עו"ד זיו גרומן: דו"ח משרד המשפטים – סוף לסחטנות במיזמי פינוי-בינוי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בתום עבודת מטה מרוכזת של כשנה, הציגה בימים האחרונים הוועדה לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית את המלצותיה בדו"ח מיוחד. אני מברך על הנכונות, העבודה והמאמץ שהשקיעה הוועדה בהובלת מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית, ומחבק בחום את מרבית המלצותיה. ועם זאת, חשוב לשים דברים בפרופורציות. מדובר במסמך הכולל בשלב זה המלצות בלבד, כשגם הן עוד רחוקות מיישום בשטח. התהליך נמצא רק בראשיתו, כשהדו"ח מופץ כעת להערות הציבור ועוד יעבור תיקונים והתאמות בטרם יוגש לחקיקה בכנסת. 

הצעדת ההתחדשות העירונית למציאות חדשה מחייבת את כלל השחקנים הפועלים בענף לסבלנות ואורך רוח, אך התחושה היא שיש עם מה לצאת לדרך. הדו"ח מציע שורה של תיקונים דרמטיים, כשהבשורה המרכזית לטעמי טמונה בהמלצה להורדת רף ההסכמות בעסקאות פינוי-בינוי מ-80% כיום ל-66% - בהתאם להצגת חוות דעת שמאית התומכת בכדאיות הכלכלית של המיזם. משמעות התיקון היא עשיית סוף להתנהולתם של דיירים סחטנים, ושחרור פרויקטים רבים שמימושם עמד בסימן שאלה. 

ואולם, חסרה לי בדו"ח התייחסות מפורשת לסיטואציה בה בחלק מהבניינים הנכללים במתחם פינוי-בינוי הושג רוב העולה על 66%, אך בחלק אחר לא הושג רוב שכזה. במילים אחרות, ככל שקיימות הסכמות מצד 68% מבעלי הדירות במתחם אך בבניין מסוים המהווה חלק מהמתחם, הושג רוב של 51% בלבד מבעלי הדירות, האם בכל זאת ניתן להתקדם או שהפרויקט תקוע?

ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ומי שיזם את הקמת הוועדה צילום: אלכס קולומויסקי

המלצה ראויה נוספת באשר לאינטראקציה בין בעלי הדירות ויזמים המסייעת בהסרת חסמים קניינים, נוגעת להרחבת קשת הגורמים הרשאים להגיש תביעה נגד בעלי דירות סרבנים, כך שתוכל לכלול גם את היזם ואף את המדינה. אני גם סבור כי הדו"ח מציג כלים ראויים להתמודדות עם בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה או פלשו לשטח משותף – זאת בין היתר באמצעות קביעה חשובה לפיה בעל דירה שביצע עבירות בנייה והרחיב את דירתו ללא היתר, לא ישוקלל בחישוב מניין ההסכמות במתחם, והתמורות שיקבל עם השלמת הפרויקט יתבססו אך ורק על רישום הדירה המקורי ולא על גודלה בפועל.

ומנגד, בעיה נוספת שאני מזהה בדו"ח היא ההמלצה להכניס את ההקלות שניתנו לדייר הקשיש במיזמי פינוי-בינוי גם לפרויקטים של תמ"א 38. על פניו, זה צעד נכון שלוקח במערכת השיקולים גם את ענייני המס, אולם בפרויקט של תמ"א 38 העמדת החלופות הנ"ל צפויה להגדיל את הוצאותיהם הכספיות של היזמים ולפגוע בהיתכנות של פרויקטים – וברור כי אין זו כוונת המשורר.

שכר ועונש

מחשבה רבה הושקעה בבחינת גבולות הגזרה של עורכי הדין המלווים מיזמי התחדשות עירונית, ואין ספק כי יש לאחד כוחות במניעת תרחישים של ניגודי עניינים וניצול בעלי דירות מוחלשים. בין היתר מוצע בדו"ח כי היזם לא ישלם לעורך הדין את שכר טרחתו ישירות, ותחת זאת הכסף יופקד בחשבון נאמנות – בניגוד לפרקטיקה הנהוגה כיום כאשר חלק לא מבוטל משכר טרחתו של עו"ד המייצג את הדיירים משולם תוך כדי התקדמות הפרויקט, בעוד חלק נוסף משולם באמצעות המימון הבנקאי (ולא מההון העצמי של היזם). בכל הכבוד הראוי, זהו פתרון צולע שפשוט אינו ישים מהסיבה הפשוטה שהוא יקשה כלכלית על היזמים ופשוט ירחיק אותם מפרויקטים. ברור לי כי לא לכך כיוונו מחברי הדו"ח, ומי שחשב שבאופן הזה ניתן יהיה להתיר פלונטרים, עוד עלול לגלות שהוא הוביל לאפקט ההפוך.

