סוף משבר הקורונה: האם שוק דירות הבוטיק בתל אביב חוזר לחיים?
שכונות מרכז תל אביב נהנו תמיד מביקוש רב, אולם טרנד חידוש המבנים ההיסטוריים בעיר הביא עמו גל חדש של ישראלים ותושבי חוץ שמוכנים לשלם הרבה ולהסתפק בדירות קטנות יותר. דודו מקייס מחברת בנין העיר: "כשיפתחו את השמים, גם המחירים ימריאו"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
כעת, כשכבר ניתן לדבר על משבר הקורונה בלשון עבר, אחת השאלות המעניינות ביותר שעולות בהקשר הנדלני נוגעת לאזור הכי יקר ומבוקש בשוק המקומי: העיר תל אביב, ובעיקר השכונות שבמרכזה.
אחרי שבשבועות האחרונים פורסמו נתונים אודות ירידה של עד 10% במחירי השכירות המבוקשים בעיר, חלק מהמשקיעים נכנסו ללחץ. ואולם בחינה של הרגלי השוק ומשברי עבר, מלמדת כי לבעלי הדירות בתל אביב אין באמת ממה לחשוש.
ואמנם, יש מי שמעריכים שגם משבר עולמי לא יוריד את המחירים באזורי הביקוש. פרופ' דני בן שחר, יו"ר מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, אמר בתחילת אפריל, בשיא משבר הקורונה בישראל, כי "ירידה במספר העסקות תמיד באה עם ירידה במחירים, וזה ככל הנראה מה שנראה לפחות בטווח הקצר. עם זאת, אני לא מאמין שבאזורים שבהם הביקוש גבוה נראה ירידת מחירים.
הבניין ברחוב רמב"ם 3
"באזור תל אביב למשל, עודפי הביקוש גדולים מאוד, ולכן גם במשבר המחירים לא יירדו. ירידת המחירים תהיה ביישובי הפריפריה. בהמשך, הביקוש יעלה כי יש גידול קבוע של האוכלוסייה ואנשים צריכים מקום להתגורר בו".
עולים לתל אביב
בדומה לשמאים ולאנשי המחקר, גם בקרב היזמים הפועלים בשטח, הלך הרוח הוא חיובי בעיקרו, בעיקר אצל כאלה הפועלים בשכונותיה "החמות" של תל אביב, בקרבת הים, הנהנות מביקוש של בעלי כיסים עמוקים, לרבות של תושבי חוץ. "בטווח הקצר מאוד ישנם שלושה תרחישים אפשריים", מנתח דודו מקייס, מבעלי חברת בנין העיר, את המציאות שנכונה לשוק הנדל"ן התל אביבי: "האחד הוא ירידת מחירים, שגם אם תקרה תארך כמה חודשים לכל היותר, ובכל מקרה לא תהיה משמעותית אלא של אחוזים בודדים. זאת, מאחר שזהו רק עניין של זמן עד שהמשקיעים, הן ישראלים והן יהודים מהעולם, ישובו לרכוש דירות באזור.
"התסריט השני הוא קיפאון, אך גם הסיכוי לכך אינו גבוה – אפילו כששר האוצר הקודם ניסה להוריד מחירים באמצעות הרחקת המשקיעים משוק הנדל"ן, נפח העסקאות והביקושים אמנם קטן, אך המחירים בלב תל אביב נשארו פחות או יותר יציבים, עם נטייה לעלייה קלה; עדיין ישנם לא מעטים שממתינים בסבלנות עם כסף נזיל רב לירידת מחירים בתל אביב, כדי לקנות דירה לילד או לצורכי נופש.
דודו מקייס
"התרחיש השלישי, שהוא היותר סביר בעיני, הוא של עליית מחירים, בין השאר משום שמאז תחילת המשבר מסתמנת ירידה של משקיעים מהגדר. יש גם התעניינות גדולה מצד משקיעים מעבר לים, שראו איך ישראל תיפקדה היטב במשבר הקורונה ורוצים לתקוע כאן יתד. יש אינטראקציה שוטפת מולם גם בימים אלה, באמצעות שיחות זום וסיורי דירות אינטראקטיביים".
