התחדשות עירונית - האתגר של הממשלה החדשה

 מוגש מטעם DUN'S 100

דווקא בימים סוערים אלה שלאחר שיא מגיפת הקורונה, קיימת הזדמנות פז לממשלת ישראל החדשה ובמיוחד לשר הבינוי והשיכון, הרב יעקב ליצמן, ולרשות להתחדשות עירונית, להפוך את כל נושא ההתחדשות העירונית מ"נישה" ללב ליבו של שוק הדיור במדינת ישראל.

ההתחדשות העירונית קיימת בשיח הציבורי והתקשורתי זה עשרות שנים. הוא החל בצנעה במהלך שנות ה-80 וה-90 של המאה הקודמת במספר פרויקטים של פינוי בינוי, שרובם הגדול נתקע או נמתח של פני שנים רבות עד שיצא לפועל.

ב-2005, עם קבלת ההחלטה לקדם תמ"א 38 כנגד רעידות אדמה, קיבלה ההתחדשות העירונית תמריץ חשוב ביותר, מה שהגדיל משמעותית את הנתח היחסי שלה בתוך כלל התחלות הבנייה.

נכון להיום אי אפשר לדמיין את שוק הדיור ללא התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפינוי בינוי, בינוי פינוי, או תמ"א 38.

לשם המחשה: אם ב-2017, בסך הכל לפני 3 שנים, מספר ההיתרים לתמ"א 38(כולל גם תמ"א 38/1 וגם 38/2) עמד על כ-9000 דירות בסך הכל בכל רחבי הארץ, ב-2018 עלה לכ-12 אלף, ב-2019 זינק לכ-15 אלף בקירוב וההערכה היא כי אם קצב הגידול הזה יישמר, נגיע ב-2020 לשיא של כ-17-18 אלף, כפליים יותר מאשר לפני 3 שנים.

אם נוסיף לנתוני התמ"א, פרויקטים של פינוי בינוי/בינוי פינוי שעתידים להתרחש במהלך השנים הקרובות, נגיע לממוצע שנתי של לפחות 20 אלף יחידות דיור חדשות במסגרת התחדשות עירונית במהלך העשור הקרוב, זאת בחישוב מאוד זהיר.

ובמילים אחרות, עם הכנסו של הרב יעקב ליצמן לתפקיד שר הבינוי והשיכון וכינונה של ממשלת ישראל החדשה, מגיעה ההתחדשות העירונית בפוטנציה לכשליש בקירוב מכלל שוק הדירות החדשות(לא כולל יד שנייה) וסביר להניח שעם הממשלה תחליט להפסיק או לצמצם את תכנית מחיר למשתכן, הנתח שלה בשוק הדיור יגדל עוד יותר.

ישראל אברמוב

נתונים אלה מלמדים כי למרות כל הקשיים הבירוקרטיים והאחרים, התחדשות העירונית כבר נמצאת בתהליך הפיכתה מ"עוד נישה" ללב ליבו של שוק הדיור, ואם הממשלה החדשה ושר השיכון החדש ידאגו לתעדף אותה, אזי בעוד מספר שנים היא עשויה להפוך לנתח עוד יותר משמעותי, בכך גם להגדיל את התחלות הבנייה בשוק כולו.

המפתח לכך טמון במספר משתנים:

משתנה ראשון, שינוי תודעתי. על מקבלי ההחלטות במשרד השיכון, ובכלל, להבין שללא התחדשות עירונית, עלול חלילה להיווצר מצב בו יהיה מחסור קריטי של דירות בשוק, ולכך יהיו מן הסתם השלכות כלכליות וחברתיות משמעותיות. מבדיקה שערכנו ב"אלד פסגות" מתברר כי במהלך 20 השנה האחרונות יורד לאט, אולם באופן עקבי, אחוז בעלי הדירות בישראל. אם לפני 20 שנה הוא עמד על כ-72 אחוזים, כיום הוא עומד על כ-65 אחוזים בלבד ומגמה שלילית זו רק הולכת ומתחזקת, ובמיוחד בקרב צעירים חסרי דיור.

