התחנה הבאה של ההתחדשות העירונית – חיפה
מנווה שאנן דרך קרית אליעזר ועד שער העלייה, התחדשות השכונות הוותיקות בבירת הצפון צוברת תאוצה. יוסי כהן, מנכ"ל חברת נקסט אורבן: "בעיר כמו חיפה, שאינה בעלת עתודות קרקע מרובות, התחדשות עירונית היא הדרך היחידה"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ל-2019, שפורסם באחרונה, הפיח אופטימיות בקרב פעילי ההתחדשות העירונית בחיפה. לפי הנתונים, ממצבת עצמה בירת הצפון כאחת הערים העסוקות בענף, וכאשר מוסיפים לכך את הכרזות העירייה מהעת האחרונה, לפיהן עתידה האורבני של העיר טמון בחידוש שכונותיה הוותיקות, נראה שהשיא עוד נמצא לפנינו.
לפי הדו"ח, חיפה היא אחת מארבע הערים המובילות במספר היתרי הבנייה שניתנו אשתקד למיזמי פינוי-בינוי, עם 1,685 יחידות דיור בחמישה מתחמים. גם במתן היתרי בנייה לפרויקטים מתוקף תמ"א 38 מדורגת חיפה בחמישייה הראשונה, עם 32 פרויקטים.
ראש העיר חיפה, עינת קליש רותם. גבולות גזרה ברורים לשחקני ההתחדשות העירונית צילום: אדוארד קפרוב "בעיר כמו חיפה, שאינה בעלת עתודות קרקע מרובות, התחדשות עירונית היא הדרך היחידה", קובע יוסי כהן, מנכ"ל חברת נקסט אורבן, המתמחה בייזום פרויקטים בפינוי-בינוי, ומקדמת את בנייתן של למעלה מ-8,500 יחידות דיור ב-14 מתחמים ברחבי חיפה. "מעבר לפתרונות דיור, בפרויקטים הללו טמונה בשורה חברתית ודרכם ניתן לשדרג את איכות חייהם של תושבי העיר. אחרי שנים ארוכות שבהן השתרכה חיפה מאחור בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית, יש שינוי במגמה. ראש העיר עינת קליש רותם מבינה את משמעות ההתחדשות העירונית לחיפה, ואנחנו מיישרים איתה קו".
משכונה לעיר
מוקד מרכזי להתחדשות עירונית צפוי להוות נווה שאנן, משכונותיה הגדולות של העיר. בפברואר האחרון הוצגה תוכנית אסטרטגית לנווה שאנן רבתי, הכוללת את שכונות יזרעאליה, רמות רמז, זיו ומורדות נווה שאנן – ובמסגרתה עתידות להיבנות כ-11 אלף יחידות דיור חדשות שיצטרפו לכ-16 אלף יחידות הדיור הקיימות. בהתאם לכך, מספר התושבים הכולל בשכונות הללו צפוי לטפס מכ-45 אלף לכ-70 אלף איש.
על רקע הגידול הצפוי באוכלוסייתה והרצון לתת מענה לקהלים מגוונים, מתייחסת התוכנית לנווה שאנן כאל מעין עיר, ולא כאל שכונה, תוך התבססות על ארבעה עקרונות מרכזיים: פיתוח רחובות ראשיים לפעילות עירונית, הנגשת השכונה באמצעות מערך כבישים חדשים, הכנסת קווי מטרונית והקמת טיילת נוף היקפית "סובב נווה שאנן". כחלק מהתוכנית, תחולק נווה שאנן לרבעים, שכל אחד מהם יפותח בהתאם למאפייניו הייחודיים.
פרופ' אדר' אירית צרף נתניהו. "בדרך לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית"
במקביל לתוכניות לנווה שאנן, גם קרית אליעזר-קרית אליהו וקרית חיים מערבית זוכות לתשומת לב נרחבת עם תוכניות התחדשות משלהן. בנוסף העירייה מקדמת יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכנית אב להתחדשותן של שכונות החוף - נווה דוד, שער העלייה, קרית שפירנצק המערבית ועין הים. המהפך המתוכנן לשכונות הללו מדבר על מיתוגן מחדש כ"שכונות הריביירה" של העיר, המדגישות את הקשר הבלתי-אמצעי בין חיפה לחוף הים שלה, ואת חשיבותו למרקם החיים בה.
"זהו אזור עם פוטנציאל אדיר שממגוון רחב של סיבות עדיין לא מומש", מפרטת צרף נתניהו. "יש כאן שילוב בין שכונות הניצבות במיקום אופטימלי – בקרבה לקו החוף ולכניסה לעיר – לבין הצורך לשקם ולרענן אותן. התחדשות עירונית היא האמצעי לכך".