דבריו של מקייס מקבלים חיזוק בין היתר גם מהערכות הסוכנות היהודית, שלפיהן בשנתיים הקרובות, בצל המגפה העולמית והתגברות האירועים האנטישמיים בעולם, ינחתו בארץ כ-100 אלף עולים. רבים מהם, כמו ששוק הנדל"ן המקומי כבר יודע, הם בעלי אמצעים המחפשים מגורים בפריים לוקיישן.
הבניין ברחוב פינסקר 19 – ישן מול חדש
יוקרה לעם
בנין העיר היא חברה שונה בנוף יזמות הנדל"ן התל אביבי. שלא כמו חברות שמבצעות מיזמי התחדשות עירונית קלאסית, בנין העיר רוכשת ובונה מחדש בניינים קטנים של עד 20 דירות, לרבות מבנים היסטוריים עם מגבלות שימור מחמירות. אחרי ה"סוויפט" שהחברה עושה למבנים הישנים ובתוספת המיקום הנחשק שלהם, הם הופכים באחת לפנינות בוטיק שמושכות אליהן משקיעים בעלי אמצעים – מהארץ כמו גם מעבר לים.
אחד הפרויקטים המדוברים של החברה, שבנייתו כבר נסתיימה ולמעט הפנטהאוז הוא כבר שווק כולו, הוא זה שברחוב רמב”ם 3 בעיר. הפרויקט, הממוקם בין שוק הכרמל ומדרחוב נחלת בנימין, במרחק הליכה מהים, מופעל כולו כבניין המיועד להשכרה לטווח קצר, מתוחזק ומנוהל על ידי חברת CTLV GLOBAL והפך למודל לחיקוי בקרב משקיעים המחפשים פתרונות יצירתיים לגוון את מודל ההשקעה שלהם.
מיזם בולט נוסף של בנין העיר הוא ברחוב פינסקר 19. לדברי רעי כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת השיווק "STADIUM ISRAEL" המשווקת דירות ומנהלת נכסי משקיעים באזורי הביקוש של תל אביב, "המיזם הזה הוא דוגמה מצוינת לנכס בעל ערך ייחודי והיסטורי שיישמר לדורות. הוא מיועד ללקוחות שמכוונים לגור בדירת יוקרה עם כל הפסיליטיז – בריכה, חניה, קרבה לים וכו'".
"לבניין נחשפתי בתחילת העשור, ומיד הוא לכד את עיניי. אז תיווכתי אותו ליזם שמכר לי אותו לאחר שהפכתי ליזם בעצמי", משחזר מקייס. "לאורך שנים הקפדתי לעקוב אחר קורותיו, וגיליתי שהפוטנציאל במבנה הזה עצום. יזמים לא ממש ידעו איך להתמודד עם המורכבות של המבנה ונרתעו מדרישות השימור המחמירות של העירייה. לכן כשרכשנו את הנכס ב-2016 מאוד התרגשתי, וידעתי שאנחנו הולכים להחזיר את המבנה לגדולתו ולהיות חתומים על יצירה מופלאה בעיר המטורפת הזו".
הבניין ברחוב מונטיפיורי 16א'
גם הבניין המחודש ברחוב מונטיפיורי 16א' הוא פנינה אדריכלית, אולם בשונה מפינסקר הוא בעל אופי מודרני. הוא כולל בעיקרו דירות השקעה קלאסיות, של 2 ו-3 חדרים, ובתי קפה בקומת הקרקע במפלס הרחוב.
"אנו חשים שלאחרונה לא רק משקיעים מתעניינים ברכישת דירות במרכז תל אביב", מוסיף כהן. "מה שהיה פעם נחלת האלפיון העליון או תושבי חוץ שרוכשים דירות כדי לשים את כספם בישראל, הפך להתעניינות רבה בקרב פנסיונרים שרוצים לצמצם דיור, לגור במקומות הכי טובים בארץ ולהתפנק בשנותיהם השקטות בחיים".
