קבוצת יעדים נדל"ן רוכשת 14 דונם במתחם שורק

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בעוד החזון להפיכתה של ראשון לציון למרכז התעסוקה והמסחר השני בחשיבותו בישראל קורם עור וגידים עם בנייתם של מיליוני מ"ר ברחבי העיר, עיקר תשומת הלב מנותב למתחם האלף שמוקם על הדיונות שממערב לנתיבי איילון. באותה העת ממשיך להתפתח ולהתעצם מתחם נוסף בחלקה הדרומי-מערבי של העיר – מרכז התעשייה והמסחר שורק, המוכר גם בשם מעוין שורק. מדובר במתחם ותיק ומוכר, המשתרע על פני 625 דונמים, ובשנים הקרובות צפוי לעבור קפיצת מדרגה של ממש.

כבר כיום מרכז מתחם שורק שחקנים בפרופיל הכי גבוה: איקיאה, קוקה קולה ובית מת"ף – זרוע המחשוב של הבנק הבינלאומי, הם רק דוגמאות בולטות, כשבעוד כשלוש שנים צפוי להצטרף אליהם שם נוסף במשקל כבד – חברת החשמל, שתקים בו מתחם בשטח של 95 דונם הכולל משרדים, שטחים תפעוליים, מחסנים וחניות, ואליו יעברו יחידות המטה של החברה. אבן הפינה למתחם הונחה בטקס חגיגי בפברואר האחרון, כשעל עבודות הבנייה מופקדת חברת שיכון ובינוי.

רוח גבית למתחם עתידה לספק תחנת רכבת מעוין שורק, שתהיה חלק מפרויקט מסילת 431 שתחבר בין ראשון לציון ומישור החוף הדרומי לבין מודיעין וירושלים, ללא מעבר דרך תל אביב. במסגרת הפרויקט יקימו משרד התחבורה ורכבת ישראל כ-30 ק"מ של מסילות חשמליות, גשרים ומנהרות, כשהצפי לפתיחת הקו הוא אמצע העשור הנוכחי.

תחנת הרכבת המתכוננת במעוין שורק הדמיה: אגף הביצוע של רכבת ישראל ו-New age media

התחנה המיועדת תהיה השלישית בעיר היין, ותחבר בין תחנת משה דיין שבמערב ראשון לציון לתחנת הראשונים שבמזרחה. העבודות במיזם, שעלותו נאמדת ביותר מ-3 מיליארד שקל, כבר מתנהלות, כשהקצב אף התגבר בעת האחרונה בעקבות הפסקת תנועות הרכבות עם פרוץ הקורונה.

"לנגישות לרכבת, קלה או כבדה, יש ערך רב, משום שהיא מייצרת אלטרנטיבה לעמידה היומיומית בפקקים ובעצם מייתרת את השימוש בכלי הרכב. בניגוד לתחבורה ציבורית אחרת, היא אינה תלויה בהיקפי התנועה בכבישים, ולכן הופכת עבור רבים לאופציה המועדפת", מסביר שמאי המקרקעין ראובן שם טוב. לדבריו, "צמידות לתחנות הרכבת מזינה את כל האזור הסמוך להן, מכיוון שהיא משרתת את כולם – בעלי העסקים, קהל העובדים וציבור הלקוחות. לכן קיימת בארץ מגמה תכנונית הפועלת לנצל את השטחים שמסביב לתחנות רכבת לפיתוח ולמקסום שימושים.

"בחו"ל וגם בישראל, מרכזי מסחר, משרדים ותעשייה הנמצאים בסמיכות לתחנות רכבת הם המבוקשים יותר, כשהקרבה הזו מתורגמת גם לעלייה בערכם הנדלני", מסביר שם טוב. "מספיק לראות את ההשפעה החיובית של תחנת השלום בתל אביב על מגדלי אלון ומגדל אלקטרה, או זו של תחנת רכבת סבידור על מתחם הבורסה. גם בירושלים המצב דומה, כשהשקת הרכבת הקלה הקפיצה את ערכם של נכסים מסחריים רבים השוכנים על הציר ובקרבה לתחנות. אני מעריך שאפקט דומה צפוי גם במעוין שורק עם פתיחת תחנת הרכבת תוך שנים ספורות".

