הטבעת הרביעית – הדבר הבא

מוגש מטעם DUN'S 100

בעת הזאת של משבר כלכלי חסר תקדים במדינת ישראל, יש במיוחד לתת את הדעת "היכן בדיוק" ו"כמה" צריך לבנות במהלך העשור הקרוב, ובכלל. לשם כך אציע להלן את הרעיון לשים דגש על מה שמכונה "טבעת הרביעית".

החלוקה הדיכוטומית בין "מדינת תל אביב" לבין "פריפריה" הולכת ומטשטשת בהדרגה. במיוחד אמורים הדברים במה שמכונה "הטבעת הרביעית" ערים ויישובים הממוקמים ברדיוס של כ-50-60 קילומטרים מגוש דן.

גוש דן הקלאסי נוצר במהלך שנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת וכולל בתוכו, מלבד לתל אביב, את ה"טבעת הראשונה" המכילה את 6 הערים העיקריות, רמת גן, גבעתיים, בני ברק, פתח תקווה, חולון ובת-ים.

"הטבעת השנייה" נוצרה בהדרגה במהלך שנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת ומכילה בעיקר מושבות ותיקות שהפכו לערים, דוגמת ראשון לציון, רעננה, כפר סבא, הרצליה, הוד השרון , ראש העין ורמת השרון.

"הטבעת השלישית" כוללת כבר ערים מרוחקות יותר, שאף הן הצטרפו במהלך העשורים האחרונים לגוש דן המורחב, דוגמת נתניה וגוש תל מונד וכפר יונה בצפון, נס ציונה, רחובות, יבנה ואשדוד בדרום.

"הטבעת הרביעית", מורכבת מערים שעד לא מכבר נחשבו לפריפריה לכל דבר, ואילו כיום עוברות התפתחות משמעותית ביותר. היא כוללת בין היתר את חדרה, פרדס חנה-כרכור ואור עקיבא מצפון וגדרה, קריית מלאכי, קריית גת ואשקלון בדרום.

הסיבות העיקריות להתפתחות המואצת של ערים אלה הינן כדלקמן:

ראשית, ערכי הקרקע המאוד גבוהים במרכז הארץ העלו בעשורים האחרונים באופן דרמטי את מחירי הדיור, מה שהופך את "הטבעת הרביעית" לברירת מחדל בהחלט סבירה: זולה הרבה יותר ולא רחוקה מידי מהמרכז. שנית, בד בבד גם הצפיפות הגוברת והולכת בגוש דן המורחב, הפכה את "הטבעת הרביעית" לאופציה בהחלט לא רעה גם מבחינת איכות חיים.

שלישית, השיפור המערך התחבורה, ובמיוחד כביש חוצה ישראל שדרוג כבישי האורך 2 ו-4 וכן הרכבת המגיע, לדוגמא, תוך חצי שעה בלבד ממרכז עזריאלי לפרדס חנה, חדרה, ולקריית גת, פתרו באופן משמעותי את בעיית זמן הנסיעה למקום העבודה.

רביעית, מדובר בערים ויישובים בעלי עתודות שטח משמעותיות. אשקלון, לדוגמא, תגיע תוך שנים ספורות ל-200 אלף תושבים, יותר מאשר מערב ירושלים בטרם מלחמת שדשת הימים. כנ"ל חדרה שחצתה זה מכבר את ה-100 אלף תושבים ודוהרת במהירות לכיוון ה-150 אלף.

ישראל אברמוב קרדיט: יח"צ

דוגמא מובהקת לכך הינו פרויקט הענק של הבינוי פינוי "פסגות ים" בגבעת אולגה, שיחד עם פרויקטים נוספים שייבנו בממתחם, יוסיפו לא פחות מעשרת אלפים יחידות דיור במערב חדרה לבדה.

על כן המלצתי למקבלי ההחלטות בממשלת ישראל, כמו גם לזוגות צעירים ומשפרי דיור שתקציבם מוגבל יחסית, לשים במהלך העשור הבא את הדגש על "טבעת רביעית" זו, זאת בשל 4 סיבות עיקריות:

האחת, היא תייצר ביקושים גדולים אמיתיים(!) זאת בניגוד גמור למחיר למשתכן שיצרה ביקושים מלאכותיים לחלוטין בפריפריה הרחוקה.

שתיים, עתודות הקרקע הזמינות במקומות אלה, יאפשרו את הגדלת היצע הדיור בכלל ובאופן שיותאם לצרכי השוק.

שלוש, התקציב של הישראלי הממוצע, כמו גם צרכיו המשפחתיים והמגבלות מיקום מקום העבודה שלו, יתאימו ברוב המקרים למגורים בערי ויישובי "הטבעת הרביעית".

ארבע, דווקא שימת הדגש על "הטבעת הרביעית" עשויה בהחלט להביא בטווח הארוך, וככל שמערכת התחבורה והתעסוקה תשתפר, גם ביקושים לפריפריה הרחוקה יותר.

לסיכום: רק אסטרטגיה תכנונית ארוכת טווח של שוק הדיור ובתוך זה "היכן לבנות" ו"כמה לבנות בכל מקום" תיתן את הפירות המקווים ולפי כל הסימנים "הטבעת הרביעית" מהווה את הנוסחה הנכונה, ובמיוחד בעת הזאת ולאחר הכשלון החרוץ של תכנית מחיר למשתכן!

*כותב המאמר ישראל אברמוב הוא מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות" המתמחה בהתחדשות עירונית