למרות הקורונה, הסגר והחגים: עלייה בהיקף רכישת הדירות בספטמבר

למרות משבר הקורונה, הסגר וחגי תשרי, מספר העסקאות בחודש ספטמבר 2020 היה מהגבוהים שנרשמו בחודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות, הן בסך העסקאות והן אלו שבוצעו בשוק החופשי בלבד (שני רק לספטמבר 2016); כך לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר.

המספרים מצביעים על כך שבחודש ספטמבר האחרון נרכשו 9,600 דירות (כולל דירות מחיר למשתכן), ללא שינוי בהשוואה לספטמבר 2019 וירידה של 11% בהשוואה לרמה הגבוהה של עסקאות שנרשמה בחודש הקודם. מדובר בנתונים מפתיעים במיוחד, שלפי הדו"ח גם באוצר הופתעו מהם - וציינו כי הנתונים מפתיעים הן לנוכח העובדה שחגי תשרי החלו השנה כבר באמצע ספטמבר (בעוד שאשתקד מרבית חגי תשרי חלו באוקטובר) והן לנוכח הסגר השני שהחל ב-18 לאותו חודש.

יחד עם זאת, ההסבר שבכל זאת מצאו באוצר לרמה הגבוהה יחסית של עסקאות בספטמבר האחרון נעוץ בהקדמה משמעותית של חלק ניכר מהעסקאות לשלושת הימים שקדמו לסגר.

חודש ספטמבר התאפיין ביציבות, שקטעה את רכבת ההרים שאפיינה את הענף בארבעת החודשים האחרונים. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן הסתכם מספר העסקאות בספטמבר ב-8,500 דירות, עלייה של 12% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם.

בנייני מגורים בפ"ת צילום: דוד הכהן

הנתונים המפתיעים באו לידי ביטוי בפלחים נוספים של ענף הדיור: כך, שוק הדירות מיד שנייה בחודש ספטמבר עמד על 6,000, עסקאות עלייה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. את העלייה במכירת דירות יד שניה הובילו המשקיעים.

כאמור, באוצר זיהו כי בספטמבר ניסו הרוכשים להקדים את העסקאות לימים שלפני הסגר, וכך בשלושה ימים שקדמו לו התרכזו 28% מסך העסקאות בדירות יד שנייה שבוצעו באותו חודש. ריכוז חלק גדול מהעסקאות בצורה הזו עשוי לרמז על לחץ של הקונים או המוכרים לסגור עסקה, בפרט כאשר לא היה ברור לחלוטין כמה זמן צפוי הסגר להימשך. בתוך כך, באוצר לא הצליחו לזהות האם הלחץ הגיע מצד הקונים או מצד המוכרים, אך כן זיהו שהעסקאות שבוצעו עד ה-14 לספטמבר היו במחירים נמוכים בשיעור של כ-5.5% מאלה של העסקאות שנסגרו בשלושת הימים שלפני הסגר.

מכירות הקבלנים (ללא קבוצות רכישה ובנייה עצמית) בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3,600 דירות, מהן 1,100 דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. בהשוואה לספטמבר אשתקד ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 7%, אולם ירידה זו מתרכזת בפלח השוק של מחיר למשתכן; כך, בניכוי מכירות אלו דווקא נרשמה עלייה חדה, של 37%, במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לספטמבר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשיעור של 2%.

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות ((כולל דירות מחיר למשתכן) בחודש ספטמבר הסתכם ב-6.3 מיליארד שקל, עליה ריאלית מתונה של 2% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. כחמישית מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש ספטמבר נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, נמוך משמעותית ממשקל זה בספטמבר אשתקד, אז עמד על 35%. בכך באה לידי ביטוי הירידה החדה במכירות במסגרת מחיר למשתכן בחודש ספטמבר האחרון בהשוואה לאשתקד.

היקף הדירות שרכשו זוגות שעבורם היתה זו הדירה הראשונה הסתכם בחודש ספטמבר ב-4,700 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לספטמבר 2019 וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, בניכוי רכישות במחיר למשתכן עלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 15% בהשוואה לספטמבר אשתקד, וירדו ב-4% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט אזור ירושלים, עם גידול חד של 52% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בהשוואה לספטמבר אשתקד. מנגד, ממשיך לבלוט אזור המרכז עם קיפאון ברכישות אלו.

מספר הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש ספטמבר הסתכם ב-1,100 דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 28% בהשוואה לחודש הקודם.

המשקיעים חוזרים אל השוק

רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,700 דירות, גידול של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לעלייה חדה של 64% שנרשמה בחודש אוגוסט, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים. בהשוואה לחודש אוגוסט ירדו רכישות המשקיעים בספטמבר בשיעור מתון של 2%.

ניתוח הממצאים מלמד כי בעוד שהעלייה החדה ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט היתה לפחות בחלקה על רקע דחיית עסקאות מחודש יולי (בהמתנה להורדת המס הצפויה), העלייה החדה הנמשכת בספטמבר עשויה כבר לבטא חזרה חלקית של המשקיעים לשוק. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 17.5%, עלייה של 0.6% בהשוואה לספטמבר אשתקד.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, למעט אזור נתניה - שם נרשמה ירידה של 10%. מנגד בלט אזור רחובות, בו הוכפלו רכישות המשקיעים בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו להשקעה בחודשים אוגוסט-ספטמבר נמצא כי אלו נמוכות בהשוואה לשבעת החודשים הראשונים של השנה: כך למשל, המחיר הממוצע של דירה להשקעה שנרכשה בספטמבר עמד על 1.67 מיליון שקל, נמוך ב-10% בהשוואה לחודש יולי, טרם הורדת המס, ונמוך ב-14% בהשוואה לממוצע בשבעת החודשים הראשונים של השנה. מכירות המשקיעים בספטמבר הסתכמו ב-2,000 דירות, עלייה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד, וגבוה משמעותית משיעור העלייה שנרשמה בסך מכירת דירות יד שניה (עליה של 5%).

"מלאי" הדירות שבידי המשקיעים ירד גם בחודש ספטמבר, במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-300 דירות. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו במצטבר עד ספטמבר האחרון כ-27 אלף דירות.