מתחם שורק בראשון לציון צילום: עמית שעל

"המחירים יטוסו"

שחקן נוסף שידע לאתר מבעוד מועד את ההזדמנות הנדלנית הטמונה באזור הוא קבוצת יעדים נדל"ן, אשר רכשה במתחם שטח של 14 דונם. "המומחיות שלנו היא באיתור קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוהה, כשלמתחם שורק יש לדעתנו את כל הנתונים לזנק קדימה", אומר מוטי אברג'יל, הבעלים והמנכ"ל של הקבוצה. "האנליסטים של הקבוצה ניתחו אלפי דונמים בכל רחבי הארץ, ובחרו להגיע לכאן בזכות היתרונות הרבים שהמתחם הזה מציע. כשמסתכלים על החברות הבכירות שנמצאות פה ואלו שצפויות להגיע לכאן בהמשך, ומוסיפים למשוואה את תחנת הרכבת שתפעל כאן, ברור לי שהמחירים יטוסו".

קבוצת יעדים משווקת במתחם שורק קרקעות צמודות דופן בתמהיל גדלים משתנה. "תהליך ההפשרה שלהן צפוי להיות מהיר יותר ביחס לקרקעות הסמוכות להן, ולעניין הזה יש חשיבות גדולה", מדגיש אברג'יל. "חילקנו את הקרקעות למספר מתחמים, כשהרציונל הוא לתפור לכל משקיע את החליפה המתאימה למידותיו ולתקציבו. חלק מהקרקעות אנחנו לא נמכור ונשאיר אצלנו, מה שמעיד על האמונה שלנו במתחם הזה. כך גם אנחנו וגם המשקיעים שלנו נמצאים באותה הסירה, עם שותפות אינטרסים אמיתית". 

בקבוצת יעדים לא אדישים למציאות הכלכלית השברירית של עידן הפוסט-קורונה, ועל כן גיבשו מודל יצירתי הפונה לחתך אוכלוסייה רחב ומעניק אפיק השקעה גם למי שאין מאחוריו גב כלכלי. "משבר הקורונה אילץ אנשים לחשב מסלול מחדש ולהתנהל עם הכספים שלהם בצורה אחרת ממה שהורגלו אליו עד לפני כמה חודשים", מפרט אברג'יל. "אצל רבים מהישראלים אנחנו מזהים מעבר מפסיביות לאקטיביות – במקום לתת לחסכונות שלהם להעלות אבק בבנק, יש רצון לשנות גישה, ופה אנחנו נכנסים לתמונה.

מנכ"ל קבוצת יעדים נדל"ן, מוטי אברג'יל צילום: ניר בוקסנבאום

"המודל שלנו מציע למעשה 100% מימון, ומאפשר לכל אחד להיות בעלים של קרקע. החזר התשלומים מתבצע בהתאם להערכה השמאית, כלומר, אם ההערכה המקצועית מדברת על כך שהקרקע צפויה להיות מפושרת תוך 10-8 שנים, פרישת התשלומים היא לפרק הזמן הזה. אנחנו יודעים שבשנים האחרונות המוניטין של ענף ההשקעה בקרקעות לא היו בשמים, ולכן חשיבות הליווי מצד גוף עם ניסיון שמכיר את התחום לעומק, הוא קריטי. אנחנו מקפידים על שקיפות לכל אורך שיתוף הפעולה, כשלמשקיעים מוצג תקן 22, שהוא למעשה תעודת הזהות התכנונית והמשפטית של הקרקע".

עניין של זמן

בקבוצת יעדים בטוחים כי לתחום ההשקעה בקרקעות צפוי עתיד ורוד: "הענף הזה הולך לתפוס נתח משמעותי בשוק הנדל"ן בישראל", קובע אברג'יל. "כאשר לוקחים בחשבון את תחזיות גידול האוכלוסייה – על פי הלמ"ס ב-2040 תחצה אוכלוסיית ישראל את רף ה-13 מיליון איש – ומביאים בחשבון שהמדינה אינה משופעת בעתודות שטח בלשון המעטה – הרי שהפשרת קרקעות מסיבית, הן למגורים והן למסחר ותעסוקה, היא בלתי-נמנעת. להערכתי, עירוב השימושים הולך לתת את הטון, כשבהיבט הזה מתחם שורק יהיה אחד המוקדים שימשכו את מירב הפוקוס".