הפנים של חיפה
נקסט אורבן היא אחת החברות הפועלת לתרגום החזון לחיפה המתחדשת למציאות בשטח, כשעל רקע הצגתה הצפויה של התוכנית להתחדשות שכונות החוף, הפרויקטים של החברה באזור כבר מייצרים סביבם באאז. "אנחנו מתמקדים בשער העלייה, ופועלים בשישה תתי-מתחמים בשכונה, כולל בתת-המתחם אצ"ל-ברוך הכהן-הרב אלנקווה, שם נשתף פעולה עם חברת יוסי אברהמי", מספר כהן. "בתתי-המתחמים הללו כבר נחתמו הסכמים סופיים עם למעלה מ-60% מבעלי הדירות. אנו צפויים להרוס יותר מ-1,000 יחידות דיור בשכונה ולבנות תחתם כ-4,700 יחידות דיור חדשות, בתוספת שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור וריאות ירוקות. שער העלייה תשתנה מקצה לקצה, וערכה הנדלני יזנק".
"שער העלייה תהיה הפנים של חיפה כחלק מחזית הים של שכונות החוף", מוסיפה צרף נתניהו. "היא מציעה תנאים אידאליים למיקסום הדיאלוג בין העיר לים. היא תוכל להפנות רחוב ראשי עם חזית לקו החוף, יש בטבורה פארק גדול שהוא תוואי של ואדי המוביל לים. אני מאמינה ששער העלייה ולצידה שכונת נווה דוד יהוו מודל להתחדשות עירונית הולמת וייהנו מביקוש גדול".
גם בתוכניות לנווה שאנן המתחדשת משתלבת נקסט אורבן היטב, עם שלושה פרויקטים במתחם פייזר, במתחם מימון שמעוני ובמתחם נתיב חן. בחוד החנית ניצב הפרויקט במתחם פייזר, בו ייהרסו ארבעה בנייני רכבת ובהם 104 יחידות דיור, ובמקומם יוקמו ארבעה מגדלים של 25 קומות ומעלה, לצד בנייה מרקמית של בניינים של שש-שבע קומות - ובסך הכל 440 דירות יחידות דיור, בשילוב רצועות מסחר, תעסוקה, שטחים ירוקים ומבני ציבור.
מנכ"ל נקסט אורבן, יוסי כהן. "יש רצון לשחרר חסמים ולתת ליזמים עוד כלים" צילום: ראובן כהן
כאן כדי להישאר
בימי הקורונה, כששוק הנדל"ן הוריד הילוך והיקפי הפעילות הצטמצמו משמעותית, בנקסט אורבן המשיכו בעשייה אינטנסיבית. "היינו במרוץ נגד השעון", משחזר כהן. "בתחילת השנה העירייה גיבשה מסמך מדיניות המגביל את התמורות במיזמי פינוי-בינוי ל-12.5 מ"ר, וליזמים בחיפה ניתן פרק זמן של 45 יום להחתים מאות בעלי דירות על הסכמים, לפני שהמסמך ייכנס לתוקף".
המשימה לתמרן בחלון הזדמנויות כה קצר הפכה מורכבת עוד יותר על רקע פרוץ המגפה וההוראות לריחוק פיזי ואיסור התקהלות. "בתקופה כזו נדרשים פתרונות יצירתיים, אחרת פרויקטים שלמים עלולים לרדת לטמיון", מבהיר כהן. "נכנסו לכוננות קורונה ואימצנו כללי משחק חדשים. עריכת כנסי דיירים באמצעות אפליקציית זום, הקמת אוהלי החתמה מתחת לבניינים ומפגשים של אחד על אחד עם בעלי הדירות תוך שמירה על כל ההנחיות הבריאותיות – כל אלה הפכו לשגרה היומיומית אצלנו. זה לא היה פשוט, אבל בשום שלב לא הורדנו את הרגל מהגז".
פרויקטים של נקסט אורבן בחיפה. למעלה מ-8,500 יחידות דיור ב-14 מתחמים הדמיה: Olin
מה שנראה בתחילה כמו יעד בלתי-אפשרי הפך מרגע לרגע לריאלי. עם למעלה מ-650 החתמות בתשעה מתחמים, בנקסט אורבן יכלו לשחרר אנחת רווחה. "זו היתה תקופה מטורפת, סיימנו תוך שבועות ספורים תהליכים שנמשכים לא פעם גם למעלה משלוש שנים", מציין כהן. "עכשיו הכדור נמצא אצל הרשות, כשהשאיפה היא שתנופת ההתחדשות העירונית תבוא לידי ביטוי גם בקיצור ההליכים הביורוקרטיים והתכנוניים".
"תחום ההתחדשות העירונית צובר תאוצה, ברמה המקומית וברמה הארצית", מסכם כהן. "יש רצון לשחרר חסמים ולתת לנו, היזמים, עוד כלים. בהקשר הזה, צעד חשוב הוא הדו"ח שפורסם לאחרונה בהובלת משרד המשפטים ובו שורה של המלצות ייעול, ובראשן הורדת רף ההסכמות בעסקות פינוי-בינוי מ-80% כיום ל-66%. זה מלמד שגם המדינה מודעת לכך שההתחדשות העירונית כאן כדי להישאר, והיא הולכת לתפוס מקום מרכזי יותר ויותר בשוק הנדל"ן הישראלי".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן>>
