פינוי-בינוי בחיפה: עו"ד הילה סלומון-מוגילבסקי מסמנת את האזורים החמים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי תקופה ממושכת במהלכה התנהל תחום ההתחדשות העירונית בחיפה בהילוך נמוך, בשנים האחרונות הולכת ומשתנה המגמה. 2020, כך נראה, עתידה לסמן עוד שינוי מהותי בתחום, כאשר נקודת ציון נרשמה בראשית החודש עם הכרזת העירייה על אישור מדיניות חדשה לתמ"א 38. המסמך בא להגדיר באילו אזורים כדאי יהיה לקדם פרויקטים במסגרת זו, ומהו רף הקומות ויחידות הדיור המקסימלי שיתאפשר בהם.

ראש העיר, עינת קליש-רותם, כבר הגדירה את יום אישור המדיניות כ"היסטורי", והסבירה כי המסמך "עושה אבחנה בין אזורים המיועדים לפיתוח אינטנסיבי ויצירת סביבות עירוניות, לבין אזורים שנכון לפתח אותם באופן מתון יותר. לדבריה, כעת "חוקי המשחק ברורים וכולם יכולים לצאת לדרך".

את השפעת המדיניות התמ"א החדשה עוד מוקדם לנתח, אולם מסמך אחר שגיבשה העירייה בפברואר האחרון כבר הספיק להכניס את שחקני ההתחדשות העירונית בחיפה לפעילות מואצת. מדובר במדיניות פינוי-בינוי הקובעת כי בדירות ששטחן עולה על 60 מ"ר יוגבלו התמורות ל-12.5 מ"ר. על מנת לאפשר לגורמים השונים להיערך למדיניות החדשה, הגדירה העירייה הוראות מעבר ל-45 יום, כשבפרויקטים בהם יוצגו עד לסיום מועד זה הסכמים המתחייבים לתמורה של למעלה מ-12.5 מ"ר, ומעידים על הסכמות בשיעור של 40% לפחות מכלל הדירות הכלולות במתחם, יהיה לוועדה המנדט להחריגם מהמדיניות החדשה.

ראש העיר חיפה, עינת קליש-רותם. "היזמים יכולים לצאת לדרך" צילום: אדוארד קפרוב

לפי אלפר, בעירייה גם מבינים היטב כי החזון לבניית כ-20 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית, נעוץ בייעול הליכי הביורוקרטיה: "הוועדה המקומית בחיפה היא ועדה עצמאית במדרג הגבוה ביותר, ויש לה סמכות לאשר תבעו"ת בנפחים שהתחדשות עירוניות מייצרת, כשהמשמעות היא דרמטית מבחינת קיצור לוחות זמנים".

באשר להגבלת רף התמונות בפינוי-בינוי, הוא מבהיר כי המדיניות נובעת בין היתר מרצון לפיו "איכותה של החברה היזמית, הוותק והניסיון שלה בפרויקטים של התחדשות עירונית הם אלה שיקבעו את אופי ההתקשרות בינה לבין בעלי הדירות – ולא התחייבויות על תמורות מוגדלות, שבסופו של דבר כלל לא בטוח שניתן יהיה לעמוד בהן". 

שכונת בת גלים, כיום. "הפוטנציאל הנדלני רק מתחיל להתממש" צילום: ניר בלזיצקי, דוברות עיריית חיפה

כל פרויקט לגופו

את זריקת המרץ מהעירייה המקומית לתחום ההתחדשות העירונית, מזהים גם הגורמים הפועלים בחיפה. "אם בעבר היתה חיפה עיר די מנומנמת בכל הנוגע להתחדשות עירונית, הרי שכיום מצב הדברים שונה לחלוטין", אומרת עו"ד הילה סלומון-מוגילבסקי, מנהלת המחלקה להתחדשות עירונית במשרד רולוף& יונאי, עורכי דין ונוטריונים - משרד המלווה ומייעץ במאות פרויקטים של תמ"א ופינוי-בינוי בחיפה ובקריות. "יש רצון לקדם את התחדשותה של חיפה, וזה משתקף בתשומת הלב ובמשאבים המושקעים בתחום מצד קברניטי העיר". 

"בחיפה ההתחדשות העירונית היא כורח המציאות", מדגישה סלומון-מוגילבסקי. "רבים ממבני העיר הוקמו לפני עשרות שנים, וכעת נמצאים במצב של התפוררות ואינם ראויים עוד למגורים. אנו רואים את ניצני השינוי, אבל כדי לעשות עוד צעד קדימה, ראוי להמשיך ולייעל את ההליכים התכנוניים. קידום תב"ע לוקח לפעמים זמן כפול מהבנייה בשטח, ואת זה חייבים לשנות". 

כמשרד המייצג בעלי דירות בשורה של מיזמי פינוי-בחיפה, מדיניות התמורות החדשה אילצה את סלומון-מוגילבסקי ואנשי המקצוע שלצידה לתמרן בחלון הזדמנויות קצר ומוגבל. "בעלי דירות שהתנהלו עד אז די בפסיביות, שינו גישה. הם הבינו שאם לא ימהרו לפעול, יחמיצו את הרכבת ויזכו לתמורות נמוכות משמעותית ממה שקיוו לו. המצב הזה חייב את כולנו לעבוד מסביב לשעון. עם זאת, גם בתוך סיר הלחץ ועם כל הרצון לסגור את הקצוות, האחריות שלנו היא בראש והראשונה לשמירה על בעלי הדירות ולהגנה על זכיותיהם. זה לא היה פשוט, אבל עמדנו ביעד, עם החתמה של כ-700 בעלי דירות בשישה מתחמים". 