נושא מורכב נוסף, נוגע לפן התכנוני ולהמלצה להחלפתן של מסמכי המדיניות העירוניים בתוכניות מתאר כוללניות לכל מרחב התכנון המקומי, כשהשימוש במסמכי מדיניות ייעשה רק ככלי ביניים עד להשלמת תוכניות אלו.

פרויקט פינוי-בינוי. "לייצר תיקון חקיקתי שיישמר את עיקרון הרציפות" צילום: אוראל כהן

ההמלצה למעבר לתוכניות מתאר היא נכונה, אך יש להביא בחשבון כי מדובר במהלך תכנוני מורכב, שגיבושו, ובטח הורדתו לביצוע בשטח, הוא עניין שעשוי לקחת שנים. זה לא יקרה מהרגע להרגע, ובטח שלא בפרק הזמן הקרוב. גיבוש תוכניות המתאר חייב להתבצע בדיאלוג ובשיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות, אחרת מדובר במתכון בדוק לסרבול ובעיות. ניסיון העבר כבר הוכיח שעירייה שאינה חפצה במיזמי התחדשות עירונית בשטחה יודעת למצוא דרכים יצירתיות לסנדל את קידומם. האופן בו תוכל המדינה להיות מעורבת, ולפקח מקרוב על התקדמות התחום, הוא באמצעות הסכמי גג או קול קורא, ובהענקת תמריצים לעיריות שיידעו לתת רוח גבית להתנעת פרויקטים.

בינתיים, ועד המעבר לתוכניות מתאר, יש למצוא פתרון הולם לסוגיית מסמכי המדיניות העירוניים – שהפכה לאחת הרעות החולות של תחום ההתחדשות העירונית. במצב העניינים הנוכחי אנו עדים לשינויים תכופים ממדיניות למדיניות, במיוחד כאשר ראש עיר חדש מתמנה, ומחליט לאמץ מדיניות משלו שאינה עולה בקנה אחד עם המדיניות הקיימת. ראש עיר נבחר זכאי כמובן להוביל מדיניות חדשה המבטאת את חזונו לעיר, אך אסור שזו תמנע את קידומם של פרויקטים שכבר יצאו לדרך בהתאם למסמכי מדיניות קודמים. 

המענה המתבקש הוא תיקון חקיקתי המשמר את עיקרון הרציפות, ומחייב את הרשויות המקומיות, במידה והן מבקשות להנחיל מדיניות חדשה, לאשר גם פרויקטים שהסתמכו על המדיניות הישנה. אני הייתי מצפה שהעניין הרגיש הזה יקבל ביטוי נרחב בדו"ח, כי לצד מחשבה על העתיד אסור להזניח גם את ההווה.

עו"ד זיו גרומן. "לחשוב על העתיד, בלי להזניח את ההווה"

מלכוד 21

עוד עניין שדורש הבהרה חד משמעית נוגע למעמד המשפטי של תקן 21, ולרף התמורות לו יזכו בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. על פי הנחת העבודה שהשתרשה בשנים האחרונות בתחום, ולפיה גם מתנהלים שמאים וגופי תכנון, זכאות הדירות המתחדשות לתוספת שטח של 25 מ"ר. אלא שבחודשים האחרונים החלו אט אט ערים ובהן תל אביב, חיפה ופתח תקוה לאמץ מדיניות עצמאית הקובעת רף תמורות מקסימלי של 12 מ"ר בלבד. סטנדרט אחיד, ברור ושקוף הוא הכרחי ליצירת ודאות ליזמים ולייעול הביורוקרטיה.

התחדשות עירונית היא כלי משמעותי לשדרוג היקפי הבנייה בישראל, וכדי להגדיל את כמות הפרויקטים, יש לדעתי לצמצם את מספר יחידות הדיור המינימלי במיזמי פינוי-בינוי מ-24 ל-12. כך ניתן יהיה לתת דחיפה נוספת לתחום ההתחדשות העירונית, וחשוב לא פחות - מענה אפקטיבי למצוקת הדיור הקיימת. בגרסתו הסופית של הדו"ח, המלצה ברוח זו בהחלט ראויה להופיע.

הכותב הוא המייסד והבעלים של משרד עו"ד גרומן ושות', המתמחה במקרקעין ומלווה מאות עסקאות של התחדשות עירונית