קרקעות ישראל רכשה אופציה לעסקת ענק בבנימינה בשווי כ-76 מיליון שקל

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תוכנית המתאר למועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה, שהכנתה החלה עמוק בעשור הקודם, רשמה בראשית השנה נקודת ציון משמעותית עם החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה על הפקדתה בתנאים. התוכנית, המקודמת בידי מינהל התכנון, מבקשת להתוות מדינות ארוכת טווח ולהיערך לזינוק הצפוי במספר תושבי המועצה בשנים הבאות – מ-16 אלף כיום, לכ-34 אלף.

לפי עקרונות התוכנית, ייבנו בתחומי המועצה כ-4,000 יחידות דיור, כולל בהתחדשות עירונית, כשלצד תוספת מגורים יוקצו כ-590 אלף מ"ר לטובת תעסוקה ומסחר, וכ-9,000 מ"ר לשטחי תיירות. כמו כן תוואי מסילת הרכבת החוצה היום את היישוב יוסט מערבה, בסמיכות לכביש 4 וליישוב השכן אור עקיבא, ולאורכו יוקמו מוקדי תעסוקה, עסקים ומסחר. תוואי הרכבת הישן שבמרכז בנימינה יהפוך למדרחוב עירוני.

לדברי ראש המועצה איתי ויסברג, "התוכנית היא מימוש ההבטחה לבוחרים לשמור על אופי הישוב דרך 'חליפת ביטחון' סטטוטורית לשנים קדימה. חליפה זו היא למעשה תוכנית המתאר. אחת לעשרות שנים יש הזדמנות כזו, להבטיח את אופי המושבות ועתידן לשנים רבות קדימה".

מהנדסת העיר, שרון פישמן, הוסיפה כי "תוכנית המתאר היא התוכנית החשובה והראשונה שמתייחסת לבנימינה וגבעת עדה כאל ישות סטטוטורית אחת. התוכנית תאפשר פיתוח אסטרטגי והדרגתי, שיאפשר במקביל לפיתוח מגורים גם קיום אזורי תעסוקה, תוך שמירה על אופיין הייחודי של המושבות".

תחנת הרכבת בבנימינה-גבעת עדה. תוסט מערבה כחלק מתוכנית המתאר צילום: מירל לוטן, מתוך אתר פיקיויקי

נכס ב-170 אלף שקל

מי שמשתלבת היטב בקפיצת המדרגה המתוכננת לבנימינה-גבעת עדה, ומתכתבת גם עם השינויים התחבורתיים הצפויים כחלק מתוכנית המתאר, היא קבוצת קרקעות ישראל. במתחם הרב-שימושי המקודם סביב תוואי הרכבת וצפוי להתפרש על פני שטח כ-450 דונמים, רכשה החברה אופציה להקמת מיזם הדגל שלה באזור– פרויקט Be בנימינה. 

הקרקע שרכשה הקבוצה משתרעת על פני כ-40 דונמים, ושווי העסקה המוערך הוא כ-76 מיליון שקל. במסגרת הפרויקט יוקם פארק עסקים ופנאי, שיציע חווית בילוי וקניות משודרגת, ולא רק לתושבי הסביבה. הקבוצה מציעה כיום יחידות קרקע בפרויקט במחיר של 169 אלף שקל. 

"אנחנו נותנים למשקיעים להצטרף כבר בתחילת התהליך ולמקסם את פוטנציאל הרווח", מסביר מנכ"ל קבוצת קרקעות ישראל, בני לחמיש. "יחידות הקרקע הללו מעניקות לפי תקן שמאי 22 זכויות של כ-250% עיקרי וכ-200% חניונים. מדובר בהשקעה בקרקע בטוחה, שנמצאת בתוך הליך של תוכנית. עם קבלת ההיתרים ערכה צפוי לעלות במאות אחוזים".

בקרקעות ישראל מאפשרים גם לבעלי הון עצמי צנוע הזדמנות להצטרף להשקעה – החל מסכום של 50 אלף שקל, כשאת היתרה ישלמו בפריסת תשלומים נרחבת. "העובדה שאנחנו מוכנים לתת אשראי למשקיעים מראה לא רק על החוסן הכלכלי של הקבוצה, אלא גם עד כמה אנחנו מאמינים בפרויקט הזה", מפרט לחמיש. "בדומה למיזמים נוספים שלנו, גם כאן אנחנו מעורבים באופן ישיר ומתכוונים להשאיר לעצמנו נתח נכבד מהקרקעות. המשקיעים הם השותפים שלנו והולכים איתנו יד ביד".

