תמ"א 38 בירושלים: השכונה שבה למעלה מ-60% מהמבנים נמצאים בהליכי התחדשות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המסכם את הפעילות בתחום ב-2019, ניצבת ירושלים בצמרת הערים הבולטות במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. ואמנם, ההתחדשות העירונית מהווה עוגן משמעותי בחזון להוספת כ-20 אלף יחידות דיור חדשות לבירה בחמש השנים הקרובות, כחלק מהסכם הגג שנחתם בשנה החולפת בין העירייה המקומית, משרד האוצר ורמ"י.

דוגמה מרשימה לתנופת הבנייה מספקת רמת אשכול, מהשכונות הראשונות שהוקמו בצפון העיר לאחר מלחמת ששת הימים. בשכונה, התחומה בין מעלות דפנה מדרום, סנהדריה ממערב והגבעה הצרפתית ממזרח, נמצאים כיום למעלה ממחצית הבניינים בהליכי תמ"א 38 – 55 מבנים מתוך 90 – כך לפי נתוני המינהלת להתחדשות עירונית בירושלים.

"רמת אשכול היא שכונה אידיאלית לביצוע תמ"א 38 מעצם העובדה שמרבית המבנים בה עומדים בתנאי הסף של התוכנית", אומר סגן ומ"מ ראש העיר ירושלים אליעזר ראוכברגר, המכהן כראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. "הבניינים בנויים באותה השפה, הגבהתם לא תייצר פגיעה משמעותית במרקם השכונתי, וגם המרחקים ביניהם סבירים. מעבר לזה, בשכונה קיים פוטנציאל לשטחי חניה. כאשר לצורך הקיים ברמת אשכול בחיזוק ומיגון מבנים ישנים מוסיפים אוכלוסייה מלוכדת מבחינה קהילתית, ודיירים שיודעים להגיע להסכמות באופן מהיר כדי לשפר את איכות מגוריהם – ניתן להבין מדוע מקודמים בתחומה פרויקטים כה רבים". 

סגן ומ"מ ראש עיריית ירושלים, אליעזר ראוכברגר

כאשר ראוכברגר מדבר על האינטראקציה המוצלחת בין התושבים, זה המקום להזכיר כי השכונה שינתה בעשורים האחרונים את צביונה. בעוד במקור הורכבה רמת אשכול מאוכלוסייה חילונית, בעיקר משפרי דיור ממעמד הביניים, הרי שבשנות ה-90 החל להשתנות תמהיל התושבים בעקבות זליגה של אוכלוסייה חרדית ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה, מרביתה ממוצא אנגלו-סקסי. בעשורים האחרונים התחזקה המגמה וכיום מהווה האוכלוסייה החרדית רוב בשכונה.

קרבתה של רמת אשכול למרכז החיים החרדי בבירה, לצד מגוון מוסדות החינוך, מבני הציבור (ובהם גם מקווה), והמרכזים המסחריים שבשטחה, בנו לה שם כאחת המבוקשות ביותר בקרב הציבור החרדי בעיר. הדבר משתקף גם במדד המחירים: אתר מדלן מצביע על כך שהמחיר הממוצע למ"ר ברמת אשכול עומד על כ-28 אלף שקל, והוא גבוה ביחס לממוצע בירושלים, 25,348 שקל למ"ר.

מרגישים בבית

תנופת התמ"א השוטפת את רמת אשכול מושכת אליה, באופן טבעי, את שחקני ההתחדשות העירונית, המבינים את הפוטנציאל הרב הטמון בשכונה. מי שידעה לזהות את המגמה ולהגיע לשכונה כבר באמצע העשור הקודם היא קבוצת אילנות להתחדשות עירונית, המקדמת ברמת אשכול פרויקט בוטיק במסלול הריסה ותוספת (38/1).

"התחדשות עירונית היא בפירוש מנוע להזרמת רוח רעננה לרמת אשכול", מסביר אילן טויזר, הבעלים של קבוצת אילנות להתחדשות עירונית. "העניין הזה ברור לעירייה ולדיירים, ובהתחשב בכך שלשכונה הזו יש את כל התנאים לצמוח ולהתפתח, קל להבין מדוע היא נמצאת בתהליך של מתיחת פנים אינטנסיבי. כבר היום נהנית רמת אשכול ממוניטין גבוה, ועם כל הפרויקטים וההשקעה מסביב, ערכה הנדלני צפוי רק לעלות". 

