אור ירוק לתוכנית הענק בשדה דב: מכרז קרקע ראשון - בינואר

בצעדי ענק מתקרב מועד מכרז ראשון לרכישת קרקע למגורים בשטח שעליו שכן שדה דב. ההערכה היא שהמכרז יתפרסם בינואר 2021. ל”כלכליסט” נודע כי בשבוע שעבר קיבלה רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) אור ירוק מרשות המסים, שסלל את הדרך למתן תוקף סופי לתוכנית הבנייה המפורטת למתחם אשכול, אחד מתוך שלושת המתחמים ברובע המגורים שיוקם על חורבות שדה דב. 

אישור רשות המיסים היה נחוץ משום שרשות מקרקעי ישראל אפשרה בחודשים האחרונים לקבוצות שהתאגדו יחד להחליף עימה שטח, כך שכל חברי הקבוצה ירוכזו בתא שטח אחד. רשות המיסים אישרה כי ההליך הזה אינו אירוע המחייב תשלום מס וביום חמישי האחרון מיד לאחר שהתקבל האישור המיוחל, פרסמה רשות מקרקעי ישראל את טבלאות ההקצאה החדשות.

כעת יינתנו לבעלי הזכויות במתחם עוד 30 יום להגשת התנגדויות, אם יוגשו, הדיון בהן יתקיים בותמ"ל שבועיים אחר כך ובסופו של אותו הליך התוכנית צפויה לקבל תוקף סופי. במקביל רשות מקרקעי ישראל מקיימת בימים האחרונים דיונים עם עיריית תל אביב במטרה לתאם את מועד שיווק הקרקע במכרז לחברות הבניה. הערכת הן כי לכל המאוחר המכרז יפורסם בתחילת 2021.

מעיון בטבלאות ההקצאה החדשות עולה כי שווי זכויות הבניה המצטבר במתחם אשכול נעמד בכ-6.7 מיליארד שקל. שווי שנובע מזכויות לבניית 4176 דירות ששטחן כ-80 מ"ר, מחצית מהן במגדל והמחצית האחרת בבניה מרקמית נמוכה יחסית, 100 אלף מ"ר לתעסוקה, 17 אלף מ"ר מלונאות, ו-32 אלף מ"ר מסחר.

מתחם שדה דב צילום: משרד הביטחון

דני צ'ארניאבסקי שמאי התוכנית העריך כי שווי מ"ר של זכויות בניה למגורים שווה 17,600 שקל, שווי מ"ר למסחר הוא 21,700, ושווי מלונאות 5600 שקל למ"ר ומשרדים 5200 שקל למ"ר. מדינת ישראל היא בעלת הזכויות הגדולה במתחם, ולה זכויות לבניית 4074 דירות. כך שבעקבות המכרזים היא תניב הכנסות של מיליארדי שקלים, עובדה שבעבר שכנעה בין היתר את ראש הממשלה נתניהו לדחות את דרישת ראש העיר עילת מאיר יצחק הלוי שלא לפנות את שדה דב.

לעיריית תל אביב קרקע סחירה המקנה זכויות לבניית 157 דירות במתחם, צפוי כי גם העירייה תשווק את הקרקע במכרז שיניב לה הכנסה של מאות מיליוני שקלים. בנוסף לכך העירייה מקבלת זכויות לבנית 668 דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח. זכויות הבניה האלה לא שוקללו בטבלת ההקצאות משום שהן הוגדרו שימוש ציבורי והוקצו לעירייה כפי שמקצים שטח לבניית מוסדות ציבור וחינוך.

לכל בעלי הקרקע הפרטיים במתחם יש זכויות לבניית 607 דירות, כאשר עו"ד מיכאל שטיינבך מייצג את הקבוצה הגדולה במתחם וככל הנראה בשדה דב בכלל למעט מנהלי הגוש הגדול. לכל לקוחתיו של שטיינבך יחד יש זכויות לבניית 310 דירות. בעלת זכויות בולטת נוספת במתחם היא חברת הירקון של בני משפחתו של פרופסור אמנון רובינשטיין לה זכויות ל-60 דירות, טיפה בים בהשוואה ל-1200 דירות בזכויות שיש לחברה בכל שטח שדה דב. גם לאדריכל יהודה פטאל יש במתחם זכויות לכמה עשרות דירות. וכמו כן לבני משפחת עודד כצמן, אחיו של חיים כצמן בעל השליטה בקבוצת גזית, יש זכויות ל-9 דירות.

מתחם אשכול הוא שטח של 340 דונם בחלק הדרומי של שדה דב, שטח בו שכן בעבר הטרמינל. באוגוסט השנה אושרה תוכנית המתאר החלה על שטח של כ-1300 דונם ששימש את שדה התעופה האזרחי והמחנה הצבאי. תוכנית זו הגדירה את עקרונות התכנון, וחילקה את השטח ל-3 מתחמים שעליהם מקודמות במקביל תוכניות מפורטות. בסך הכל ברובע החדש כולו תתאפשר בניה של 16 אלף דירות רגילות, 2400 דירות להשכרה ארוכה טווח, 3,700 חדרי מלון, 126,000 מ"ר למסחר, 322,000 מ"ר לתעסוקה ו- 5,075 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור.