מהשקעה בקרקעות ועד חיזוק הפריפריה: מוטי אברג'יל מסכם שנה בשוק הנדל"ן

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כאשר באים לסכם את שנת תש"פ בשוק הנדל"ן בישראל, הרי שאת הטון נתנה התפרצות הקורונה, שהביאה ליצירת מציאות חדשה ולשינוי כללי המשחק המוכרים. אחת ההשלכות המרכזיות של פרוץ המגיפה טמונה במעבר של כסף משוק ההון לשוק הנדל"ן, כשבעקבות התנודות החדות בבורסות במהלך הגל הראשון, החליטו משקיעים רבים לחשב מסלול מחדש ולפנות לאפיקים אחרים. הפוקוס הופנה בראש ובראשונה אל הנדל"ן, שגם בימי משבר כבר הוכיח עצמו כתחום בעל ביקוש קשיח, ובימי הקורונה במיוחד מיצב עצמו כאפיק השקעה אטרקטיבי.

לעדנה מיוחדת זכה ענף ההשקעה בקרקעות, שלאורך שנים לא מעטות התנהל מתחת לרדאר. העובדה כי הענף מכוון לקהל יעד רחב, ומאפשר גם לבעלי הון עצמי צנוע אפשרויות השקעה מגוונות, הגדילה את הפופולריות שלו באופן ניכר. רבים כבר הפנימו את הרציונל המנחה את הענף, לפיו כניסה לעסקה בשלב התחלתי, עוד לפני קבלת ההיתרים, תאפשר למקסם את פוטנציאל הרווח.

אם מביאים בחשבון את אישור התוכנית האסטרטגית לדיור המציבה יעד לבניית 1.5 מיליון דירות עד 2040, כמו גם את צמצום היקפי הפעילות בימי הקורונה, היצע דירות שלא מדגדג את הדרישה, וקצב התחלות בנייה שרחוק מהיעדים הממשלתיים – המסקנה ברורה: בשנים הבאות לצד מגמת הציפוף והבנייה לגובה, הפשרת קרקעות נרחבת היא צעד בלתי נמנע. מעבר לזה, כל עוד אוכלוסיית המדינה צומחת והצורך בדירות הולך ומתרחב, תחום הנדל"ן ימשיך לשמש אפיק השקעות נחשק. 

השר המתפטר, יעקב ליצמן. מה יעלה בגורל תוכנית הדיור החדשה? צילום: אבי מועלם

סיבה נוספת למעגל המצטרפים לענף הקרקעות, נעוצה בכך שהוא לא פונה למשקיעים בלבד אלא מספק למשפחות צעירות אפשרות להגשים את חלום הדירה. צריך להבין, תחום הנדל"ן מתחלק לשלושה רכיבים: רכיב הקרקע, רכיב הבנייה ורכיב המיסוי. בעוד על שני האחרונים אין לציבור יכולת השפעה ממשית, באשר לרכיב הקרקע, התמונה שונה. רכישת יחידת קרקע בנקודת הפתיחה מייצרת חיסכון של עשרות אחוזים ביחס לרכישת דירה חדשה מקבלן. נכון, מדובר בריצה למרחקים ארוכים, המחייבת סבלנות ואורך רוח, אבל כאן קיימת הזדמנות אמיתית להגיע לנכס ובמחירים שפויים.

המשקיעים חוזרים הביתה

עם כל הסחרור שהביאה הקורונה, כבר כמעט שכחנו שבשנה האחרונה קמה בשעה טובה ממשלה חדשה. תפקידה הוא לספק יציבות למשק הישראלי, ולא פחות חשוב - לחלץ מהבוץ את שוק הדיור המקרטע ולהאיץ הליכי בנייה ופיתוח. 

