"אם WeWork יפנו אצלנו קומה במרכז ת"א לא יקרה כלום"

על רקע נבואות החורבן שגרם וירוס הקורונה לענף המשרדים ולחברות הנדל"ן המניב המשקיעות בו, פורסמו אתמול (ג') התוצאות הכספיות של חברת גב־ים, חברת נדל"ן מניב המתמחה בתחום המשרדים. הרבעון השני של 2020 היה "רבעון הקורונה" השלם הראשון של גב־ים. בסיכומו, החברה רשמה עלייה של 5.6% בדמי השכירות וגם עלייה חדה יחסית של 9.3% ברווח התפעולי התזרימי (FFO). בשוק ההון קיבלו בחיוב את התוצאות. מניית החברה חתמה את יום המסחר בעלייה של 5.05%, שהביאה אותה לשווי שוק של 4.04 מיליארד שקל. עם זאת, מתחילת השנה ירדה מניית החברה ב־26.4%.

בשיחה עם "כלכליסט" התייחס מנכ"ל גב־ים אבי יעקובוביץ לאמירות של מנהלי חברות הייטק לאחרונה, שלפיהן בכוונתם להעביר את העובדים לעבודה מהבית, ואף לדו"ח של חברת S&P מעלות שפורסם ב"כלכליסט" ובו הערכה כי בטווח הארוך יקוצץ שווי הנכסים בתחום המשרדים ב־10%. אם ההערכה נכונה, פירוש הדבר הוא שגב־ים תמצא את עצמה מוחקת 759 מיליון שקל. כזכור, מנכ"ל צ'ק פוינט גיל שויד אמר כי בכוונתו לצמצם את שטחי המשרדים בשבוע שעבר, ואילו בתחילת חודש יולי אמרו בחברת ההייטק לייבפרסון כי בכוונת החברה להעביר את כלל העובדים לעבודה מהבית ולוותר על שטחי המשרדים בכלל.

"לא יהיה שינוי קיצוני, תהיה התאמה חלקית למציאות החדשה"

"עוד לפני הקורונה הממוצע בחברות ההייטק היה שסדר גודל של 30%-20% מהעובדים לא באים לעבודה במשרד", אומר יעקובוביץ ומוסיף, "אז אם בסוף התהליך עוד 15%-10% מהעובדים ימשיכו לעבוד מהבית, השינוי בנדל"ן המניב לא צפוי להיות קיצוני. אני מעריך שלא יהיה שינוי חד ופתאומי. מה שכן, תהיה התאמה חלקית למציאות החדשה". 

אבי יעקובוביץ מנכ"ל גב ים צילום: אלדד רפאלי

המעבר לעבודה מהבית בענף ההייטק מתרחש גם בחו"ל, כולל חברות כמו גוגל ופייסבוק, שהודיעו על מעבר משמעותי למודל עבודה מהבית. יעקובוביץ סבור שבסופו של דבר ההשפעה תהיה מצומצמת ממה שנראה כיום. "אנחנו שומעים על זה גם בעולם, מחברות בינלאומיות. אבל להערכתי הן לא יוותרו על מרכזי הפיתוח, משום שהם ליבת הפעילות שלהן. מרכזי מו"פ חייבים להיות בתוך הנכסים, צמודים למעבדות וחדרי המחשב. לדברים האלה אין תחליף. הם גם מנוע הצמיחה המשמעותי של החברות האלה. בסוף, כשמפתחים מוצר, צריכים עבורו מרכזי פיתוח".

אז מי כן ייפגע מהקורונה? לדברי יעקבוביץ, "אנחנו שומעים כל כך הרבה נבואות זעם. ברור שמי שייפגע ראשון זה הגופים שקנו משרדים בקבוצות רכישה, או אלו שיושבים במיקום פחות מרכזי. היזמיות הגדולות בתחום הנדל"ן המניב, עם מרכזים ולקוחות גדולים, יותר חסינות". לדבריו, "מה יקרה אם WeWork יפנו קומה שלמה ב־ToHa? לא יקרה כלום. חללי עבודה הם בעלי השפעה זניחה על גב־ים. הם רק 2% מהפורטפוליו שלנו. אבל תחום חללי העבודה בטוח ישתנה. הם יצטרכו להתאים עצמם למציאות חדשה".

