בענף הנדל”ן מעריכים: "בתקופה הקרובה חברות יממשו נכסים במחירי חיסול"

בעיצומו של משבר הקורונה, אחרי צניחת המניות בבורסה, הזינוק בתשואות איגרות החוב והקושי לגלגל אשראי חדש בשוק, כבר ניתן לומר בוודאות שבשנה הקרובה נכסים רבים יועמדו על המדף למכירה. חברות עם הון עצמי נמוך ומינוף גבוה ייאלצו לממש נכסים על רקע נטישת שוכרים, צורך בנזילות והצלת החברות מקריסה.

רשת פתאל למשל, שעבורה ועבור חברות מלונאיות נוספות נגיף הקורונה הוא לא פחות מחלום בלהות שהתממש, מהווה דוגמה לכך. שווייה של הרשת עמד בתחילת השנה על 8 מיליארד שקל, וכעת הוא עומד על כ־1.7 מיליארד שקל בלבד. פתאל הודיעה כי בכוונתה להכניס שותפים למלונותיה באירופה, ולא מן הנמנע שנראה אותה גם מנסה למכור בתי מלון. גם יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק שעלתה על שרטון, מבקש בשבועיים האחרונים להתנזל ולממש נכסים, ורק אתמול הודיעה הקבוצה על מכירת קרקע לשני מגדלים בשכונת בבלי בתל אביב לקבוצת חג'ג', תמורת כ־400 מיליון שקל.

"בתקופה הקרובה נראה חברות מממשות נכסים במכירות חיסול, כדי שהבעלים לא יאבדו את השליטה בחברה", מעריך יניב אבדי, שותף וממייסדי חברת הייעוץ הפיננסי בטא פייננס. "בענף הנדל"ן ישנן חברות ציבוריות שהאסטרטגיה שלהן היא החלפת חוב קיים בחוב חדש, סדרה מחליפה סדרה. מי שהצטיידה בנזילות לפני המשבר נכנסת בצורה טובה יותר למשבר, כי היא גם קיבעה ריבית ויש לה יתרות מזומנים. אבל מי שצריכה להחזיר חוב בטווחי זמן קצרים והתשואות שלה דו־ספרתיות גבוהות, יהיה לה קושי לגייס חוב. האופציה שלה היא או לממש נכסים או להכניס שותף. חברות נדל"ן ממונפות, שהדירוג שלהן ירד, יהיו זקוקות לבטוחה כדי לגייס כסף".

לדברי אבדי, "מי שיכולים לקנות את הנכסים של אותן חברות הם שלושה שחקנים אפשריים: קרנות שלפני המשבר גייסו הון משמעותי, ועכשיו יבואו לשוק עם כוח וינסו לקנות נכסים איכותיים במחיר נמוך; חברות נדל"ן גדולות ונזילות כמו עזריאלי וגזית גלוב; והשחקנים הנוספים, ואולי המעניינים ביותר, הם חיבורים של שחקנים שעד היום לא הכרנו, בעיקר יזמים ישראלים פרטיים, עם חברות ציבוריות או חברות בחו"ל. גם המדינה להערכתי תגדיל את התערבותה ותמכור נכסים שלה, בדגש על מכרזי תשתית גדולים".

שחקנים מועטים

פעיל אחר בשוק ההון מציין כי "גם חברות ציבוריות שגייסו הון לפני המשבר ותכננו לרכוש נכסים יפנו את הכספים למיחזור חובות. מאחר שהתשואה על פדיון החוב עלתה, לפעמים לא יהיה להן משתלם לעשות עסקאות חדשות אלא לרכוש אג"ח סחירות של עצמן". להערכתו, "בתקופת המשבר ואחריו יהיו יותר עסקאות במחירים יותר נמוכים משראינו ב־2019-2018. ההנחה היא שגם הבנקים יהיו פחות גמישים במתן אשראי ללקוחות חדשים ולעסקאות חדשות, מה ששוב מעניק יתרון לקרנות עם הון עצמי זמין".

דוגמה לכך נראתה בשבוע שעבר כשקרן הנדל"ן JTLV2 של עמיר בירם, אריאל רוטר, זאב הראל ושלמה גוטמן, רכשה במשותף עם כלל ביטוח את חלקה של קבוצת מבנה (50%) בפארק העסקים יורופארק סמוך לקיבוץ יקום ב־243 מיליון שקל. למעשה מדובר בעסקת הנדל"ן המשמעותית הראשונה שבוצעה מאז פרץ משבר הקורונה, שטלטל את השווקים והוליד אי ודאות שצפוי להימשך זמן רב. על פי הערכות, מספר השחקנים שיוכלו לבצע עסקאות נדל"ן משמעותיות ב־2020 יהיה מצומצם יותר, ויכלול חברות משופעות בהון עצמי דוגמת קרנות נדל"ן שגייסו מיליארדי שקלים רק לפני חודשים ספורים.

