עסקת כפר שלם: בעלי הקרקע והקונים יידרשו לשלם פי 3 מס

רשות המסים דורשת מיזמים של אחד הפרויקטים המתוכננים בשכונת כפר שלם בתל־אביב לשלם מס המוערך בכ־158 מיליון שקל. מס זה גבוה ביותר מ־100 מיליון שקל מזה שהיזמים רצו לשלם. לטענת רשות המסים, שווי חטיבת הקרקע בעסקה, ששטחה 45 דונם, גבוה פי שלושה ממה שדווח לה.

היזמים בעסקה הם בעלי הקרקע ספי קרייתי ואחותו יהודית מטלון־קרייתי, והרוכשים חברת אזורים שבשליטת הרשי פרידמן וחברת אלה אמה יזמות שבשליטת אלי גבאי. מנימוקי שומות המס של הרשות עולה שהיזמים טענו ששווי הקרקע לצורך חישובי המס הוא 170 מיליון שקל. הרשות דחתה את הטענה וקבעה שהשווי הוא 545 מיליון שקל, כלומר פער של 373 מיליון שקל. היזמים ערערו על הקביעה לבית המשפט. 

כפר שלם. מגדלים במקום צריפים

תשלומי המס בעסקה מתחלקים לשניים - מס שבח על המוכרים, ומס רכישה על הקונים. מס השבח, 23% שנגזרים מהרווח שנוצר לאחים קרייתי־מטלון מהפער בין שווי הקרקע ברכישה לשווי הקרקע במכירה, אמור לעמוד לטענת היזמים על 40 מיליון שקל. אלא שלפי קביעת הרשות, המס עומד תיאורטית על כ־125 מיליון שקל.

בצד הרוכשים, אזורים וגבאי שאמורים לשלם מס רכישה של 6% משווי הקרקע, המס היה אמור להיות כ־10 מיליון שקל. לפי רשות המסים, מס הרכישה הוא, לפני קיזוזים כמו עלויות פינוי הפולשים, עומד על כ־33 מיליון שקל.

1,000 יחידות דיור

בשורה התחתונה, כל יזמי הפרויקט טוענים שהמדינה צריכה לקבל מס של כ־50 מיליון שקל לפני קיזוזים, בעוד רשות המסים טוענת שהסכום הוא כ־158 מיליון שקל. כלומר פער של כ־108 מיליון שקל בין הצדדים.

בפברואר 2018 חתמו אזורים וקבוצת גבאי על עסקת קומבינציה עם משפחת קרייתי־מטלון, בעלת הקרקעות בכפר שלם בדרום־מזרח תל אביב. מדובר בחטיבת קרקע פרטית בת 45 דונם, הממוקמת סמוך לרחוב מעפילי אגוז, בין הרחובות אלנקווה ממערב, אפשטיין יעקב בדרום וסנפיר ממזרח.

לפי ההסכם, בעלת הקרקע, משפחת קרייתי־מטלון, תקבל 30% מהתקבולים מדירות המגורים שיוקמו בפרויקט ו־38% מהתקבולים ממכירת שטחי המסחר בפרויקט. עוד הוסכם כי המוכרות ישתתפו ב50% מהיטל ההשבחה שתדרוש עיריית תל אביב לאחר הוספת זכויות הבנייה ו50% מעלויות פינוי הפולשים. הרוכשים שילמו מקדמה של 60 מיליון שקל למוכרת, שתקוזז עם העברת התמורות. 

הרשי פרידמן, בעל השליטה באזורים. "טעות בחישוב"

20 אלף שקל למ"ר

בניגוד לעסקאות שמתבצעות לאחר אישור תוכנית משביחה בקרקע, שממנה ניתן לגזור את שווי הקרקע, מדובר בעסקה שכוללת פוטנציאל השבחה, אך טרם ידוע מספר יחידות הדיור שיאושרו. על פי תוכנית בניין העיר התקפה בעת ביצוע העסקה, ניתן להקים על הקרקע 480 דירות. עם זאת, תוכנית המתאר של תל אביב שאושרה ב־2015 מאפשרת הגדלת זכויות הבנייה, והתרחיש האופטימי מבחינת היזמים הוא הקמת 1,000 דירות.

