פורסם הדו"ח השנתי להתחדשות העירונית: "לא ייתכן שתכנון פרויקט ייארך יותר מבנייתו"

בשיתוף זירת הנדל"ן

מספרן של יחידות הדיור בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו אשתקד הוכפל לעומת השנה שקדמה לה, ליותר מ-26,500 – כך מלמדת סקירה מקיפה שערכה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ואשר פורסמה היום (ב'), לראשונה, במסגרת דו"ח לסיכום 2019.

על פי נתוני הדו"ח, כ-198 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ נמצאות כיום בשלבים שונים של הליכי התחדשות עירונית, מתוכן כ-100 אלף נמצאות בתהליכים סטטוטוריים לצד כ-98 אלף יחידות שתוכניותיהן כבר אושרו, כשלחלקן אף ניתן היתר בנייה.

ברשות להתחדשות עירונית מדגישים כי 2019 היתה שנת שיא בכל הקשור במתן היתרי בנייה – הן במיזמי פינוי-בינוי (3,107 היתרים) והן במיזמי תמ"א 38 (14,019 היתרים). על רקע החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה על סיום התוכנית באוקטובר 2022, ההערכה היא כי במהלך השנתיים הקרובות תירשם עלייה של ממש בכמות הבקשות להוצאת היתרי בנייה מכוח תמ"א 38.

מקור: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

הדו"ח מצביע על כך שלמעלה מ-70% מהתוכניות שאושרו לפינוי-בינוי בשנה החולפת היו במחוזות המרכז (39%) ותל אביב (34%), זאת לעומת כמות זעומה של תוכניות שאושרה במחוזות הדרום והצפון. בראש דירוג הערים המובילות בהיקף יחידות הדיור בתוכניות מאושרות להתחדשות עירונית ניצבת רחובות, ומיד אחריה תל אביב ובת ים – עם כ-12 אלף, כ-8,500 וכ-7,000 יחידות דיור חדשות שאושרו, בהתאמה. ירושלים מדורגת רביעית עם כ-6,000 יחידות דיור שאושרו ב-19 מתחמים. קרית אונו היא העיר המובילה בהיקף יחידות הדיור מאושרות בהתאם לגודל האוכלוסייה, עם 5,204 יחידות דיור חדשות ב-14 מתחמים.

ארבע הערים המובילות במתן היתרי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי הן קריית אונו (2,126 היתרים), יהוד-מונוסון (2,095 היתרים), תל אביב (1,955 היתרים) וחיפה (1,685 היתרים).

מקור: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

באשר לתמ"א 38, הרי שמהדו"ח עולה כי העיר בה ניתנו ב-2019 מספר ההיתרים הרב ביותר מתוקף התוכנית היא תל אביב עם 145 היתרים. את חמשת המקומות הראשונים משלימים ירושלים, רמת גן, חולון וחיפה. ביחס לגודל האוכלוסייה מי שמדורגות בפסגה הן רמת גן, תל אביב וגבעתיים.

במהלך 2019 הוכרזו 21 מתחמים במסלול הותמ"ל, מקצתן בפריפריה. במתחמים אלה מקודמות 35,759 יחידות דיור חדשות, מתוכן 27,734 יחידות דיור תוספתיות. בשנה זו אף אושרו ארבע תוכניות שהוכרזו בשנים 2018-2017, הכוללות 18,602 יחידות דיור חדשות

לפי הדו"ח שיעור מכירת דירות במיזמי התחדשות עירונית מקרב כלל הדירות החדשות שדווח על מכירתן לממונה על חוק המכר בשנה החולפת הוא 12.7%, ומדובר על 2,859 דירות. רמת גן היא העיר בה נמכרו הכי הרבה דירות במיזמי התחדשות עירונית. עוד בצמרת: אשדוד, הרצליה חיפה ובת ים.

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן, מתייחס לדו"ח ואומר כי "הנתונים המרשימים מראים כי עבודתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מביאה להאצת ההתחדשות העירונית במדינה. תכנון תוכניות ופרויקטים רבים ברחבי המדינה, ובייחוד בפריפריה, לא היו יוצאים לדרך ללא סיועה של הרשות הממשלתית. אנו ממשיכים לעמוד ביעדים שהציבה הממשלה, ואף לעבור אותם, בדרך ליישום מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל".

