבית ממה שעשינו בעבר".

זיו יעקבי: "כמו כל המשק, גם ענף הנדל"ן נפגע בשל הקורונה. במצב הנוכחי, אנשים מקבלים החלטות לגבי העסקה היקרה ביותר בחייהם - רכישת דירה – תוך שהם חשים חוסר ודאות לגבי עתידם. לאחר הסגר הראשון, הייתה תחושה של חזרה לשגרה אשר השפיעה באופן חיובי על המכירות באופן שבא לידי ביטוי בגידול בהיקף העסקאות שנחתמו בחודשים אוגוסט וספטמבר. כשנכנסנו לסגר שני, שוב חלה האטה אם כי בסיכומו של דבר זו הייתה שנה לא רעה עבור יזמים בתחום הבניה. הקורונה לא העלימה את הביקוש, אלא העבירה אותו למצב המתנה עבור פלח שוק מסוים. עד שהביקוש יפרוץ שוב, לאחר שתחזור הוודאות למשק, על החברות לצלוח את ההאטה. חברות בעלות חוסן פיננסי ותזרים מזומנים טוב מחזיקות מעמד.

הגישור על הפערים ביעדים, ובין הביקוש הכבוש לבין בין חוסר הוודאות, מתבצע באמצעות מבצעי מכירות, מתן הטבות לרוכשים ופריסת תשלומים נוחה, המתאימה את תנאי התשלום לצרכי הלקוח. לשמחתי, היות שחברת אקרו נדל"ן פועלת במרכז הארץ, באזורי הביקוש, לקורונה ישנה השפעה מועטה על פעילות החברה. בנוסף, יש לזכור שבכל משבר יש גם הזדמנויות עסקיות, וחלק מהמאמצים שלנו בתקופה הנוכחית מופנים לאיתורן ולמימושן של הזדמנויות אלה".

רון אבידן: "אנחנו לא מרגישים פערים משמעותיים בין המכירות בשנה שעברה לשנה הנוכחית. נכון שהייתה אי ודאות כשהחל הסגר הראשון ונאלצנו לסגור את משרדי המכירות, אך כאשר פתחנו אותם מחדש הייתה התנפלות מחודשת על השוק כך שהפערים שנוצרו צומצמו כמעט לחלוטין. חודש יוני למשל היה חודש שיא מבחינת מכירות הדירות של אזורים בשנים האחרונות, וגם בחודשיים האחרונים מכרנו מאות דירות. אפשר לראות שלמרות הקורונה, בכל רבעון השנה הצלחנו למכור יותר ויותר דירות. בחודשיים האחרונים אנחנו רואים גם חזרה לשוק של משקיעים ושל זוגות צעירים שנותרו ללא חלופה לאחר ביטול תכנית מחיר למשתכן. מעבר לכך, אזורים מפתחת תחומים נוספים כמו ההתחדשות העירונית, דיור להשכרה לטווח ארוך והנדל"ן המניב, המהווים בסיס איתן להמשך הצלחתה של החברה גם בתקופה זו".

דן פרנס: "הסיבות להאטה במספר הדירות הנמכרות קשורות מן הסתם בהשלכות הקורונה ובעיקר בפגיעה הכלכלית או בחשש מפני פגיעה כלכלית שחשו חלקים נרחבים בציבור. המענה שהענף יכול לתת לכך מוגבל. לכל היותר ניתן להגביר את הגמישות בפריסת התשלומים ועניין זה עשוי לייצר פתרון לחלק מהרוכשים הפוטנציאלים, אלא שחלק אחר פשוט ימתין להתבהרות המצב הבריאותי והכלכלי. בנוסף, נראה שיש פוטנציאל להרחבת הביקוש מצד המשקיעים שבתקופה סוערת כזו מחפשים יעד השקעה סולידי לכספי החסכונות שלהם".

מיכה קליין: "בשנה הקרובה, ובכלל בטווח הנראה לעין, מגמת עליית מחירים תימשך. ה'סייקל' של המכירות הוא שאנחנו מוכרים היום קרקעות שקנינו לפחות לפני שנתיים ויותר. יש מחסור בקרקעות, תחרות עזה במכרזים ומחירי הזכייה של היזמים מרקיעי שחקים".