המחלוקת העיקרית בעניין המס היא מהו שווי העסקה. שכן, רק חלק מהתמורה הוא סכום ממשי וידוע (60 מיליון שקל) והשאר הוא סכום שאינו ידוע כרגע. לטענת רשות המסים, קרייתי ומטלון קבעו את השומה על סמך השווי הקרקע ליום המכירה. אלא שהתייחסות לשווי, לטענת הרשות, אינה משקפת את ההערכות האמיתיות של שני הצדדים. בעסקה כזו, סבורים ברשות המסים, צריך להעריך את שווי התמורות הצפויות מהעסקה (שכן בסופו של דבר, מס השבח אמור למסות את הגידול בערכו של הנכס).

לאור הפער בגישות בין מוכרי הקרקע לבין רשות המסים, הרשות הוציאה שומה "לפי מיטב השפיטה" כלומר, על סמך המידע המצוי בידיה. הרשות בחנה עסקאות "על הנייר" מקבלן באזור המדובר ומצאה כי במחצית השנייה של 2017 נמכרו דירות בשווי של 2.3-2.2 מיליון שקל לדירות של כ־95 מ"ר ו־4 מיליון שקל לדירת 143 מ"ר.

מכירת הדירות נעשתה על ידי חברה הקשורה באחת הרוכשות בעסקה הנוכחית, כך שהשווי המדובר משקף לפי הרשות את התפיסה של אותה חברה לגבי השווי הפוטנציאלי של הקרקע. ברשות העריכו כי השווי למ"ר (לאחר הפחתה של מע"מ) הוא 20 אלף שקל. לאור נתונים שקיבלו מעיריית תל אביב בנוגע להיקף הבנייה בשטח, נקבע כי השווי הכולל יעמוד על 545 מיליון שקל.

היזמים טוענים כי ההסכם לא קובע ערכים מספריים, וכי התמורה תינתן רק בעתיד הרחוק כך שניסיון של פקיד השומה לחזות את השווי בעתיד אינו רלבנטי. היזמים טוענים כי יש לחשב את השווי לפי עסקאות דומות. חוות דעת שמאית שקיבלו על בסיס שיטה זו מעריכה את שווי הקרקע בעסקה בכ־170 מיליון שקל.

מועד כפר שלם נמסר בתגובה: "אנו רואים בכתבי הטענות שהגישו היזמים והחברות כנגד תושבי המתחם, ניצול פירצות בחוק ובמשפט. מתפיחים את המילה 'פולשים' על מנת להפיק רווחים. כשמעלים את נושא חברת נתע בעניין הרכבת הקלה, השופטים במשפטי נתע דרשו מהתובעת לא להשתמש במילה פולשים. חוק המקרקעין מגדיר פולש כמי שמחזיק עד שלוש שנים בקרקע. חמור מאוד שלא מציינים מהיכן נלקח המושג פולשים ומשתמשים בו באופן גורף כנגד תושבי כפר שלם והמתחם. המילה פולשים/פולש משחירה את נקודות הזכות של התושבים, השימוש במילים אלו משפיעות על הקורא כעובדה ולא משאירה כח שיפוט תודעתי. תושבי כפר שלם מחזיקים כדין בקרקע מקום המדינה. ואינם זקוקים לשום הכשר משום כלי תקשורת. אם ישנם פולשים, ניתן לציין זאת רק לאחר הכרעת הדין ולמען ההגינות לשקף את כמותם ביחס לאלו שמחזיקים בקרקע כדין".

* * *

היזמים מבקשים קיזוז עלויות

"עלות הפינוי של פולש היא 327 אלף שקל"

בקרקע בכפר שלם, כך טענו היזמים בפני רשות המסים, מתגוררים 138 פולשים. על פי העסקה, אזורים וגבאי אחראיים על פינוי הפולשים. זאת בדומה להליכי פינוי פולשים שמתנהלים בימים אלה בקרקעות אחרות בכפר שלם על ידי המדינה, במטרה לסלול בהן את תוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה.

אזורים וגבאי טענו בפני רשות המסים שעלויות הפינוי, שמתחלקות בין שתי החברות היזמיות, מסתכמות ב־45 מיליון שקל. לפי התחשיב שלהן, ממוצע עלות פינוי – כולל פיצוי, דמי שכירות, הוצאות משפט, שכר טרחה ועוד – הוא 327 אלף שקל לפולש. הם מבקשים מרשות המסים להכיר בהוצאה זו כהוצאת עסקה לצורך קיזוז מתשלומי מס השבח.

שלומית צור