שבס-כחלון – הסוף: "אי-חידוש ההקלות יפגע בהגדלת היצע הדיור"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הוראת השעה היתה אמורה להסתיים בינואר 2020, אולם היא הוארכה אוטומטית בשל פיזור הכנסת. על רקע מעבר תחום התכנון ממשרד האוצר בחזרה למשרד הפנים, תוקפה של הוראת השעה פקע ב-16 ביוני כמעט בלי משים, וטרם התקבלה החלטה רשמית על הארכתה לתקופה נוספת.

הוראת השעה שהכניס שר האוצר לשעבר הסמיכו את הוועדות המקומיות לאשר לחברות בנייה תוספת דירות בשיעור של עד 30% ממספר הדירות המאושר בתוכנית תקפה, כמו גם תוספת לשטח הבנוי בשיעור של עד 20% - וכל זאת בהליך מהיר של חודשים אחדים.

תוכניות בנייה רבות קיבלו תוקף לפני שנים וכבר אינן הולמות את צורכי המגורים צילום: אייל וקנין

הסיבה לצעד של כחלון היתה ההבנה כי תוכניות בנייה רבות קיבלו תוקף לפני שנים ואינן הולמות עוד את צורכי המגורים כיום. ואמנם, הליך הגשת ההקלות הפך להיות כמעט "סטנדרט" באזורים של בנייה רוויה, וכמעט כל חברת בנייה ביקשה את תוספת הדירות – ולרוב קיבלה אישור. על פי נתוני מינהל התכנון בדו”ח שהוגש לשר האוצר באפריל השנה, ב־2018 שיעור היתרי הבנייה לבניינים בני יותר משמונה דירות שכללו הקלות, היה 67%; ב־2019 השיעור כבר צמח ל־76%.

מנגד, ההקלות המדוברות רכשו לעצמן מתנגדים לא מעטים, שעיקר טענתם נגע לאי הוודאות שההקלות הביאו לענף – הן בנוגע לכמות הדירות והיקף השטח שניתן לבנות על הקרקע, והן בנוגע למועד הבנייה והאכלוס, שהתארך בשל הניסיונות לקבל תוספת זכויות. לאחרונה אף נחשף ב”כלכליסט” כי צוות מקצועי של מינהל התכנון הגיש לאוצר המלצות לבטל את אותן "הקלות כמותיות" אשר "מגדילות את נפחי הבנייה, גורמות לתכנון חסר ופוגעות בתוכניות המאושרות", לשון ההמלצות.

הסדרה או קטסטרופה

סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ"ל חברת צמח המרמן, חיים פייגלין, התבטא השבוע נגד ביטול ההקלות ועיתוין. לדבריו, "ישראל מתמודדת עם משבר דרמטי שיביא לירידה דרסטית בהיקפי התחלות הבנייה. זהו עיתוי אומלל לבטל בו את ההקלות ולשנות את כללי המשחק. אם יבוטלו ההקלות שניתנו בתקופת כחלון, פרויקטים שהכלכליות שלהם מבוססת על אותן הקלות לא ייצאו לפועל. הממשלה צריכה לקבוע שתוספת הדירות למשק במסגרת זו תימשך לתקופה של שנתיים-שלוש, ובסופה תחזור לדון בהן".

בקרב פעילים רבים נוספים בענף הנדל"ן, גורלן הלא ברור של הקלות כחלון מעורר דאגה: "פרויקטים רבים שתכנונם החל מתבססים על ההנחה כי תוספות הבנייה הדרושות יאושרו, כשהדבר היווה תנאי להפיכתם ל'כלכליים'", אומר מנכ"ל חברת רמות בעיר, אליאב מימון. לדבריו, "הרובד הטריוויאלי הוא כמובן הפגיעה ביזמים אשר הסתמכו על הקלות אלה. אבל ההיבט החשוב יותר הוא המהות של ביטול ההקלות וההשפעה על כלל הציבור.

"לכולם ברור שיש משבר רציני בשוק הדיור ושהמדינה לא מצליחה לייצר כמות דירות שמתאימה לביקושים ההולכים וגדלים. הרעיון מאחורי תקנות כחלון היה להגדיל את היצע הדירות במהירות אך עם בקרה ראויה, ולכן זה נעשה בהליך של בקשת הקלה. כך הרשות יכולה לבחון האם התוספת המבוקשת למספר הדירות ולזכויות הבנייה תואמת את צורכי השכונה, הפרויקט או האוכלוסייה הספציפית שמתגוררת בו.

"כלומר, אין בסיס איתן להתנגדות של מינהל התכנון להקלות אלה בטענה שהתוספות עלולות להעמיס על התשתיות העירוניות, וזאת משום שכל בקשת הקלה כזו נבחנת ספציפית ולעומק על ידי הרשות העירונית, שמכירה הכי טוב את האילוצים של עצמה".

ומה בנוגע לטענה כי הליך בקשת ההקלות מעכב פרויקטים במידה מוגזמת?

"למיטב ידיעתי, ברוב המוחלט של הבקשות להיתר כלולות גם בקשות להקלות שונות – ולא רק כאלה שנובעות מהוראת השעה של כחלון. כך למשל בקשות להקלה במספר הקומות, בקווי הבניין, בתוספת שטחי שירות, בסדר הביצוע ועוד. מרבית הפרויקטים נבנים לפי תב"עות שאושרו לפני 20-10 שנה, ולכן לא ניתן לצפות שהבניין ייבנה בדיוק לפי הוראות התב"ע מבלי שיינתן מענה לשינויים שחלו מאז בשוק ובטרנדים השונים. כלומר התכנון המפורט של כל פרויקט חייב להתאים את עצמו למציאות דהיום".

חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ. "עיתוי אומלל לבטל בו את ההקלות" קרדיט: כפיר סיוון

אליאב מסכם כי ביטול הקלות, אם אכן יתממש, צריך להיעשות בצורה בינארית: "או שאין הקלות בכלל ואז ההליכים באמת יהיו יותר קצרים והוודאות תהיה מוחלטת, או שמאפשרים לשוק להמשיך להתנהל כפי שהיה עד היום, באופן שאיפשר גם ליזמים וגם לרשויות להגדיל את הפרויקטים בלי להידרש להליכים ארוכים מדי".

כעת לא ממש ברור מה יעלה בגורלם של היתרי הבנייה הרבים שנמצאים בצנרת והוגשו על סמך ההקלה הזו. לדברי מימון, מי שהגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה לפני מועד התפוגה של תקנות כחלון, ימשיך ליהנות מהן. ואולם, לדבריו "המשמעות של 'הגיש בקשה להיתר' לא ברורה עד הסוף, במיוחד מאז כניסתה לפעילות של מערכת רישוי זמין – הרבה פעמים שולחים לך הערות ובקשות, ואז אתה צריך להגיש את הבקשה שוב כדי שתיקלט באופן מלא. גם את הפרט הטכני הזה צריך להסדיר, אחרת יהיו תקלות משמעותיות בפרויקטים רבים".