לקנות נדל"ן בטקסס: האחים בובליל מזהים הזדמנויות במשבר הקורונה

בשיתוף מערכת זירת הנדל''ן

משבר הקורונה ותקופת הסגר הממושכת טילטלו את שגרת חייהם של מיליוני ישראלים, גרמו להם להסתכל על הדברים אחרת, ובמקרים מסוימים אף לחשב מסלול מחדש. לאחר שכמיליון איש הודרו משוק העבודה באופן זמני יותר או פחות, אין זה מפתיע אפוא שאחד הדברים הראשונים שזכו לבחינה מחודשת הוא ההתנהלות הכלכלית המשפחתית, לרבות סוגיית ההשקעות לטווח בינוני וארוך.

גיא ש., תושב הרצליה בשנות ה-50 לחייו ואב לשלושה, הוא דוגמה טובה לכך. אחרי שבמהלך החודשים מרץ ואפריל הפסיד חלק נכבד מהונו שנסחר בבורסה – דווקא בשוך המשבר, וכשהבורסות החלו "לתקן" את עצמן, החליט גיא למשוך את 200 אלף הדולרים שנותרו לו באפיקים המנייתיים הלא יציבים – ולשים אותם בין ארבעה קירות, בנדל"ן.

גיא, כך מסתבר, ממש אינו לבד. בשבועות האחרונים, ובעיקר מאז אמצע-סוף חודש אפריל, יותר ויותר ישראלים מעבירים את כספם מהבורסה לאפיקים מגובי נכסים – בעיקר דירות מגורים. ההבנה שמדובר בשוק פחות רגיש לזעזועים, ולכל הפחות כזה שמגיב מאוחר ובאיטיות לאירועי קיצון דוגמת משבר הקורונה, העלתה את קרנו בעיני אלה שנכוו בשבועות הראשונים למשבר, לבטח כשברקע כבר נשמעות תחזיות לגבי בואו של "גל שני" של הנגיף.

"חוכמת ההמונים" הזו לא נובעת יש מאין, ומגובה בהערכות של גורמים בכירים בשוק הנדל"ן: "בגלל כל מה שקורה בשוק ההון, גם הריבית על המשכנתאות מתחילה לעלות והיא צפויה להמשיך ולטפס", אמר באחרונה ל"כלכליסט" הבעלים של חברת נדל"ן גדולה הפועלת במרכז הארץ. לדבריו, "ההבנה הזאת מביאה היום יותר אנשים לבחון אפשרויות לנטילת משכנתא, כי ברור שבשנים האחרונות חיינו בלוקסוס – בסביבת ריבית נמוכה במיוחד שאיפשרה למשפחות לרכוש דירה ולעמוד בהחזרים על אף עליות המחירים. אלא שבעוד כמה חודשים הסיפור כבר יהיה שונה לחלוטין".

על הרקע הזה, דווקא החברות שפועלות בשוקי הנדל"ן הזרים נהנות כיום מעדנה מחודשת. לנוכח מחירי הנדל"ן הגבוהים והתשואות הצנועות שמציע שוק הנדל"ן הישראלי, האופציה האמריקאית משמרת לכאורה כבור המשקיעים את התקווה לעשות רווחים באופן מהיר יחסית – תוך אפשרות להמשיך מיד לאחר מכן להשקעה הבאה. גם הריבית הנמוכה בארה"ב והקלות היחסית שבה ניתן ליטול משכנתא מבנק מקומי, קורצים למשקיע הישראלי הממוצע.

הבורסה בתל אביב. כבר לא אטרקטיבית כבעבר צילום: אוראל כהן

יש פרטנרס

חן בובליל, הבעלים ומנכ"ל משותף בחברת B-PARTNERS, מכיר את הדברים מקרוב. החברה שהוא מנהל לצד אחיו, היזם ניר בובליל, עוסקת בהשקעות ויזמות נדל"ן בארה"ב עם ניסיון של שני עשורים, ונהנית לדבריו באחרונה מגל של פניות מצד ישראלים בני המעמד הבינוני המבקשים להשקיע את כספם בשוק הנדל"ן האמריקאי: "בשונה מאפיקי השקעה אחרים, שבתקופות מסוימות יכולים להיות קורצים או רווחיים יותר, נדל"ן מעניק למשקיע ביטחון, ובתקופה כמו זו הדבר הזה בולט במיוחד. העובדה שיש ברשותך נכס פיזי שאתה יכול ממש לראות ולהחליט בכל עת מתי וכיצד למכור אותו – זה מה שעושה את ההבדל", הוא מאבחן.

בובליל מוסיף כי השקעה במגורים בארה"ב נהנית מביקוש יציב: "אנשים הרי תמיד צריכים ויצטרכו מקום לגור בו. בתקופה של משברים פיננסיים וחוסר ביטחון תעסוקתי כמו זו שאנו חווים בימים אלה, הנטייה של הציבור האמריקאי, ולא רק שלו, היא לשכור נכסים סולידיים של 1,000 דולר בחודש ולא של 2,000 דולר בחודש. כמי שלא מתעסקים במגורי יוקרה אלא בדירות לציבור 'הרגיל', גם הדבר הזה מחזק את החברה שלנו".

