משבר בענף הבנייה: צניחה של 40% במכירת דירות חדשות במרץ

בעוד המשק חוזר לשגרה, מתחילה להתבהר כעת המכה שספגו חברות הבנייה בתקופת החירום. על פי סקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג, מספר הדירות החדשות שנמכרו במרץ היה נמוך ב-40% לעומת מספר הדירות החדשות שנמכרו במרץ 2019.

בסך הכל במרץ השנה נמכרו 2,100 דירות חדשות, 1,400 במחירי שוק חופשי ו-700 בלבד במסגרת התוכנית מחיר למשתכן. לעומת זאת בשנה שעבר נמכרו 3,500 דירות חדשות, מהן 1,500 דירות בתוכנית מחיר למשתכן.

שירה גרינברג הכלכלנית הראשית משרד האוצר צילום: דוברות האוצר

גם כאשר בוחנים את סך העסקאות למכירת דירה, כולל דירות מיד שנייה נמצא כי במרץ השנה נרשמה צניחה של 32% בהשוואה למרץ שנה שעברה - השנה 6,600 דירות החליפו יד, ואילו בשנה שעברה היו 9,700 עסקאות. גם בהשוואה לפברואר השנה רואים ירידה של 29%. גרינברג מציינת כי מספר העסקאות במרץ הוא הנמוך ביותר מאז אוגוסט 2011 חודש שבו פרצה מחאת האוהלים.

4,500 הדירות מיד שנייה שנמכרו במרץ משקפות ירידה של 28% לעומת מרץ שנה שעברה, ועל פי גרינברג מספר העסקאות הזה הוא הנמוך מאז נובמבר 2003, בנטרול חודשים שבהם חלו חגי תישרי ופסח.

מספר הדירות שנמכרו באפריל 2020 בשפל חסר תקדים

גרינברג מזהירה כי זו אינה התחתית משום שיש בידיה אינדיקציות לכך שבאפריל היקף הפעילות היה נמוך עוד יותר: "נתונים ראשוניים לחודש אפריל מצביעים על רמת שפל חסרת תקדים במספר העסקאות" נכתב בסקירה.

מהסקירה עולה כי הירידות בהיקף המכירות של חברות הבנייה החלו בשבוע השלישי של מרץ והוחמרו ככל שהסגר הודק. בימים הראשונים של החודש נרשמו מידי יום 100-80 עסקאות, בשבוע האחרון של מרץ מידי יום נרשמו רק 20 עסקאות או פחות מכך.

פרויקט לב הפארק בקרית מלאכי צילום: אלי גאן

בעקבות הקורונה צניחה בתזרים המזומנים של חברות הבנייה

מהניתוח של גרינברג עולה כי בשל חוסר הוודאות במשק וחשש ממשבר כלכלי קוני דירות חדשות העדיפו לצמצם סיכונים. למרות שדירות שנמכרות "על הנייר" לפני שהן נבנות נמכרות בהנחה, שיעור גדול ויוצא דופן - 25% מרוכשי דירות חדשות העדיף לקנות דירה למסירה מיידית, בעוד שבינואר, ופברואר שיעור הדירות למסירה מיידית היה רק 9% ובשנה שעברה - 5%.

נורת אזהרה נוספת שצריכה להדאיג את הממשלה הוא תזרים המזומנים של חברות הבנייה ממכירת דירות חדשות. להערכת גרינברג במרץ השנה הוא עומד על 3.6 מיליארד שקל, 35% פחות ממרץ שנה שעברה שבו התזרים היה 5.6 מיליארד שקל.

גם המשקיעים הדירו רגליים מהשוק, במרץ השנה נרכשו רק 780 דירות על ידי משקיעים, 33% פחות ממרץ שנה שעברה. על פי גרינברג זה אחד הנתונים הנמוכים מזה 20 שנה.

בפילוח תעסוקתי נמצא כי 29% מרוכשי הדירות להשקעה בחודש מרץ היו מועסקים במגזר הציבורי (או מקבלי פנסיה מהמדינה), עליה של 7 נקודות אחוז בהשוואה לשיעורם בשנת 2015. סביר להניח כי היציבות התעסוקתית המאפיינת מגזר זה מסבירה ולו באופן חלקי את העליה במשקלם היחסי בחודש בו כמיליון עובדים הוצאו לחל"ת או פוטרו.

השכר הממוצע של המשקיעים היה 47 אלף שקל, בעוד שבניתוח שבוצע באגף הכלכלן הראשי ב-2015 בתקופה שבה נרשם שיא ברכישות משקיעים השכר הממוצע אז היה 29 אלף שקל.

נכון לסוף מרץ, היו 15,000 דירות שצריכות להימכר על ידי משפרי דיור, שכבר קנו דירה אחרת וטרם מכרו את דירתם הישנה. כ-2,000 צריכים למכור את דירתם עד יולי 2020, לפני שהם עלולים להיות ממוסים כמו רוכשי דירה נוספת - 8% במקום כ-0% בלבד. במרץ משפרי דיור החזיקו בדירתם הישנה במשך 21 חודשים בממוצע עד שהצליחו למכור אותה, פרק זמן הארוך בחצי שנה לעומת מרץ שנה שעברה. גרינברג רואה בכך סימן המלמד על קושי למכור דירות. 

במקרה שבו קונים דירה "על הנייר" מחברת בנייה תקופת הפטור מתארכת בשנה, כלומר במקרה כזה פרק הזמן שבו אפשר לקנות דירה חדשה בלי לשלם מס הוא 30 חודשים. עם פרוץ משבר הקורונה רשות המסים דיווחה כי היא בוחנת הקלות על ידי הארכת התקופה הפטורה ממס. עד עתה עוד לא פורסמה החלטה סופית בנושא. נראה כי ככל שיחלוף הזמן משפרי הדיור יקלעו לבעיה.