חברות הבקרה של משרד השיכון - משיגות גבול בית המשפט?

 מוגש מטעם DUN'S 100

תוכנית "מחיר-למשתכן" נפחה נשמתה (ואין מדברים סרה במתים), אך רוחה עדיין שורה איתנו בדמות שאריות של מכרזים שנחתמו עם יזמים שזכו בהם עוד בטרם שינתה זו מעמדה למנוחה. מכרזים אלה כפופים להוראות כופות של משרד השיכון הנוגעות למערכת היחסים שבין "זוכי מחיר למשתכן" לבין חברות הבנייה היזמיות. לעיתים קרובות הוראות המתערבות בחופש החוזי מתוך פטרנליזם ממאיר, בבחינת "זוכי מחיר למשתכן" הם הנתינים הנזקקים להגנה החומלת של "הכתר", גם כאשר מדובר ברוכש המתוחכם שבמתוחכמים.

אחד השיאים בהתערבות פטרנליסטית בחופש החוזי הוא הגבלת (עיקור) שיעור הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם ל-2% ממחיר הדירה, שעה שנוהג השוק המקובל הינו (לפחות) 10% ממחירה של זו. ובכך (גם אם שלא בכוונה) מתמרץ הרגולטור לבצע "הפרות חוזים יעילות כלכלית" – דוקטרינה שנשללה לחלוטין על ידי בית המשפט העליון (ראו למשל פס"ד אדרס נ' גונס). "קבלן המשנה" של משהב"ש למטרת הבקרה כי חוזים אלה עומדים בהלימה למגבלות שהטיל עליהם משהב"ש הן "חברות הבקרה".

מהו איפוא המנדט של חברות הבקרה? זאת לא נדע באשר סמכותן של אלה לא קבועה באופן סטטוטורי בחיקוק, ומחמת וואקום חוקי זה אלו שואבות כוחן רק מהנחיות נוהל של הרגולטור- במקרה זה משהב"ש. אך זאת תוך אזהרה ברורה. חברות הבקרה אינן רשאיות להתיימר לנכס לעצמן סמכויות יתר שלא הוענקו להן מלכתחילה.

חברות הבקרה (כמו כל גוף סמך שלטוני) מחויבות להקפיד הקפדה חמורה על פעולה רק בגדר ד' אמות הסמכויות שלהן, שהן מאוד מוגדרות, ומאוד מצומצמות והן: א) בקרה בתקופת טרום חתימת חוזה הרכישה כי זה (לרבות המפרט הטכני) נערכו בהלימה להנחיות משהב"ש (בהתאם למסמך ההנחיות הידוע בשם "ג5"); וב') בתקופת הזמן של מעמד חתימת החוזה- ביצוע בקרה- פרוצדוראלית- כי החותמים הם הזוכים הנכונים והמאושרים ע"י משהב"ש ועוד כיוצ"ב פעולות שהן טכניות פרוצדוראליות. הא- וממש תו לא. ומכלל "הן" יש להשמיע בקול רם וצלול את "הלאו".

עו"ד חגי אדורם צילום: דן אנד ברדסטריט

חברות הבקרה מעולם לא הוסמכו לפעול בתקופה הבתר- חוזית- לאחר חתימת הסכם הרכישה -משאלה נתאשרו כבר על ידן- כל אימת שמתגלע סכסוך או מחלוקת בין רוכש קונקרטי לבין מוכרת הדירה- החברה היזמית. לא בטענות בעניין ליקויי בנייה או אי התאמה למפרט כפי שסופק בפועל, ולא בטענות מהתחום הכספי- חיובים כספיים וכיוצ"ב. לאלה שמורה הסמכות החוקית- הבלבדית- לבית המשפט (לתביעות קטנות או לתביעות גדולות). מדוע? מפני שחברת הבקרה נטולת סמכות שיפוטית או מעין שיפוטית לדון בטענות, לברר את העובדות או לגבות ראיות.

התערבות מעין זו נטולת סמכות (גם אם תוך התיימרות "לבירור תלונות" או "לבקשת תגובה") מהווה לא רק חריגה מסמכות אלא מהווה דה פקטו השגת גבול של בתי המשפט. בהיעדר סמכות סטטוטורית למקור הפעילות של חברות הבקרה מוטל על הרגולטור לוודא כי חברות הבקרה אינן חורגות מסמכותן המצומצמת. טרם החוזה- כן; בזמן חתימת החוזה- גם כן; אך לאחר שזה נחתם (בשעה טובה נהוג לומר) כל בירור של תלונה- מחלוקת או סכסוך מסורים בלעדית לגוף שמוסמך -חוקית- לברר סכסוכים- בית המשפט.

*וגם המבקר כפוף לביקורת.

עו"ד חגי אדורם שותף במשרד עוה"ד אדורם ושות' המייצג חברות בנייה