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן. "ממשיכים לעמוד ביעדים שהציבה הממשלה" צילום: ששון תירם

התעוררות רגעית

לצד העלייה בהיקף ההתחדשות העירונית והרוח הגבית לה זוכה התחום, הבעיות המרכזיות שאפיינו אותו מאז ומתמיד, ממשיכות לבלוט גם כעת. "הנתונים מראים כי מרבית הפעילות מתרחשת במחזות תל אביב והמרכז. מה עם הצפון והדרום? שם כמות הפרויקטים דלה. בפריפריה התושבים עדיין ממתינים לבשורת ההתחדשות העירונית", אומר עו"ד יוז'וק, שותף במשרד עו"ד יוזוק את מלכין, המלווה ומייעץ בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לדבריו, "העלייה בכמות יחידות הדיור שאושרו בתוכניות התחדשות עירונית אשתקד ראויה לציון, אך היא עדיין רחוקה מלתת פתרון מלא לצרכים. המציאות מלמדת כי יש בארץ מספר רב של בתים ישנים שהוקמו לפני עשרות שנים והיום מסכנים את דייריהם ואינם ראויים עוד למגורים. כאשר מצרפים למצבם העגום של הבתים גם את איומי הטילים והתחזיות הקודרות בדבר רעידות אדמה, הרי שמיגון הבתים וחידושם הוא בפירוש הכרח". 

יוז'וק מתקשה להסכים עם התחזיות לגידול בבקשות להיתרים במיזמי תמ"א 38, ומסביר כי "זה נכון שחלון ההזדמנויות הולך ונסגר, ובעלי דירות מבינים היטב שמי שלא יפעל עכשיו יפספס את הרכבת – אבל זה לא יימשך לאורך זמן. בדומה לענפים אחרים במשק, גם בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית הקורונה טרפה את הקלפים, פרויקטים רבים נתקעו תוך כדי תנועה ואין להם ממש אופק. יזמים כבר לא ממהרים להיכנס לפרויקטים של תמ"א 38 ומורידים הילוך, כך שאני מעריך שאחרי חגי תשרי גם נראה ירידה הדרגתית בכמות הבקשות". 

"אם מקבלי ההחלטות באמת חפצים לקחת את ההתחדשות העירונית קדימה נדרשים שורה של צעדים, ובראשם ייעול הביורוקרטיה", מדגיש יוז'וק. "המורכבות והסרבול הקשורים בהתנעת פרויקטים הם הרעה החולה של התחום. במצב העניינים הקיים התהליכים מול גופי התכנון לוקחים זמן רב, רב מדי. כך למשל, לא ייתכן שלקדם פרויקט בתמ"א 38/1 לוקח יותר זמן מלבנות אותו. 

"אני גם לא רואה פתרון לאלפי מבנים השוכנים באזורים צפופים במרכזי הערים, שלא יכולים להיכלל בפרויקטים של פינוי-בינוי, אך אינם מתאימים גם לתמ"א 38/1. המענה היחיד הוא חידוש המבנים באמצעות תמ"א 38/2, אך לרבות מן הרשויות המקומיות אין שום תוכניות מסודרות לעניין הזה.

"מעבר לזה, את תחום ההתחדשות העירונית חובה להנגיש לכלל התושבים, כך שבלחיצת כפתור לאתר העירייה הם יהיו חשופים לכל המידע ויוכלו לדעת מהן הזכויות בכל שכונה ובכל רחוב. צעד כזה גם ימנע חדירה לתחום של כל מיני שרלטנים וחאפרים שמנצלים את חוסר הידע של בעלי הדירות".

עו"ד עמנואל יוז'וק. "הצעד הראשון לקידום ההתחדשות העירונית – ייעול הביורוקרטיה"

להיכנס לכיס

יוזו'ק מברך על הדו"ח שפורסם לאחרונה בהובלת משרד המשפטים ומבקש לפעול להסרת חסמים בהליכי התחדשות עירונית, אך מדגיש כי נדרש להרחיב את ארגז הכלים לטיפול בתופעת הדיירים הסרבנים והסחטנים גם במיזמי תמ"א 38: "בניגוד לפרויקטים של פינוי-בינוי, כאן דיירים סרבנים לא מהססים להגיש התנגדויות סרק, כשהמטרה היא רק להאריך את ההליך המשפטי ולעכב את מימוש הפרויקטים. בהתחשב בזה שדיונים רבים נדחו גם כך בעקבות הקורונה, ברור שכל התנגדויות נוספות שיוגשו רק ייצרו עוד עומס על המערכת. לכן ראוי לקדם תיקוני חקיקה שיאפשרו להעניש דיירים סרבנים גם דרך הכיס, ולהעביר מסר שדייר סרבן שמבקש לסכל פרויקט עלול לשלם על כך סכומים נכבדים".