פארק העסקים Be בנימינה. מיקום אופטימלי בכל פרמטר הדמיה: דני שמש ddesign3

האופטימיות שמפגין לחמיש באשר לעתידה של בנימינה-גבעת עדה והרצון להיות חלק בהליך הצמיחה של המועצה והאזור, מבוסס בין היתר על מיזם מוצלח שהשלימה קרקעות ישראל לפני כחמש שנים, ממש לא רחוק מפרויקט Be. "שיווקנו שם 50 דונם בצמידות דופן לרחוב השעורה ולחאן של בנימינה", הוא משחזר. "הקרקעות נכללות אף הן בתוכנית המתאר, ולמעשה נותנות לבנימינה-גבעת עדה את האפשרות להגדיל את השטח לתושבים, ובהתאם לכך רובן צפוי לשמש למגורים. כל קרקע נמכרה על פי מחיר של כ־500 אלף שקל לדונם, כשהערך גבוה לאין שיעור".

לדברי לחמיש, הגידול הצפוי במספר התושבים במועצה, כמו גם סוג האוכלוסייה – מעמד ביניים חזק – מחייב בד בבד גם פיתוח של אזורי מסחר ותעסוקה חדשים: "הפרויקט שלנו נכלל בתוכנית המתאר ונמצא במיקום אופטימלי – בצמידות לתחנת הרכבת העתידית ובקרבה לעורקי תחבורה מרכזיים: כביש 4 בואך בנימינה וכביש 6. יחד עם אזור התעשייה של אור עקיבא ששוכן ממש בסמוך, זה יהיה מתחם עוצמתי שיהווה את העוגן הכלכלי של כל האזור".

"ברחבי העולם וגם אצלנו בישראל, מרכזי מסחר, משרדים ותעשייה הנמצאים בסמיכות לתחנות רכבת זוכים לביקוש גדול, כשהקרבה הזו מתורגמת גם לעלייה בערכם הנדלני", מסכים שמאי המקרקעין ראובן שם טוב. "צמידות לתחנות הרכבת מזינה למעשה את כל האזור הסמוך להן, מכיוון שהיא משרתת את כל הגורמים – מבעלי העסקים, דרך קהל העובדים ועד ציבור הלקוחות. מספיק לראות את ההשפעה החיובית של תחנת השלום בתל אביב על מגדלי אלון ומגדל אלקטרה, או של תחנת רכבת סבידור על מתחם הבורסה, כדי להבין את האפקט".

ירון תשבי (מימין) ובני לחמיש. "להנגיש קרקעות במקומות אסטרטגיים ללקוחות הקצה" צילום: איציק ראובן

קרקע ליום סגריר

קבוצת קרקעות ישראל בבעלות ירון תשבי ובני לחמיש, היא מהחברות המובילות בענף הקרקעות, עם למעלה מ-20 שנות ניסיון ורזומה הכולל עשרות פרויקטים ואלפי לקוחות. החברה פועלת בשורה של מוקדים ברחבי הארץ, וברשותה מאות דונמים של קרקעות המיועדות לבנייה - הן למגורים והן למתחמי מסחר. "אנחנו כיזמים מתעסקים רק בקרקעות פרטיות, שהן משאב נדיר בישראל, היות למעלה מ-90% מהקרקעות בישראל הן בבעלות מדינה", מפרט לחמיש. "המומחיות שלנו היא לאתר ולהנגיש את אותן קרקעות פרטיות נדירות, במיקומים אסטרטגיים, ללקוחות הקצה שלנו".

הדיאלוג עם המשקיעים של החברה מתורגם להסכם שיתוף שמגדיר את היחסים העתידיים בינה לבינם, כשכל פרויקט נתמך בידי משרד שמאי, כמו גם משרד עורכי דין מ.פירון, המלווה את התהליך מראשיתו ועד לקבלת טופס 4. משרד עורכי הדין הוא גם זה שמתעסק בהתנהלות השוטפת מול הגופי השונים ובהם הרשויות, הבנק המלווה והקבלן המבצע.

בקרקעות ישראל מציינים עוד כי על רקע משבר הקורונה והתנודתיות בשוק ההון, מחזק ענף ההשקעה בקרקעות את מעמדו כאפיק השקעות אטרקטיבי למדי: "הפגיעה הכלכלית שספגו משפחות רבות וחוסר הוודאות לגבי העתיד, רק הדגישו את הרצון לבעלות על נכס שיהווה בטוחה לתקופה קשה", מסכם לחמיש. "אנחנו מציעים קרקע בטאבו, ולא איזו עסקה ספקולטיבית אפופה בסימני שאלה. במיוחד בתקופה הזו, יש לכך ערך משמעותי".