דן פרנס: "מעריך כי ככלל תהיה יציבות עם מגמה של עליות מתונות במחירים. לעומת זאת, באזורים מסוימים שבהם נוצר בשנים האחרונות עודף היצע (עפולה, קריית גת, קריות וכו') אני מעריך כי תהיה ירידת מחירים מקומית".

רון אבידן: "הבעיה המרכזית של שוק הדיור היום, הוא היצע הקרקעות - המדינה משווקת פחות מרבע ממספר הקרקעות הנדרש למגורים. במקביל, תהליכים של התחדשות עירונית, שהם האלטרנטיבה להיעדר הקרקעות, לוקחים זמן רב. שני אלו בשילוב ביטול תכנית מחיר למשתכן והיעדר תכנית ממשלתית חלופית שתסדיר את שיווק הקרקעות ותאפשר יציבות תכנונית, עלולים להמשיך ולהגביר את פערי ההיצע והביקוש וכתוצאה מכך גם להוביל לעליות מחירים נוספות".

זיו יעקבי: "ככלל, שיווק הקרקעות ע"י רמ"י אינו מספק את הביקושים ליחידות דיור חדשות. עפ"י דיווח רמ"י, בשנת 2019 הקצתה הרשות קרקע לכ-38,000 יח"ד. שנת 2020 תסתיים עם מס' נמוך במידה ניכרת של יחידות משווקות, ומגמה זו צפויה להימשך גם בשנה הבאה.

נוסיף לכך את העיכוב הניכר בהליכי התכנון בכלל, והוצאת היתרי בניה בפרט, עקב הסגרים שהיו, אי קבלת הקהל ברשויות המקומיות, ועבודתן החלקית, והבירוקרטיה הקשה בכלל בישראל- הרי שאני צופה שבשלהי שנת 2021 הביקוש לדירות, שהואט בשנת 2020, יתפרץ.

אני מאמין כי היצע הקרקעות הזמינות לבניה, שלא התפתח והבשיל בשנת 2020, לא יספק את הביקוש. לאור זאת, ההערכה שלי היא שמחירי הדיור באזורי הביקוש בארץ יעלו".

ארנון פרידמן: "בשנת 2021 אמורים לפעול שני כוחות מנוגדים. הגידול בפער שבין כמות הדירות החדשות המוצעות למכירה לבין הגידול באוכלוסייה המביא לגידול בביקוש לדירות מייצרים כוח הדוחף להעלאת מחירים. מצד שני המצב הכלכלי של חלק מהציבור, בעיקר צעירים ועצמאים, והחשש של חלקים מהציבור לקחת התחייבות הכרוכה ברכישת דירה מייצרים כוח הדוחף לריסון הביקוש בפועל לרכישת דירות. אני מעריך שבתחילת 2021 מחירי הדיור יישארו סטטיים עם תנודות קלות, ובמחצית השנייה של 2021 יחזרו לעלות".

זיו יעקבי: "המדינה נתנה עד כה מענקים לעסקים שונים, והחריגה את ענף הנדל"ן. זאת, היות ולענף זה ערוצי מימון אחרים.

לטעמי, על המדינה להמשיך ולנקוט בגישה זו, לתת לשוק החופשי והמשוכלל להתנהל באופן עצמאי, ולהיזהר מהתערבות יתר בכוחות השוק. חברות חזקות ויציבות יודעות להתמודד עם המצב באמצעות שוקי ההון, הגופים המוסדיים והמערכת הבנקאית שפתוחה בפניהם.

ככל שהמדינה תהא מעוניינת לחזק את החברות היזמיות בשוק, היא יכולה לתת מענק לרכישת דירה לזכאים כתחליף לתוכנית "מחיר למשתכן" שבוטלה. הזכאים יוכלו לממש את המענק בכל פרויקט בו יחפצו וכך ייהנו מההטבה גם הזכאים וגם חברות הנדל"ן.