קרן JTLV2 סיימה לגייס ערב משבר הקורונה מיליארד שקל וביצעה מאז הקמתה ב־2019 שלוש עסקאות: רכישת מתחם מד"א במתחם בזל בתל אביב עם ישרוטל ובנייני העיר הלבנה, עסקה שהושלמה אגב בשבוע שעבר כשהועברה מלוא התמורה לעיריית תל אביב; רכישת 12 דונם במתחם האלף בראשון לציון; ורכישת מבנה מסחרי בראשון לציון. מה שמותיר לה הון עצמי של 750 מיליון שקל לביצוע עסקאות חדשות בשיאו של משבר הקורונה, כאשר אורך הקרן הוא עשר שנים לפחות.

קרן נוספת שנכנסת למשבר עם כיסים עמוקים היא קרן ריאליטי 4, הקרן הרביעית שגייסה ריאליטי, בניהולם של מיקי ואסף ורדי ואוהד רוזן. ריאליטי גייסה באפריל 2019 מיליארד וחצי שקל ממשקיעים מוסדיים ופרטיים. בקופת הקרן, שעוסקת בהשבחת נדל"ן בישראל, יש כרגע כסף נזיל לביצוע עסקאות חדשות ועומדות לרשותה שנים ארוכות, שבע עד שמונה שנים, כאורך החיים של הקרן.

בעוד החברות הציבוריות נדרשות לפרוע את חובותיהן על פי תזרים מזומנים שבנו לפני משבר הקורונה, כעת על החברות להבטיח שהתזרים הקיים יספיק להחזר האג"ח הבאות, וגם יאפשר לייצב את החברה במקרה שיש הלוואות נוספות או נכסים הפסדיים. בניגוד אליהן, הקרן היא עצמאית והכסף שגויס משמש להשקעות חדשות, ללא קשר לנכסיהן של הקרנות הקודמות.

אוהד רוזן מקרן ריאליטי וירון קסטנבאום מקרן תש"י צילום: יח"צ

קטר צמיחה

בדומה לקרנות הנדל"ן, גם קרנות התשתיות גייסו ומנהלות מיליארדי שקלים שפנויים להשקעה במיזמי תשתית. ההנחה היא שתחום התשתיות ימשיך להיות אחד הקטרים המובילים של המשק גם בתקופות של האטה, מאחר שהוא אמצעי מרכזי לצמיחה. במסגרת זו צפויות קרנות תשתיות — כמו תש"י, קרן התשתיות הראשונה שבבעלות ירון קסטנבאום, עו"ד יהודה רוה וקבוצת הראל, המנהלת 8.7 מיליארד שקל; נוי, המנהלת 6.5 מיליארד שקל; ג'נריישן קפיטל ואחרות — להתמודד על רכישת והפעלת מתקנים שונים בבעלות המדינה או גופים אחרים, שירצו לממש נכסים כדי לגייס כסף או להחזיר חובות.

מתחם יורופארק ביקום צילום: כלכלית ירושלים

לאחרונה נחשף בכלכליסט שקרן התשתיות קיסטון של רוני בירם וגיל דויטש הודיעה על בדיקות נאותות לרכישת תחנות הכוח של קבוצת דלק באשקלון ובשורק תמורת 550 מיליון שקל. זאת במסגרת מסע ההתנזלות של יצחק תשובה במטרה לצלוח את המשבר אליו נקלעה קבוצת דלק. לפני שבועיים מכרה הקבוצה את חלקה (20%) בחברת ההתפלה IDE לקרן אלפא 2 של אמיר לנג ואבשלום פלבר תמורת 164 מיליון שקל.

גם בתחום המימון והאשראי הנדל"ני, יש כבר מי שמחפש מציאות אחרי המשבר. כלל ביטוח ופיננסים הגדילה את אחזקתה בחברת מכלול, המעניקה אשראי לליווי בנייה והתחדשות עירונית, ול"כלכליסט" נודע כי היא הגיעה השבוע לאחזקה של 35% ממניות מכלול. החברה, בבעלות אורי פז, איילת רוסק וירון בלנק, מתכוונת לפנות ללקוחות שהבנקים סגרו בפניהם את ברז האשראי.

יניב אבדי צילום: אייל פרידמן