המגפה השקטה: "על הזוגות המתגרשים להיזהר מ'ציידי הנדל"ן'"

בשיתוף זירת הנדל"ן

אם לא די במורכבותם הרגשית והכלכלית של הליכי גירושין, הגיע משבר הקורונה והפגיש את הזוגות המתגרשים עם "טורף" מסוג חדש: סוחרי הנדל"ן. אלה, שקולם נאלם במידה רבה בעקבות רפורמות המיסוי הממשלתיות, זיהו בחולשתו הזמנית של השוק הזדמנות פז, ושבו לשחר לדם הרענן של אותם זוגות שהחליטו להתפצל לשתי יחידות כלכליות נפרדות.

עו"ד בלה ברדה ברקת, מומחית לנדל"ן ועירוניות, המלווה זוגות מתגרשים ומשקיעי נדל"ן, אומרת כי במציאות זו על אותם זוגות נפרדים לשקול בקפידה את צעדיהם הכלכליים, "ולא לתת יד למי שמנסה להרוויח ממצוקתם ולגזול מהם ומילדיהם כל סיכוי להשיג ביטחון כלכלי בעתיד".

"צריך לזכור שבמקור, מוסד הנישואין נועד בכלל לשמר את ההון של בני מעמד האצולה", מזכירה ברדה ברקת. "הרבה כמובן השתנה מאז – האפשרות להתחתן מתוך אהבה, עלייתו של מעמד האישה – וגם כמובן כל מה שקשור לזכויות הקניין הפרטיות. אלא שבימינו יש מי שמתבלבל בין נדל"ן למגורים לבין נדל"ן כאפיק השקעה, וזה בולט במיוחד בעת גירושין".

למה הכוונה?

"רוב הזוגות המתגרשים ימכרו כבר בהתחלה את דירת המגורים שבה הם התגוררו עם ילדיהם. חלקם ימכרו את הנכס במחיר השוק, וחלקם האחר בפחות מזה. הכל תלוי באופן שבו הם יסיימו את הגירושין: אם הם יילחמו אחד בשנייה ויגיעו למכירה דרך כונס נכסים או בית משפט, הם יפסידו הרבה מאוד כסף; לעומת זאת, אם הם ימכרו בהסכמה, כחלק מהליך גישור למשל, מחיר המכירה ישקף את ערך השוק ויאפשר להם יציאה לדרך חדשה, מבוססת יותר.

"אחרי המכירה, מכיוון שלא כל המתגרשים יכולים לקנות דירה שמתאימה לצורכיהם, רבים מהם יושבים על הגדר ומחכים לנס. אלא שהמציאות החדשה בחייהם מקשה עליהם לחסוך ולרכוש דירה שתתאים להם למגורים. להם אני ממליצה לרכוש דירה להשקעה. כמובן שההסתכלות על רכישת דירה להשקעה צריכה להיות שונה מההסתכלות על רכישת דירה למגורים. תחשוב למשל על זהב – אם אגיד לך להשקיע בו, אתה לא תאמר לי שאתה לא אוהב תכשיטים. לעומת זאת, רבים מהמתגרשים יפסלו רכישה של דירה קטנה כי הם יחשבו על הצרכים שלהם, ולא על חישובי תשואה ופוטנציאל עליית ערך".

להמתין לעסקה עם זוגות מתגרשים – ניצול ציני של מצבם וטעות חברתית צילום: שאטרסטוק

כולם מדברים על ירידה במחירי הדיור שתגיע בעקבות משבר הקורונה. בנוסף, גם המתגרשים הם חלק מגל האבטלה הנוכחי. האם לא כדאי להם למהר ולמכור את הנכס המשותף?

"אני לא הייתי מייעצת למהר, פשוט כי כרגע עדיין אי-אפשר להסיק מסקנות חד-משמעיות. מכל מקום, צריך להבין שלושה דברים: המדינה היא בעלת עניין בשוק הנדל"ן, הן ברמת הבעלות על קרקעות והן ברמת המסים מעסקאות נדל"ן; שנית, יותר מ65% מהציבור בישראל הם בעלי נכסים, ולהם בטח אין עניין בירידת מחירים; וכמובן הבנקים – אין שום סיכוי שהבנקים יאפשרו הורדת מחירים, כי דבר כזה יערער את איתנותם הפיננסית. בנוסף, ככל הנראה חלק גדול מהמובטלים יחזור למקום העבודה שלו או ימצא מקום עבודה אחר".

אז בעצם את קוראת למתגרשים להישמר מסוחרי הנדל"ן.

"אני חייבת להגיד שאני נחרדת מרמת השיח שיש היום ברשת בנוגע לאותן 'מציאות', כביכול. צריך לזכור שהמוכרים של אותן מציאות הם אנשים כמוני וכמוך. אנשים שעבדו קשה כדי לרכוש דירה למגורים, ובגלל נסיבות החיים הם מתגרשים ונאלצים למכור את הדירה שלהם. מהלך של גירושין מחזיר את הזוגות כמה צעדים אחורה מבחינה כלכלית, אז לחכות לנקודת הזמן הכי פגיעה שלהם כדי לקנות נכס בזול זה גם ניצול ציני של מצבם, מה שלא ממש מעיד טובות על הרוכש, אבל גם טעות חברתית שבסופו של דבר תחזור למשק כבומרנג ותביא לו הרבה יותר נזק מאשר תועלת".

תסבירי.

"זוגות מתגרשים צריכים למצוא פתרון להוצאות מחייה ודיור כפולות. תוסיף לזה משבר כלכלי עולמי ומכירה בחסר של הנכס המרכזי בסל הנכסים הפיננסיים שלהם, ותבין איך אירוע אחד עלול למחוק עשור או יותר של עבודה קשה.

"בסופו של דבר האנשים האלה הם חלק מהכלכלה הישראלית. כשמצבת הנכסים שלהם נפגעת, הם מייצרים פחות וצורכים פחות, מה שמביא לירידה בהכנסות של גורמים שלישיים. למעשה הכלכלה כולה נפגעת מכך. אנחנו לא חיים בוואקום, אנחנו חלק ממארג שלם של צריכה - כשחלק ממנה נפגע, נוצרת תגובת שרשרת. צריך לזכור את זה".

עו"ד בלה ברדה ברקת. כמעט לאף אחד אין אינטרס שמחירי הנדל"ן יירדו צילום: עדי לם

המחירים ימשיכו להאמיר

אף אם שוק הנדל"ן יחווה בטווח הזמן הקרוב הצטננות קלה, ברדה ברקת מאמינה כי הוא ימשיך להוביל את המשק: "העובדה היא שהשנים חלפו, שרי אוצר התחלפו, רפורמות הושקו, ועדיין – כל אלו לא הפריעו למחירי הדיור להמשיך לטפס. ההערכות הן שמגמת עליית המחירים רק תלך ותגבר, בין היתר לנוכח צפיפות האוכלוסין, בירוקרטיה מסורבלת והתמעטות משאבי הקרקע".

הנתונים תומכים בהערכתה של ברדה ברקת: כבר כיום תופסת ישראל את המקום הרביעי בעולם ביחס ביחס קמ"ר לנפש, ועל זה נוסף גם שיעור הפריון הגבוה המאפיין אותה ביחס לעולם המערבי. "כשלוקחים בחשבון את העובדה שבעשורים הקרובים אוכלוסיית המדינה צפויה להכפיל את עצמה ועתודות הקרקע לבנייה ייגמרו", היא מסכמת, "מבינים שלאורך זמן הביקוש לדיור יגדל ויתמוך בהמשך עליית המחירים. לכן, שוב, הייתי מציעה לזוגות המתגרשים לנשום עמוק ולחכות להצעה הוגנת שתשקף את מחיר השוק האמיתי של הנכס".