תמ"א 38 לאחר המדיניות החדשה, יש גם חצי כוס מלאה!

 מוגש מטעם DUN'S 100

על בסיס ההודעה הדרמטית של המועצה הארצית לתכנון ובניה מנובמבר 2019, בדבר ביטול מדורג לתמ"א 38 וכחלק ממנה, הועברה האחריות לקביעת מדיניות ההתחדשות העירונית אל כתפי הרשויות המקומיות לקביעת כללי ההתחדשות העירונית. עיריית חיפה הנה בין הראשונות בארץ שלאחרונה בראשית חודש יולי, אישרה בישיבת המליאה מסמך מדיניות יסודי ומקיף להתחדשות עירונית לפי תמ"א 38 (הן במסלול עיבוי בינוי והן במסלול הריסה ובניה), הקובע כללי חישוב זכויות בניה משתנים לפי אזוריה השונים של העיר חיפה – בפועל ובתמצית, המסמך החדש מצמצם באופן משמעותי ביותר את שיעור אחוזי הבניה שניתן לקבל לצורך פרויקט התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 ומבטל באופן מוחלט את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 בחיפה, כמעט בכל אזורי העיר.

מבחינת בעלי המקצוע העוסקים במלאכה, יזמים וחברות בניה מתחום ההתחדשות העירונית, אדריכלים ויועצים הנדסיים שונים וכך גם מצד בעלי הדירות באזורים השונים, מדובר בלא פחות מרעידת אדמה ששמטה את הקרקע מתחת לפרויקטים רבים שטרם הבשילו לשלב רישוי מתקדם, תוך הורדה לטמיון של סכומי עתק שהושקעו בקידום פרויקטים שלא הספיקו להבשיל ותוך ריסוק התקווה לבית חדש ללא תשלום, לעשרות אלפי בעלי דירות שעד המסמך היו זכאים ומסוגלים מבחינת כדאיות כלכלית לקדם פרויקט לפי המדיניות הקודמת משנת 2016 אשר אפשרה זכויות בניה מרובות יותר.

בנסיבות החדשות, אכן יש חצי כוס ריקה עבור מרבית תושבי חיפה, אולם יש גם חצי כוס מלאה, אמנם למיעוט נבחר... אבל עדיין חצי מלא – כך, במסמך המדיניות החדש שאושר, נמנעה העירייה מלפגוע בזכויות הניתנות למרבית הבתים המשותפים המצויים על קו הרכס לאורך ציר מוריה וכך גם למרבית הבתים המשותפים הפרוסים לצידי שדרות הנשיא, זאת מתוך תכנון עירוני שמבקש ליצור דירוג אדריכלי המתייחס להשקף בו קו הרכס הוא הגבוה ואילו ממנו ואל שיפולי ההר, יבוצע דירוג גובה באופן של הגבלת מספר קומות וצמצום זכויות בנייה המותרות להקמה.

דוגמא לשינוי לצמצום הזכויות במסלול עיבוי בינוי - לפי מסמך המדיניות מ 2016 במסלול בינוי מותר היה להוסיף 3 קומות לבניין קיים שעובר תמ"א במרבית רחובות העיר, בעוד שלפי המסמך החדש מותר להוסיף 1.5 קומות בלבד (כאמור, למעט באזורים הנבחרים שהנם כעת יוצאי הדופן).

דוגמא לצמצום הזכויות במסלול הריסה ובניה מחדש - לפי מסמך המדיניות מ 2016 חושבו זכויות הבניה המותרות בבניין החדש תוך לקיחה בחשבון של תכסית הבינוי הקיימת בדירות הנהרסות וחישוב מספר קומות הבניין הישן, כאשר בניין ישן בו היו 3-4 קומות יכול היה לקבל אישור לזכויות בניה חדשות לפי מכפיל 3 או אפילו 3.5. לעומת זאת במסמך המדיניות החדש, במרבית אזורי המגורים על רכס הכרמל שאינם באזורים הנבחרים דוגמת שד' הנשיא וציר מוריה, כעת ירד המכפיל לכ-1.5.

מוטי דורפברגר אתי בבני ועובדי חברת דורפברגר יזום ניהול והשקעות

פועל יוצא משינוי מדיניות העירייה הוא ביטול כמעט מוחלט של כל הפרויקטים שהיו בשלבי הבשלה ראשוניים אך לא עומדים בכללים הנוקשים של הוראות המעבר הקשוחות של מסמך המדיניות ושאינם נמצאים על צירים ראשיים דוגמת ציר מוריה שדרות הנשיא, פועל יוצא נוסף הוא מחיקת הכדאיות הכלכלית בכל אותם האזורים בהם צומצמו הזכויות.

כך הביא מסמך המדיניות החדש להורדה לטמיון של אלפי שעות עבודה ולמחיקת סכומי עתק של עשרות מיליונים מצד חברות בניה, יזמים ואדריכלים, אשר קידמו פרויקטים ברחבי חיפה אולם לא הספיקו להגיע לשלב ההבשלה המוגדר במסמך המדיניות.

