עתירה: נתנו לת"א במתנה שטח בשווי מיליארד שקל

העותרים מבקשים מבית המשפט לבטל החלטה של ועדת משנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית ממרץ 2020, וכן החלטה ברוח דומה של ועדת משנה להתנגדויות של הוותמ"ל מיולי השנה. שתי הוועדות הקצו לעירייה שטח לבניית דיור להשכרה בהישג יד, בלי שהשטח ייכנס לתחשיבים בטבלאות איחוד וחלוקה. כך שהעירייה קיבלה בונוס שהתווסף לזכויות לבניית כ־850 דירות המגיעות לה כבעלת קרקע במתחם שדה דב. לטענת העותרים, המתנה הנדיבה התקבלה באמצעות פרשנות מרחיקת לכת ותקדימית של חוק התכנון והבנייה.

שדה דב. השטח שהוקצה לעירייה לדיור מוזל לא נכלל בטבלאות האיחוד והחלוקה של בעלי הזכויות צילום: אוראל כהן

כל תוכנית בניין עיר מקודמת בשני שלבים: בשלב ראשון מגדירים את שימושי הקרקע במתחם ואת היקף הבנייה על פי הצרכים התכנוניים תוך התעלמות ממבנה הבעלויות; בשלב השני שמאי מומחה מחלק את זכויות הבנייה בטבלת איחוד וחלוקה, על פי שוויו היחסי של השטח שבבעלות כל אחד מבעלי הזכויות במתחם. תוכנית המתאר לשדה דב הופקדה להתנגדויות באפריל 2019, ובה נקבע כי ייבנה רובע חדש שבו 16 אלף דירות, מתוכן 2,400 דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת (על פי חוק הכוונה היא להשכרה בהנחה של 20% ממחיר השוק). בפועל התברר כי כל זכויות הבנייה האלה הוקצו לעירייה בלי שהן נכנסו לטבלת האיחוד וחלוקה, כלומר בלי לקזז את הזכויות האלה מהקרקע שבבעלותה. בעלי הזכויות הפרטיים תקפו את הסעיף הזה בהתנגדויות שהגישו לוועדה המחוזית, אך ועדת המשנה להתנגדויות דחתה במרץ השנה את טענותיהם.

במקביל קודמה בוותמ"ל תוכנית לרובע אשכול, בחלק הדרומי של שדה דב, וזו אחת משלוש התוכניות שנגזרות מהתוכנית הגדולה שאושרה בוועדה המחוזית. תוכנית זו מאפשרת בניית 4,800 דירות, מהן 668 להשכרה ארוכת טווח, שנכללות ב־2,400 הדירות המדוברות. גם התנגדויות לתוכנית זו נדחו.  

רון חולדאי, ראש עיריית ת”א. העותרים טוענים נגדו לפרשנות מרחיקת לכת ותקדימית של חוק התכנון והבנייה צילום: ריאן פרויס

לדחיית ההתנגדות יש שני נימוקים עיקריים. האחד הוא כי גורמי מקצוע ברשות מקרקעי ישראל ובעירייה טענו כי הקמה ותפעול של דיור להשכרה במחיר מופחת אינה כלכלית ונדרשת לסבסוד. כלומר, לפי עמדה זו לא רק שהעירייה לא מרוויחה, אלא שהקמת הפרויקטים האלה אפילו יעלו לה כסף והעירייה תשקיע מכספה לטובת תושבי העיר החלשים יותר. הנימוק השני מבוסס על תיקון מ־2014 לחוק התכנון והבנייה, שלפיו דיור בשכירות מוזלת ייחשב ציבורי, כך שעיריות יוכלו לפתח פרויקטים כאלה על קרקע בייעוד ציבורי, תיקון שנולד לעודד פרויקטים כאלה.

העותרים, באמצעות עורכי הדין שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות’, טוענים כי גם אם דיור בהישג יד מוגדר כמטרה ציבורית הוא לא נכלל ברשימה מצומצמת שקיימת בחוק של ייעודים שבגינם ניתן להפקיע ללא תמורה. לטענתם, לא ניתן להפקיע מקרקעין לצורך דיור בהישג יד ללא פיצוי. בנוסף, לטענתם לא נכון שזכויות הבנייה האלה אינן שוות כסף. על פי הערכת הכלכלן והשמאי שלומי מערבי, שצורפה לעתירה, קרקע לדירה להשכרה ארוכת טווח שווה כ־42% משווי קרקע לבניית דירה רגילה. להערכתו, קרקע לבניית דירה שווה כמיליון שקל, כך שקרקע לבניית דירה להשכרה ארוכת טווח שווה 420 אלף שקל, ומכאן ששווי הזכויות שקיבלה תל אביב "במתנה" חוצה את מיליארד השקל.

מנגד, בכיר שבקיא בתוכנית אומר כי "שווי של מיליארד שקל הוא מופרך. זו השכרה מוזלת, כך שהמיזם יחזיר את ההשקעה בו בעוד 30-20 שנה, והעירייה תגייס כסף ממקורותיה להגשמתו".

מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת”א נמסר: "תשובה תינתן במענה לביהמ”ש".

מרמ”י נמסר: “תוכנית שדה דב עושה שימוש משמעותי ראשון בתקנות התכנון והבנייה, המאפשרות תכנון דיור בר השגה בשטח חום ורישומו על שם העירייה”.