יש גם חשיבות רבה בהפחתת והסרת החסמים הבירוקרטיים העיקריים בהם נתקלים בענף הבניה ולנסות לשכנע רשויות באמצעות תמריצים לקדם תוכנית למגורים.

עזרה נוספת לקבלנים יכולה להיות ע"י הגדלת מכסות העובדים הזרים שמיומנים במקצועות הנדרשים בענף, הן מהרשות הפלסטינית והן ממדינות זרות".

ארנון פרידמן: "החברות שהגיעו לכשל פיננסי עסקו בתחום ללא גב כלכלי איתן. אין בארץ רגולציה המחייבת את העוסקים בתחום להיות בעלי הון עצמי המאפשר להם לעבור "בשלום" תקופות של קיטון בהיקפי המכירות. עם זאת הממשלה צריכה לאפשר גם לחלשים לעבור את התקופה המאתגרת בשלום ע"י דחיית תשלומי מיסים שונים, ע"י הגדלת היקפי רכישות של דיור ציבורי וע"י רכישת אג"ח קונצרניות".

דן פרנס: "הממשלה צריכה לשפר את אופן הטיפול במשבר הבריאותי על ידי יצירת מנגנונים יעילים (מערך בדיקות/מערך קטיעת שרשראות הדבקה/השגת חיסונים יעילים בהקדם/טיפול נקודתי במוקדי תחלואה/קבלת החלטות מקצועיות ללא שיקולים זרים), על מנת להימנע מהצורך להטיל הגבלות מיותרות (מעבר למינימום ההכרחי) על המשק (סגרים/סגרים חלקיים/סגירת המסחר/סגירת מערכת החינוך...). וכן, הממשלה צריכה לייצר וודאות רבה ככל הניתן על ידי אישור תקציב מדינה, וקביעת מדיניות מסודרת ויציבה ולטווח זמן שיאפשר למשק להתנהל באופן מיטבי בנסיבות הלא פשוטות. הספקות לגבי יציבות הממשלה מחריפים את המצב".

מיכה קליין: "צעד מיידי שיכול לסייע קשור לנושא המיסוי: הפחתת מס רכישה למשקיעים בהחלט יצרה אלטרנטיבה עבור אנשים שלא רצו לשים את הכסף בשוק ההון והחליטו להשקיע בשוק הנדל"ן היציב והסולידי. יש לשקול את הפחתת מס הרכישה למשקיעים פעם נוספת. בנוסף צריך לקצר את התהליכים הרגולטורים ולפתח תשתיות. אבל הפרמטר החשוב ביותר, שיפתח את המשק לתחרות אמיתית ויביא בשורה של ממש לצרכנים, הינו הוצאת קרקעות לבנייה למכירה מיידית ובכמויות גדולות. שחרור קרקעות הוא מצב של Win Win לכולם – זה יטיב עם רוכשי הקצה, היזמים, החברות וגם עם הממשלה שתהנה מהמיסים. כשלא עושים זאת השוק מגיע למצב הנוכחי שאינו בריא. בסופו של דבר? המדינה היא הגורם המשפיע ביותר על התהליך והיא בהחלט יכולה לגרום לו להיות קל וזמין יותר".

רון אבידן: "מיזמים להשכרה לטווח ארוך הם חלק מסל פתרונות הנדרש, ולא מחליף כל פתרונות אחרים. בסופו של דבר כבר היום כ-28% ממשקי הבית בישראל שוכרים דירה. וחשופים לשינויים גדולים בשכר הדירה, ולחוסר ודאות לגבי שכירות לאורך זמן רב. המיזמים של דיור להשכרה לטווח ארוך נותנים מענה לאותם משקי בית במסגרת מתחמים מוסדרים ומנוהלים. באופן זה, ניתן להגן על השוכרים ולאפשר להם בטחון גבוה בדמי השכירות לתקופת זמן ארוכה, כמו שאנו מציעים באזורים living"

מיכה קליין: "אנחנו נמצאים בימים אלה במצב מורכב, קוטבי ולא שוויוני: מצד אחד יש למעלה ממיליון מובטלים קבועים או זמניים, מצד שני, יש הרבה אנשים שרוכשים דירות. על הממשלה לאזן את המצב, כאשר הפתרון העיקרי לאוכלוסייה זו הינו חיזוק האפשרות לדיור להשכרה ארוכת טווח ומוגנת ע"י רגולציה.

אפריקה ישראל פעילה מאוד בתחום ההשכרה לטווח ארוך, והפרויקט הראשון שלה, של דיור להשכרה לטווח ארוך, בגליל ים בהרצליה, מאוכלס מזה מספר שנים בתפוסה מלאה. אנו בעיצומו של ביצוע פרויקט דיור להשכרה נוסף בשוהם וישנו פרויקט נוסף הנמצא בשלבי תכנון ורישוי מתקדמים בירושלים. היינו שמחים מאוד לפתח את הענף אף יותר. אנחנו מאמינים שדייר שיודע שהוא נשאר בדירה לאורך זמן, כאשר ישנו חוק ששומר עליו מפני עליית מחירים לא מבוקרת, הוא דייר שעושה טוב לכולם – לבעל הנכס, לעצמו, למדינה. למרות כל זאת, לצערי, הכלי של השכרת דירות הולך ונחלש. אני לא מאמין שיש יד מכוונת בנושא, אבל זה מצער כי יכולה להיות פה בשורת דיור איכותית ואפשרית להשגה עבור הרבה אנשים. בסופו של יום מי שמפיץ ויוזם את הפרויקטים הללו, מתחילתם ועד סופם, היא המדינה. עצם העובדה שהמדינה כמעט ולא מקדמת מכרזים בתחום גורמת לכך שבמבחן התוצאה אין פרויקטים רבים כאלה".

ארנון פרידמן: "המשבר הכלכלי כתוצאה מהתפשטות הקורונה, לא פגע באופן אחיד בכל שכבות האוכלוסייה. בעוד שרבים איבדו את מקום עבודתם ועצמאים נאלצו לסגור את העק שבבעלותם, יש רבים מהציבור שממשיכים לעבוד ולהשתכר וגם לא איבדו את חסכונותיהם. הקטנת המיסוי על משקיעים (אלה שיש ביכולתם לרכוש דירות להשקעה) תעודד את היזמים והקבלנים לבנות דירות ואת המשקיעים לרכוש דירות אלה. המשקיעים בדירות מסתפקים בשיעורי תשואה נמוכים (אחוזים בודדים) וישכירו דירות אלה לציבור שלא יוכל לרכוש דירות. הרחקת המשקיעים ע"י מיסוי גבוה תגרום להם לחפש אפיקים אחרים להשקעת כספם וכמות הדירות שיבנו היזמים והקבלנים תצטמצם רק לכדי הביקוש מצד אלה שביכולתם לרכוש דירות לשימוש עצמי.

זיו יעקבי: "הרעיון של מיזמי בניה להשכרה הינו פתרון טוב ומתבקש. כיום פועלות קרנות שרוכשות נכסים ומשכירות אותם, אך משקלן בכלל שוק הנדל"ן קטן. גם כאן, על מנת ששכר הדירה שיידרש מהשוכרים יהיה נמוך יחסית, על המדינה לייצר תמריצים ליזמים בתחום זה, כגון מתן הקלות והטבות במסגרת החוק לעידוד השקעות הון מעבר לקיים היום. צריך גם לראות כיצד מכניסים את המוסדיים לתמונה ומייצרים להם כדאיות להיכנס לפרויקטים הללו.

בנוסף, לאור העובדה כי התפיסה המושרשת בקרב הישראלים היא מתן עדיפות לרכישת דירה על פני שכירות, על המדינה לחדד את ההבנה שעבור הציבור המתקשה ברכישת דירה, השכירות הינה פתרון עדיף כלכלית. צריך להעביר מסר כי במיזמים מסוג זה, שיאפשרו שכירות לטווח ארוך, יוכלו להתגורר דיירים לאורך זמן בדירה מתוחזקת היטב וברמה גבוהה, בין היתר באמצעות תמרוץ השוכרים - תוך סבסוד היזמים - באמצעות פטור מדמי ניהול לתקופה מסוימת וכיו"ב".