ביוני האחרון נכנס השר יעקב ליצמן למשרד הבינוי והשיכון, והביא רעיונות חדשים, ובראשם תוכנית דיור שנועדה לתפוס את מקומה של מחיר למשתכן הכושלת. סיומה של תוכנית הדגל של שר האוצר הקודם משה כחלון, הוא מהלך מתבקש. על אף שעלתה מיליארדים, היום כבר ניתן לקבוע כי מחיר למשתכן לא עמדה במטרותיה. לעומתה, תוכניתו של ליצמן, שבבסיסה חלוקת הארץ לשלושה אזורים – פריפריה, ביקוש ויוקרה, עושה רושם של תוכנית מאוזנת יותר, עם אופק וחזון, המסוגלת לספק פתרונות דיור הולמים גם לאלו שאין מאחוריהם גב כלכלי מוצק. אמנם התפטרותו של ליצמן מהממשלה בראשית השבוע מעמידה בשלב זה את המשך קידום התוכנית בסימן שאלה, ונקווה שאיתו או בלעדיו, היא תיושם ובהקדם. 

פרויקט התחדשות עירונית. "עדיין לא נמצא המודל הכלכלי שימשוך יזמים לפריפריה" צילום: אוראל כהן

צעד מבורך נוסף נעוץ בהחלטתו של שר האוצר ישראל כ"ץ להפחית את מס הרכישה מ-8% ל-5%. המשמעות: החזרת המשקיעים שפנו בשנים האחרונות להשקעות מעבר לים, אל חיקו של השוק הישראלי והענקת רוח גבית לתחום הנדל"ן כולו. בסופו של דבר, ה-DNA של המשקיע הישראלי הוא להיות קרוב להשקעה ולפקח עליה מקרוב, בלי אינטראקציה מיותרת עם גורמי תיווך כאלה ואחרים. אני מאמין גדול בזירה המקומית, וכבר ראינו שהשקעות נדל"ן בארץ מסוגלות לייצר תשואות נכבדות. 

ליישר קו עם הקדמה

ענף ההתחדשות העירונית עשה בשנה האחרונה עוד קפיצת מדרגה, והוכיח כי הוא כאן בכדי להישאר. נפחי הפעילות גדלו, אולם עד כה דווקא לפריפריה התנקזה כמות דלה של מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. זה לא סוד, באזורי הספר ההתחדשות העירונית נדרשת במיוחד - הן בשל כמות המבנים הישנים והמסוכנים המחויבים להתחדש ולהתמגן, והן בשל הבשורה החברתית התמונה במיזמים הללו.

במצב העניינים הקיים, עדיין לא הצליחה המדינה לגבש מודל שייצר כדאיות כלכלית ליזמים להגיע לפריפריה. כדי לשנות את המצב, יש ללכת לקראת היזמים ולהגדיל את זכויות הבנייה. גם הענקת קרקע משלימה באזורי הביקוש היא אופציה שכדאי למקבלי ההחלטות לשקול בחיוב - אחרת, הפערים בין המרכז והפריפריה רק ימשיכו להתעצם. 

הבעלים והמנכ"ל של קבוצת יעדים נדל"ן, מוטי אברג'יל צילום: ניר בוקסנבאום

נושא נוסף שראוי לדבר עליו נוגע לקשר שבין טכנולוגיה ונדל"ן, שהלך והתחדד בעידן הקורונה. על אף המוניטין שבנתה לעצמה ישראל כמעצמה טכנולוגית, דווקא בכל הקשור לנדל"ן היא מפגרת מאחור. אנחנו בקבוצת יעדים נדל"ן, ידענו לזהות את החשיבות והצורך כבר לפני שנתיים, עם פיתוחו של לוחי – מיזם אינטרנטי פורץ דרך, המנגיש את תחום הנדל"ן לציבור הרחב: מאיתור דירות מתחת למחיר השוק, דרך הוצאת נסח טאבו ועד התאמת מסלול משכנתא. השורה התחתונה היא אחת: תחום הנדל"ן חייב ליישר קו עם הקדמה, כשהטמעת טכנולוגיות חדישות פירושן ייעול המנגנון הביורוקרטי, צמצום לוחות הזמנים וקיצוץ בעלויות. 

השורה התחתונה היא ששוק הנדל"ן בישראל משווע לפתרונות יצירתיים. זה הזמן של הממשלה להרים את הכפפה ולעבור מסיסמאות ודיבורים למעשים בשטח. מכאן אני מאחל לכולנו שהשנה החדשה, שכבר ניצבת ממש מעבר לפינה, תהיה מוצלחת יותר מזו המסתיימת בסוף השבוע, ובכל הגזרות. 

הכותב הוא הבעלים והמנכ"ל של קבוצת יעדים נדל"ן