עו"ד הילה סלומון-מוגילבסקי. "בחיפה ההתחדשות העירונית היא כורח המציאות"

באשר למסמך המדיניות היא אומרת כי "הרצון להגדיר גבולות גזרה ברורים ולייצר ודאות הוא מבורך. אני גם מבינה את הרציונל בכך שהעירייה תוביל את הליכי התכנון ותפקח על מיזמים כך שרף התמורות לא יבוא על חשבון תשתיות עירוניות והמיזמים השונים יתכתבו זה עם זה. אנחנו גם רואים שערים נוספות הולכות בדיוק באותו הקו.

"עם זאת, מה שנכון לתל אביב, נתניה או פתח תקוה, לא בהכרח מתאים לחיפה. תוספת של 12.5 מ"ר לא תייצר באופן ודאי שינוי אמיתי עבור בעלי הדירות – לא בהיבט של גודל הדירה ולא בהיבט הכלכלי. אם הפרויקט מאפשר תמורה גדולה יותר, כזו המעניקה אופק משמעותי יותר לדיירים מחד, ומאידך ולא פוגעת במרחב הסביבתי, אז אני מציעה לאפשר בדיקה של כל פרויקט לגופו ולאפשר לכוחות השוק לעשות את שלהם".

שכונה בנסיקה

בחזון ההתחדשות העירונית של חיפה, זרקור חזק מופנה לשכונות החוף הוותיקות, העתידות לעבור מתיחת פנים בדרך למיתוגן כ"ריביירה של חיפה". לצד גיבוש תוכניות אב לשכונות דוגמת נווה דוד, שפרינצק ושער העלייה, שכונת חוף נוספת העתידה לחדש את פניה היא בת גלים, המאכלסת כ-5,000 איש, ושבתיה הראשונים נבנו עוד בשנות ה-20 של המאה הקודמת.

בשתי תוכניות פינוי-בינוי במקום – במתחם העלייה ובמתחם חיל הים – מתוכננות כ-1,100 יחידות דיור. התוכנית למתחם חיל הים בשכונה כבר הופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ולאחרונה אף נערך דיון בהתנגדויות. על פי התוכנית במקום תשעה מבנים ישנים, ייבנו חמישה מבנים חדשים המשלבים בנייה מרקמית לצד מגדלים ובהם 413 יחידות דיור.

בד בבד, התוכנית למתחם העלייה השנייה צפויה להיות מופקדת אף היא בזמן הקרוב, ועל פיה את מקומם של 17 מבנים במצב ירוד, יתפסו 660 יחידות דיור חדשות ב-11 מבנים המשלבים בנייה מרקמית לצד מגדלים. שתי התוכניות בשכונה מקודמות על ידי המחלקה להתחדשות עירונית והמחלקה לתכנון עיר בעיריית חיפה, והן בסמכות הוועדה המקומית חיפה המשמשת ועדה עצמאית מיוחדת שבסמכותה לאשר תוכניות התחדשות עירונית.

מתחם העלייה השנייה בשכונת בת גלים. 660 דירות חדשות ב-11מבנים אדריכלית: תגית כלימור

לפי אתר מדלן מחירה הממוצע של דירה בשכונה היה בחודש מרץ שעבר 957 אלף שקל, כמעט כפול ביחס לתקופה המקבילה ב-2011 – 497 אלף שקל בלבד. "התוכניות בשכונה, הנדירה בקרבתה לקו המים של מפרץ חיפה, ייצרו שיפור משמעותי בתנאי הדיור של האוכלוסייה הקיימת ויסייעו לקליטת אוכלוסייה חדשה וזוגות צעירים בדירות חדשות בבניינים מודרניים", מציינים בעירייה. "כל אלו יביאו להעלאת איכות החיים במתחמים ובשכונה כולה".

"בת גלים היא שכונה בנסיקה והפוטנציאל הנדלני שלה רק מתחיל להתממש", קובעת עו"ד סלומון-מוגילבסקי, שמשרדה נבחר על ידי נציגות הדיירים לייצג את בעלי הדירות את בפרויקט במתחם העלייה השנייה. "רק לאחרונה לאחר מכרז יזמים מקיף שערכנו, נבחרה חברת הכשרת הישוב להיות יזם הפרויקט. אנו מאמינים כי בעבודה משותפת של שלוש צלעות המשולש: עירייה-בעלי דירות-יזם ימומש החזון לפרויקט המשמעותי הזה.

"המיזמים בבת גלים מלמדים יותר מכל שעבור חיפה התחדשות עירונית מהווה פתרון כפול: גם בשורה לדור הצעיר שעזב בשנים האחרונות את העיר בהמוניו, וגם מנוף למשיכת אוכלוסיות איכותיות מבחוץ. רופאים ואחיות מבקשים להגיע לכאן בזכות הקרבה לבית החולים רמב"ם, ומסייעים ביצירת צביון חדש לשכונה, המתכתב עם האזור ועם העיר. פה טמון האתגר של העירייה, וכולנו, כל אחד בכובעו, נרתם לסייע במימוש הפוטנציאל האדיר של העיר הזאת".