נס אוגוסט
למרות בשורות האיוב, המכירות באוגוסט זינקו
מוגש מטעם DUN'S 100
מציאות הזויה. כל מפעם כשפורץ משבר בשוק הדיור, כותרות כל אמצעי התקשורת מבשרות על קץ הימים. כך, למשל, קרה בראשית שנות ה-2000 כשפרץ משבר הדוט קום, ובעקבותיו האינתיפאדה. כך גם היה ב-2008, לאחר קריסת בנק ליהמן ברדרס' והתמוטטות הבורסות לניירות ערך בארצות הברות ובכל רחבי העולם. כך גם ב-2011, לאחר המחאה החברתית. וכך גם היום, בעיצומה של מגיפת הקורונה.
ואכן מי שהיה קורא את כותרות העיתונים וכל אמצעי התקשורת של ראשית השבוע, היה משוכנע מעל ומעבר לכל ספק שהנה, זהו, אפשר כבר לסגור את ה"באסטה" ושוק הדיור נמצא על סף התמוטטות שכמותה לא היתה מעולם. הכותרות זעקו בזו אחר זו, ובאותיות קידוש לבנה "נפילה של 27 אחוזים במכירת דירות ברבעון השני של 2020, אפריל-יוני" ונספחו לך מספרים, נתונים וגרפים מאיר עיניים המצביעים על צניחה במכירות בכל רחבי הארץ.
ויומיים לאחר מכן? קול דממה דקה. מאי שם מגיח לו בלאט נתון המצביע על מגמה שונה לחלוטין. כך, מסתבר, בחודש אוגוסט האחרון, בין לבין שני הסגרים הגדולים, התרחש לו מתחת לרדאר "נס" של ממש, שיא מכירות של כל הזמנים(!), 4000 דירות בחודש אחד, וב-20 אחוזים יותר(!) מאשר באוגוסט אשתקד. יתרה מכך, אם נפלח את הנתונים נראה נתון מדהים נוסף, שבין אותן 4000 דירות, פלח דירות הפרימיום, כולל פנטהאוזים, דופלקסים, דירות גן ודירות גדולות בנות 5 חדרים עם מרפסת, הינו גבוה במיוחד.
אז מה בעצם קרה כאן וכיצד הוטעו וטעו כל אמצעי התקשורת, כמו גם הציבור כולו? התשובה לכך פשוטה בתכלית:
ראשית, ניתוח נתוני הרבעון השני של 2020 שפורסמו בראשית השבוע היה שגוי מלכתחילה, זאת משום שלא לקח בחשבון שאפריל, החודש הראשון באותו רבעון, היה בעיצומו של הסגר הראשון, ולכן לא היו בו כמעט כלל מכירות. לו היו מחלטים את אפריל ובודקים רק את מאי-יוני, שהיו כבר לאחר הסגר הראשון, היו מגלים שבפועל המכירות באותם חודשים היו ממוצעות לשנים האחרונות.
שנית, הן נתוני מאי-יוני, ובמיוחד יולי-אוגוסט, מצביעים כאמור לא רק התנהלות שוק דיור סבירה בהחלט, אלא אף על מגמה גוברת והולכת של ציבור הקונים לקחת מימון נוסף ולשדרג לדירות יקרות יחסית, המכילות מפרסות גדולות ו/או גינה, זאת בשל הצורך ל"התאוורר" מפני הקורונה. ובמילים אחרות, לא רק ששוק הדיור חזר להיות חי-פעיל ובועט, הוא אף תוסס יותר מאשר במצב "נורמלי", הן בכמות הדירות שנמכרו והן באיכות שלהן.
נתונים מפתיעים, לכאורה, אלה, מצביעים בבירור על כך שעם תום הסגר השני, אנחנו צפויים ככל הנראה לחזרה בשיא העוצמה של שוק הדיור לפעילות מוגברת.
ישראל אברמוב קרדיט: יח"צ
נשאלת השאלה, האם זה טוב ליהודים או רע ליהודים? תלוי מאיזה כיוון מסתכלים. מהכיוון שלנו, היזמים והקבלנים, אכן טוב שתהיה לנו פרנסה וטוב ששוק הדיור, המפרנס מאות אלפי ישראלים בכל תחומי הבנייה, יחזור לאיתנו. אולם, וזה אולם גדול, מהכיוון של האינטרס לטווח ארוך של מדינת ישראל, הביקושים הללו מצביעים על בעיה אינהרנטית בשוק הדיור, מחסור גובר והולך בהיצע, מה שעלול לתדלק את רמות המחירים בשוק כבר בשנה הקרובה.
על כן, עצתי למקבלי ההחלטות, בממשלה ובכלל: אל תלכו על "כאן ועכשיו" אלא קבלו החלטות אסטרטגיות שיגדילו בסופו של דבר את היצע הדיור, בין אם על ידי יותר מכרזי קרקע באיזור הביקוש במרכז הארץ, בין אם על ידי הגדלת זכויות ליזמים והקבלנים ובמיוחד שיקלו להפוך את תמ"א 38/2 ופינוי בינוי באיזור הביקוש למכשיר יעיל להגדלת ההיצע בהליכים פשוטים, קצרים ומהירים, ובשיתוף פעולה עם העיריות והרשויות המקומיות. זוהי, בפועל, הדרך היחידה על מנת לייצר איזון בין ביקוש להיצע בשוק הדיור תוך תקופה קצרה יחסית. חומר למחשבה למקבלי ההחלטות!
*כותב המאמר ישראל אברמוב הינו מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות"