הפרויקט ברחוב ים סוף 7 הדמיה: 3D

אחד הרחובות המספקים אינדיקציה מוחשית לנפח פעילות התמ"א בשכונה הוא ים סוף, כשמיזם של קבוצת אילנות להתחדשות עירונית בבניין מספר 7, כבר מייצר תהודה נרחבת. במסגרת המיזם ישוקם, ימוגן וישודרג בניין ותיק בן עשרות שנים, כשאל ארבע הקומות ו-16 הדירות הקיימות, יתווספו 2.5 קומות ו-12 דירות חדשות, בהן ארבע דירות גג יוקרתיות.

הפרויקט מציע דירות של 4-2 חדרים, ממחיר התחלתי של 1.575 מיליון שקל - ובמסגרתו ישופץ ויחודש לובי הכניסה, כשהדיירים ייהנו ממרפסות סוכה, מעלית וכמובן ממ"דים. לפרויקט ליווי בנקאי מצד בנק הפועלים, כשעל התכנון ממונה האדריכלית רבקה פורוש.

"הפרויקט הזה מכוון קודם כל לאוכלוסייה חרדית ודתית-לאומית, מירושלים ומחוצה לה, מתכתב עם אופי השכונה ומבקש להשתלב במרקם התושבים הקיים ברמת אשכול. אני יכול לומר שכבר עכשיו קיימת התעניינות גדולה, כולל מתושבי חוץ", מעדכן טויזר. "אנחנו מקפידים לבצע את כל ההתאמות הדרושות כך שהדיירים החדשים ירגישו בנוח בבניין ובשכונה כבר מהרגע הראשון, והתאקלמותם תהיה חלקה ומהירה. כמובן שגם עם בעלי הדירות הוותיקים אנו הולכים ידי ביד, הם השותפים שלנו. יש בינינו דיאלוג מצוין, וכולנו עושים את המרב על מנת להתקדם באופן יעיל וענייני".

הבעלים של קבוצת אילנות להתחדשות עירונית, אילן טויזר צילום: משה לינדנבאום

ניצול מיטבי

מעבר לחידוש המבנים, גם בהיבט התחבורתי צפויה רמת אשכול לשדרוג של ממש. לצד הקו האדום של הרכבת הקלה הפועל מתחילת העשור ועובר בצומת הגבעה הצרפתית ובגבעת התחמושת הסמוכים לשכונה, החלו לאחרונה עבודות התשתית להנחת מסילות הקו הירוק באזור רמת אשכול ומעלות דפנה. כחלק מהעבודות ישודרגו תשתיות חשמל ותקשורת, מים וביוב, יפותח המרחב האורבני, ישופצו המדרכות ויינטעו עצים לטובת הולכי הרגל וייבנו שני חניונים לתושבי האזור והמבקרים בו. הקו הירוק יהיה קו הרכבת הקלה השני שיפעל בעיר, והוא ינוע במסלול שבין הגבעה הצרפתית וקמפוס הר הצופים של האוניברסיטה העברית בצפון העיר, לשכונת גילה בדרומה.

בשורה נוספת לתושבי רמת אשכול נוגעת לפרויקט צומת הגבעה הצרפתית, מיזם התחבורה הענק בצפון ירושלים שמובילים העירייה ומשרד התחבורה. מטרת הפרויקט, שעלותו נאמדת בכמיליארד שקל, היא להגדיל את הנגישות התחבורתית לצפון העיר ולייצר הקלה משמעותית בעומסי התנועה באזור. "עיריית ירושלים רואה את רמת אשכול המתחדשת כשכונה אטרקטיבית, העושה שימוש מושכל בתחבורה ציבורית ומנצלת באופן מיטבי את משאב הקרקע", מדגיש ראוכברגר.

ברזומה של קבוצת אילנות התחדשות עירונית מגוון פרויקטים בלב מוקדי הביקוש ברחבי הארץ – משלבי תכנון ועד השלמת הבנייה ואכלוס הדירות – כאשר לפעילותה בבירה מייחסת החברה חשיבות יתרה: "ירושלים מובילה בהתחדשות עירונית, ולא במקרה", מצהיר טויזר. "אין לי ספק שפרויקטים במסגרת הזו רק יתפסו נתח גדל והולך מסך הבנייה בעיר".