גב־ים חתמה על 68 הסכמי שכירות חדשים עם לקוחות במחצית הראשונה של השנה. הנתון המצרפי מעיד על חוסן, שכן החוזים נחתמו בעלייה ריאלית ממוצעת של 7.5%. עם זאת, בחינת הדו"חות הכספיים כן מעידה על ירידה בגובה דמי השכירות בחוזים החדשים שעליה חתמה גב־ים בחלק מהנכסים המהותיים שלה.

כך, למשל, בפרויקט הרצליה צפון של החברה נחתמו חוזים בעלות של 86 שקל למ"ר לחודש, ירידה של 18% ביחס לרבעון הראשון, שבו רק חודש אחד היה חודש של קורונה. ביחס למחיר הממוצע ב־2019 הירידה קטנה יותר ועומדת על 4.5%. בפרויקט נוסף של גב־ים בהרצליה נרשמה ירידה של 10.8% בדמי השכירות בחוזים החדשים ברבעון השני ביחס לרבעון הראשון של 2020, והם הסתכמו ב־91 שקל למ"ר. ביחס לשנה הקודמת נרשמה ירידה של 4%. מנגד, בפארק מת"ם בחיפה נרשמה עלייה של 20% בדמי השכירות בחוזים החדשים ביחס לרבעון הראשון ועלייה של 16% ביחס ל־2019.

על רקע האווירה הקשה שלפיה המשרדים מתרוקנים, יעקובוביץ מצייר תמונה שונה. לדבריו, "חוזי השכירות מכובדים. אנחנו בקשר ישיר והדוק עם השוכרים. אלה הם כללי המשחק החדשים. חשוב לי לציין שהגבייה בחברה מתנהלת בקצב רגיל כמו בעבר. נתנו הקלות נקודתיות לתחום המסחר בגובה של 5 מיליון שקל. ההתמודדות שלנו היא יומיומית, לעתים ברמה השעתית, והיא רוויית אתגרים שלא היו בעבר".

מה דעתך על מניית גב ים:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

למרות האתגרים, גב־ים מסכמת את הרבעון השני בעלייה בפרמטרים העיקריים. החברה רשמה עלייה של 5.6% בהכנסות משכירות, ל־133 מיליון שקל. ההכנסות המתואמות משכירות (ה־NOI) עמדו על כ־130 מיליון שקל, עלייה של 7.4% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הרווח התפעולי התזרימי, ה־FFO, המיוחס לבעלי המניות, עלה ב־9.3%, לכ־59 מיליון שקל.

"אנחנו מתנהלים במתווה לאורך שנים, ולא למחר בבוקר"

גב־ים מקימה כיום 8 פרויקטים בהיקף של 1.7 מיליארד שקל. לפי יעקובוביץ, אין בכוונתה לשנות מדיניות לגבי הקמתם, והיא מקיימת לגבי חלקם משא ומתן עם שוכרים. "כל הנבואות השחורות שראינו בכל העיתונים לגבי עתיד תחום המשרדים — הן לא כצעקתה. הנבואות האלה לא פוגשות את המציאות כפי שאנחנו חווים אותה". לדבריו, "יש לנו ארגז כלים שמאפשר לנו התמודדות עם המציאות החדשה. אנחנו מתנהלים במתווה לאורך שנים, ולא למחר בבוקר".

בעלת המניות העיקרית בגב־ים היא נכסים ובניין (29.94%) שנשלטת על ידי דסק"ש (73.77%) של אדוארדו אלשטיין. יו"ר גב־ים הוא אחיו של אלשטיין - אלחנדרו. כשנשאל על יחסי העבודה עם מי שהיה בעל השליטה בחברה בעבר, אומר יעקובוביץ: "גב־ים היא חברה ללא גרעין שליטה. אנחנו פועלים כפי שפעלנו בעבר, לטובת כלל בעלי המניות שלנו".