חידושים בהתחדשות עירונית והצורך לייצר אחידות בשוק

 מוגש מטעם DUN'S 100

פרויקט התחדשות עירונית, מהווה את גולת הכותרת בחייו של הבית המשותף. התחדשות עירונית, היא הדרך היחידה לחדש בניינים ישנים בני עשרות שנים, נטולי ביסוס מתאים ושאינם עומדים בתקנים המודרנים, נעדרי מתקנים פרטיים ומשותפים, אשר המעטפת שלהם מתפוררת, התשתיות שלהם קורסות, הביוב עולה על גדותיו, שטח הדירה והתכנון הדירתי אינם מספקים ומתאימים.

בניינים אלו, מקבלים את ההזדמנות, אולי האחרונה, לחדש את פניהם ולהטיב עם בעלי הדירות המתגוררים בהם מחד ומאידך לשפר ולנצל בצורה מיטבית את סביבת המגורים כולה. תחום ההתחדשות העירונית, הוא מאוד דינמי ומתחדש חדשות לבקרים, כאשר השינויים מגיעים לאחר הקשבה לרחשים מהשטח. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר הוקמה על-פי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016 מובילה את תחום ההתחדשות העירונית, מנסה לייצר אחידות בענף ההתחדשות העירונית והיא הקטר שמושך את התחום קדימה. הרשות מקימה מנהלות התחדשות עירונית בערים השונות, לצורך האצת ביצוע מיזמי התחדשות עירונית וייעול השימוש בקרקע. הרשות מקדמת חקיקה בנושא, מקיימת ימי עיון והדרכות לתושבים באמצעות המנהלות בערים ולאחרונה אף פירסמה הסכם מדף לפרוייקט פינוי בינוי, אשר משמש "הסכם לדוגמא" וקו מנחה בפרוייקטים של פינו בינוי. הסכם שכזה, המאזן בין האינטרסים של היזמים והדיירים, בעלי הדירות, באופן טבעי חוסך משא ומתן מיותר על הברור מאליו ומעניק נקודת התחלה שווה והוגנת לצדדים.

בפרוייקט של התחדשות עירונית קיימים קשיים ואתגרים מרובים. קשיים ביישום פרוייקט של התחדשות עירונית, יכולים להיות דייר סרבן, המסרב לקחת חלק בתהליך ולחתום על ההסכם, תופעת מעאכרים, אשר מחתימים מתחמי בניינים שלמים על הסכמי "נון שופ" המונעים מהם להתקשר עם יזמים אחרים ומונעים פרוייקטים, אוכלוסיה מבוגרת אשר מתקשה לעזוב את הדירה, אוכלוסיה חלשה כלכלית, אשר תתקשה לשאת בעלויות התחזוקה העתידיים של המתחם החדש.

הפתרונות של חלק מהקשיים הללו, טמונים בהסדרים משפטיים גרידא ותיקוני חקיקה, דוגמת תיקון חוק "הדייר הסרבן", חקיקת "חוק המארגנים" וכיוצ"ב, כאשר משרד המשפטים ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית מקדמים פתרונות לבעיות העולות מהשטח, ממש על בסיס יומיומי ותוך הקשבה מלאה למצוקות הדיירים והתחשבות באתגרים אשר עומדים בפני היזמים. אציין מספר דוגמאות לחידושים בתחום ההתחדשות העירונית אשר הגיעו מהשטח והיום מוטעמים כבר בחקיקה מחייבת. לדוגמא חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) תשע"ז -2017 (להלן: "חוק המארגנים") בתיקון משנת 2018, פירט את הפעולות שצריך מארגן עסקאות בפינוי בינוי לעשות ומגדיר את רשימת ההצהרות שהוא מחוייב להצהיר בפני בעלי הדירות, כמו כן, חוק המארגנים מגדיר את פרקי הזמן המקסימלים בהם הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית יעמוד בתוקף החל מהמועד הקובע, המועד שבו נחתם הסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית בין המארגן ובין בעל דירה. כמו כן מוגדרות בחוק החובות של המארגן, חובת ההודעה על עמידה בשלבים, העדר פיצוי בשל פקיעת ההסכם, חובת הגינות וזהירות, הצהרה לגבי עניין אישי, שמירת סודיות וכן תוקפה של עסקת התחדשות עירונית.