מבחינת המשקיעים הישראלים, מה גורם להם דווקא עכשיו, במצב כלכלי כה שברירי, לשים את הכסף בחו"ל?

"אני נפגש עם מתעניינים, משקיעים פוטנציאליים, כמעט מדי יום, ויכול לומר שהקורונה לא שינתה אצלם דבר בנכונות להשקיע בחו"ל. אם כבר, היא עשתה את ההיפך. אז נכון, אי-אפשר לטוס עדיין ולראות את הנכס, ולכן רוב המשקיעים היום מתעניינים בהשקעות של יזמות ובנייה ולאו דווקא בנכסים להשבחה. אבל הדרייב לתת לכסף לעבוד לא הלך לשום מקום".

מבין מיזמיה הבולטים של B-PARTNERS כיום, פרויקט בנייה של 32 דירות דרומית לסן אנטוניו, העיר השנייה בגודלה בטקסס. שיווק הדירות בפרויקט כבר החל, ולדברי בובליל, באחרונה נפתחה עבור הפרויקט קרן להשקעות, וכספי המשקיעים ממשיכים להגיע, למרות המצב.

יוסטון, טקסס. "משקיעים באזורים מתפתחים ומבוקשים כלכלית"

אחרי המשבר ב-2008 צצו חברות ישראליות רבות שהציעו להשקיע דרכן בנכסים בארה"ב. מה מייחד את הפעילות של B-PARTNERS?

"השוני העיקרי הוא שאת כל הסיכונים בתהליך היזמות אנחנו לוקחים על עצמנו: בדיקת השווקים, רכישת הקרקע, הוצאת התוכנית ואפילו הקמת הנכסים – כל זה נעשה על ידי

B-PARTNERS, עם ההון העצמי שלנו ועם מימון בנקאי. כלומר, כספי המשקיעים כבר מובטחים בעת ההשקעה, ותקומת הפרויקט לא תלויה בהם. כל שנותר למשקיעים הוא ליהנות מהתשואה השוטפת מהנכס המושבח – ולחלקם גם מכספי המכירה שלו – בזמן שאני מקבל אחריות מלאה לניהול הנכס".

B-PARTNERS מרכזת את פעילותה באיתור השקעות נדל"ן כדאיות באזורים מתפתחים ומבוקשים כלכלית, בעיקר בערים הגדולות במדינת טקסס – יוסטון, דאלאס וסן אנטוניו. את הנכסים היא מאתרת באמצעות אנשי צוות ושותפים אסטרטגיים מקומיים באזור היעד של ההשקעה. החברה שותפה לכל השקעה נדלנית שהיא מציעה ללקוחותיה, ובכך מהווה למעשה "עוד משקיע" בכל עסקה שעוברת דרכה.

בובליל מסביר כי המשקיעים של B-PERTNERS יכולים לבחור בין שני מסלולי השקעה עיקריים: המסלול המימוני – בו נהנים המשקיעים מתשואה קבועה כל רבעון לצד החזר של הקרן בהתאם ללוחות זמנים מוגדרים מראש; ומסלול השותפות, בעל פוטנציאל הרווחיות הגדול יותר, שבו המשקיע הופך לבעלים ישיר בנכס לפי סכום ההשקעה שלו, ובין היתר נהנה מהרווחים ממכירת הנכס לאחר השבחתו.

לדברי בובליל, "המשקיע הישראלי הוא לא פראייר, והדבר שהכי חשוב לו הוא תחושת הביטחון כמו גם החיבור האישי והאמון ביזם. כשהוא שם את הכסף בחו"ל, הוא רוצה לדעת קודם כל שיש לו סל הגנות ובטוחות שלם. בנוסף, מאוד חשוב לישראלים לדבר עברית – כלומר, לא לעשות את ההשקעה דרך חברה זרה אלא מול אנשים שנמצאים כאן בישראל ומדברים אליהם בשפה שלהם, בשקיפות מלאה ובגובה העיניים".

פרויקט של חברת B-PARTNERS מדרום לסן אנטוניו. כספי המשקיעים ממשיכים להגיע צילום: B-PARTNERS

"אחד מכללי האצבע שהנחו אותי הוא למצוא מקום שבו השוק נמצא בשלבי צמיחה, אך מחירי הנדל”ן בו עדיין נמוכים יחסית", אומר גיא, המשקיע מתחילת הכתבה, לזירת הנדל"ן, כשבועיים לאחר שחתם על העסקה לרכישת דירה להשקעה באזור מתפתח בפאתי סן אנטוניו. "זה אזור שנבנים בו כיום קמפוס אוניברסיטאי ומוקמות בו תשתיות תחבורה חדשות. כל המומחים שנועצתי בהם צופים לו שנים טובות.

"מנטרל הסיכון הנוסף, שהיה חשוב לי במיוחד אחרי החוויה של החודשים האחרונים בשוק ההון, הוא ההתמקדות במדינות בעלות משטר יציב, כמו ארה"ב. אני מאמין בכלכלה הזאת שכבר כמה שנים נמצאת בצמיחה, וגם אם נפגעה בחודשים האחרונים, ברור לי שבבחינה של הטווח הארוך עשיתי החלטה טובה".