משתנה שני, הנתק הכמעט מוחלט שקיים כיום בין הממשלה לבין העיריות והרשויות המקומיות בכל מה שקשור להתחדשות עירונית. הן בפרויקטים של פינוי ביוני והן תמ"א 38, הסמכות הבלעדית הינה של הרשויות המקומיות וכל אחת מהן היא מעין "קריית הוותיקן", מדינה בתוך מדינה, עם מדיניות שונה בעליל, המוכתבת לעיתים קרובות על ידי קבוצות לחץ כאלה או אחרות של תושבים יזמים, קובעי מדיניות וכו'. לטעמי רק לקיחת המושכות של ההתחדשות העירונית בידי הממשלה, משרד השיכון והרשות להתחדשות עירונית, תשים קץ למצב האנומלי הזה.

משתנה שלישי, הענקת כלים לא רק לעיריות ולרשויות, אלא גם ובעיקר לנו, היזמים והקבלנים. נדמה לי שאני לא צריך להרחיב את הדיבור אודות ה"ויה דולורוזה" שאנחנו והקולגות שלנו עוברים עד שכל פרויקט זוכה לאישור המיוחל, שלא לדבר על הסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו, שבאים לידי ביטוי בכסף, זמן ובריאות. המאבקים הבלתי פוסקים על זכויות בנייה שאינן כדאיות כלכלית, היטלי השבחה, מימון תשתיות משלימות וכו', מהווים מוקשים שהממשלה, ורק הממשלה, יכולה ומסוגלת להסיר.

משתנה רביעי, ההתחדשות העירונית תביא לניצול טוב הרבה יותר של משאב הקרקע המאד מוגבל במדינת ישראל. כמו כן, עלויות התחדשות עירונית במתחם עירוני קיים נמוכות לאין שיעור מעלויות פיתוח מתחמים ושכונות חדשות.

משתנה חמישי, ההתחדשות העירונית תביא גם בעקיפין לחיסכון משמעותי לטווח הארוך, בזמן ובכסף המתבזבזים מדי שנה על נסיעה בפקקים, זאת משום שבאופן יחסי יותר ישראלים יתגוררו בערים קיימות המתאפיינות בעירוב שימושים, כולל מקומות עבודה, בילוי וקניות.

משתנה שישי, ההתחדשות העירונית הינה גם אתגר חברתי מהמעלה הראשונה. בערי גוש דן, לדוגמא, קיים פער גדול בין שכונות יוקרתיות וחדישית לבין אינספור שיכונים מתפוררים שנבנו בשנות ה-50, ה-60 וה-70 של המאה הקודמת וגם לא מעט שכונות של מעמד הביניים בערים אלה, הזקוקות נואשות להתחדשות. אין לי ספק ששימת הדגש על התחדשות עירונית תצמצם משמעותית גם פערים אלה.

משתנה שביעי, פיתוח הפריפריה. הפערים בין המרכז לבין הפריפריה לא רק שלא הצטמצמו, אלא גם התרחבו במקרים רבים במרוצת השנים. הפריפריה, אין זה סוד, איננה ממוגנת כלל בפני רעידות אדמה ורובן ככולן של מרכזי עיירות הפיתוח ההיסטוריות, לא השתנה כלל במרוצת השנים. רק הגדלה משמעותית של הזכויות לקבלנים, מה שיהפוך את ההתחדשות העירונית לכלכלית גם בפריפריה, תשנה מן היסוד את המצב הכאוב הזה.

לסיכום: עצתי לשר השיכון החדש ולכל מקבלי ההחלטות לנצל דווקא את המומנטום של "הימים שאחרי הקורונה" וללכת על מהלך ארצי רחב היקף של קידום מאות אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38, מה שישנה מן היסוד את "דמותה של ארץ" ויהפוך אותה לנאה יותר וטובה יותר לתושביה, ובמיוחד לדור הצעיר שהוא הוא העתיד של כולנו!

מאת ישראל אברמוב, מנכ"ל, קבוצת אלד פסגות