לאור הנזקים השונים והעצומים הנובעים מהשינוי הדרמטי והכמעט מיידי במדיניות העירייה לגבי התחדשות עירונית לפי תמ"א 38, ישנם יזמים וחברות בניה וביחד עמם בעלי דירות ישנות בבתים מטים לנפול, המבקשים לפתוח במלחמה משפטית כנגד העירייה באפיק המנהלי והפוליטי כדי לנסות ולשנות את רוע הגזירה או לדחות אותה על מנת לאפשר היערכות מסודרת יותר לשינוי הדרמטי.

יחד עם זאת, ישנם בתחום היזום והבניה בחיפה גורמים סולידיים יציבים וותיקים ובעלי מוניטין שלמרות קיום חצי הכוס הריקה, נמנעים מכניסה למאבק עם עיריית חיפה, אלא מתמקדים בחצי הכוס המלאה, כלומר, סופגים את הנזק בלי לפתוח מלחמות ומעבירים את מוקד העשייה לצירים הראשיים על הרכס, בהם עיריית חיפה לא פגעה בזכויות הבניה ואף התירה בכפוף לתנאים ומגבלות, הוספת קומות מסחר וחניה כחלק משאיפה לפיתוח ציר איכותי שוקק חיים נעים ומפנק, עם פתרונות נוחים של פעילות פנאי ואיכות חיים טובה לאזרחי הרכס והעיר.

כמנהל דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ אני יכול לספר שאנו ביחד עם כל צוות העובדים והמערך התכנוני, החלטנו להתמקד בחיובי ואנו שמים דגש על חצי הכוס המלאה, כאחת מראשוני הדרך בתחום ההתחדשות העירונית בארץ ובחיפה בפרט, וכחברה יזמית שהיא גם חברת בניה ותיקה המדורגת היום על פי דן אנד ברדסטריט בין 20 החברות המובילות בארץ בתחום התחדשות העירונית לפי תמ"א 38, מבין 1,350 חברות, ומהווה חלק ממדד דנס 100, ביצענו התאמת פורמט מהירה ומקצועית, ערכנו היוועצות ותיאום מול הנהלת עיריית חיפה וגורמי הרישוי שבה והגענו לנוסחה מנצחת לפיה בכוונתנו לייצר ערך רב הרבה יותר מבעבר לבעלי דירות שהתמזל מזלם וגרים לצידי ציר מוריה ולאורך שדרות הנשיא ובכך גם ביססנו את אופק פעילות החברה לשנים הבאות תחת המדיניות החדשה.

מוטי דורפברגר

בימים אלו, לאחר הרבה מחשבה ותכנון מוקדם, יצאנו בקמפיין פרסומי לגיוס מספר בניינים משותפים ליצירת פרויקטים של הריסה ובניה מחדש, בהם נרצה להתמקד על ציר מוריה – שד' הנשיא. למרות הגזירות הקשוחות החדשות שיצרה העירייה ותוך השתלבות הרמונית עם ההנחיות החדשות, הערך אותו אנו יודעים לספק כיום לבעלי הדירות בציר מוריה שד' הנשיא, הנו אף גדול יותר מאשר יכולנו עד היום – כך, תוך שילוב הניסיון הצבור העצום והצוות האיכותי שלנו בתחום ההתחדשות העירונית והבניה בכלל וכך גם תוך שילוב מחשבה חדשנית ורעיונות פורצי דרך שמעבר לכך שיש בהם לייצר פרויקטים מדהימים לרווחת בעלי הדירות הקיימים והחדשים, הרי שחלק מהקמפיין החדש ופורץ הדרך, מספק מענה מימוני שיסייע לבעלי הדירות בבניין החדש בתחזוקת הבניין לאורך שנים רבות תוך חיסכון דרמטי בעלויות התחזוקה השוטפת של הבניין ובכך באופן טבעי, יש כדי לטרום רבות לשמירה ארוכת שנים על רמת תחזוקה גבוהה של הבניין – זה אמנם לא מובטח לכל הבניינים על הציר, אבל מה שכן מובטח זה שמי שיפנה אלינו בתקופה הקרובה והנו בעל נכס על ציר מוריה שד' הנשיא, ייהנה מבדיקת התאמה לפורמט החדש, ללא כל עלות ותוך יישום הידע הרב הצבור בחברה. אנו חברת בוטיק שלא מתפזרת על המון פרויקטים בו זמנית, הכוונה שלנו כעת להתמקד בגיוס של עד 5 פרויקטים.

הכותב, הנו מנכ"ל דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ הנכללת במדדDUN'S 100 ועוסקת ביזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית לפרטים נוספים ניתן לעיין באתר החברה www.dorfberger.co.il או לפנות במייל md@dorfberger.co.il