חוק נוסף אשר לאחרונה חוקקו במסגרתו מספר שינויים הנו חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) תשס"ו – 2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי") בתיקון שנעשה בשנת 2018 היתה התייחסות לדיירים סרבנים בעסקת פינוי בינוי ונתן כח לבית המשפט, לאחר הסכמת רוב מיוחס לעסקה, לקבוע כי בעל הדירה הסרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק שנגרם עקב אי-ביצוע העסקה ולאשר את ביצוע העסקה. המחוקק איפשר לבית המשפט להתייחס לסירוב כסביר, אם העסקה אינה כדאית כלכלית או לא הוצעו לו מגורים חלופיים למשך תקופת הבניה או בטחונות הולמים.

עו"ד אבי ענתבי צילום: יח"צ

המחוקק אף התייחס לבעלי דירה קשישים אשר במועד חתימת עסקת הפינוי בינוי הראשונה מלאו להם 80 שנה ולרוב אינם ששים עזוב את דירתם בשל חששות שונים וחייב להציע להם חלופות של מעבר לבית הורים, או רכישת דירה חלופית בשווי דירת התמורה או קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה. בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תשע"ו - 2016 (להלן "חוק הרשות להתחדשות עירונית") גם התקבל תיקון בשנת 2018 לגבי האוכלוסיה המבוגרת וביחס לנשיאת הוצאות בבית משותף מחודש ושם נקבע כי בעל דירת תמורה לא יהיה חייב בהוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף לתקופה של חמש שנים מהמועד בו קיבל את החזקה בדירה בסכום העולה על ההוצאה שהיתה לו ערב הריסת הבנין, אם יוכיח כי במועד קבלת דירת התמורה הגיע לגיל פרישה, דירת התמורה היא דירתו היחידה והוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה התשמ"א – 1980. לאחרונה, לאור מסמך הפחת חסמים שיזמו משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית מקודמת הפחתה בהיקפי ההסכמה הנדרשים לביצוע פרויקט של פינוי בינוי, כדי לצמצם את סוגיית הסחטנים בפרוייקטים שכאלו, משיעור של 80% הסכמה לשיעור של 66% בלבד.

משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית עושים לילות כימים על מנת לשפר את תהליכי ההתחדשות העירונית, אבל ההטמעה בשטח היא המשימה האמיתית. היכולת של גוף אשר מתווה מדיניות לנטוע שורשים בקרקע היא ההצלחה האמיתית שלו והרשות להתחדשות עירונית עשתה צעד ראשון משמעותי בכיוון עם הקמת המנהלות העירוניות. צעד נוסף יכול ויהיה כינון "תו תקן" כלומר הקמת מערך של יועצים משפטיים, תכנוניים והנדסיים אשר יבחנו כל פרוייקט, ינפיקו נספח שינויים משפטי, יעירו הערות לתוכניות או למפרט הטכני וייצרו אחידות משפטית ותכנונית בהתאם למדיניות שמתווה הרשות להתחדשות עירונית וצרכי היזמים בשטח. כך יהיה ניתן ליישר קו עם שלל הפרוייקטים, לאבחן את הקשיים בכל פרוייקט ופרוייקט ולווסת את הפרוייקטים השונים, תוך בחינת הקשיים ןהאתגרים. "תו תקן" שכזה יכול להיות תחת הפעילות של אחד מגופי משרד הבינוי והשיכון לדוגמא "האגודה לתרבות הדיור" אשר ממילא מרכזת את מרבית הבתים המשותפים בישראל או תחת הפעילות של המנהלות העירוניות להתחדשות עירונית. אין ספק שיצירת "תקן" בתחום שהיה עד לפני מספר שנים פרוץ לגורמים לא מקצועיים וגרם עוגמת נפש לדיירים רבים בשל חוסר מקצועיות, יכול לייצר וודאות ושקט בשוק כל כך רחב ומגוון.

הכותב עו"ד אבי ענתבי, הנו בעל משרד פרטי המתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג את משב"ש בפרוייקטים של התחדשות עירונית.