איך ישפיע המשבר העולמי על פרויקטים מסוג התחדשות עירונית? האם בכלל יש קשר?

 מוגש מטעם DUN'S 100

כעורכת דין, מומחית בתחום ההתחדשות העירונית, האם יש שינוי מאז 2005 שחוקק חוק החיזוק של התמ"א 38 להיום?

 ראשית, כבר לפני חמש שנים, התחדשות עירונית הפכה להיות יותר נגישה וישימה, בעלי דירות ויזמים הבינו את הפוטנציאל והיום במדינת

בשנים האחרונות, יזמים הפכו להיות יותר בררנים, וחיפשו להתקשר בעסקאות שהמיקום שלהם יוקרתי וישנה הסכמה של 100% מקרב הבעלים.

פרויקטים באיזורים מרוחקים ו/או שלא היתה בהם הסכמה של מעל 80% מהבעלים, לא עניינו יזמים ונותרו ללא יזם.

לפני כשנה, הוטלה גזירה לתמ"א 38 – וכך הוחלט שזמנה עומד להסתיים בשנת 2022. החלטה זו, גרמה לחלק מהתושבים בעלי דירות בניינים שמיועדים להתחדשות עירונית, להבין כי זמנם יקר ויש להתקדם לקידום עסקה מול יזם מתאים.

איך לדעתך ישפיע המשבר על עולם הנדלן וההתחדשות העירונית?

 כמובן שהסגר מקשה על העבודה התקינה ומעכב עבודות בניה, מה שיגרור דחיות ועיכוב מסירה של הדירות החדשות מצד רוכשים/ בעלי דירות.

בנוסף, מחירי הגלם יעלו ככל הנראה – מה שיגרור עליה במחירי הדירות.

נכון לכתיבת שורות אלו, יזמים שקיבלו היתר ואמורים למכור דירות ראשונות במסגרת פריסייל (מכירה מוקדמת) דוחים הכל, כי כל המכירות בוטלו.

אנשים חוששים לקנות ולהתחייב להחזר תשלומי משכנתא, גם הבנקים הכריזו כי הריביות במשכנתאות יעלו.

לכאורה אמור להיות קיפאון – אבל בעלי דירות שרוצים להרוויח ולצאת נשכרים, חייבים דווקא עתה להתקדם להסכם מול יזם ולא להמתין. לבעלי הדירות אין שום סיכון או הוצאה כספית בהתקשרות מול יזם. היזם בעסקאות של התחדשות עירונית משלם את כל הוצאות הפרויקט עבורם.

לכן עצתי היא לא לעצור, לקדם ולהתקדם כמה שניתן – על מנת לנצל את המצב ואת הזמן הדחוק שנותר עד שנת 2022 שבו נקבע כי תסתיים תקופת תמ"א 38.

בעניין זה, מי שרוצה להתקדם יכול לקרוא את המדריך שכתבת ולקבל בעצם את כל המידע שהוא צריך כבעל דירה, כדי לא לבזבז זמן על טעויות שבדרך.

בדיוק הספר נועד לאותם בעלי דירות שנמצאים בדרך או באמצע התהליך ומבקשים לדעת אם התהליך שהם מבצעים/ בצעו/עומדים לבצע נכון.

מה הביא אותך בכלל לכתוב ספר בנושא?

"אחרי הרבה שנים שאני עוסקת בייצוג דיירים (רק דיירים ולא יזמים), הבנתי שהגיע הזמן להוציא ספר שינחה את בעלי הזכויות, הצד שפחות בקיא בנושא ופחות מודע לזכויות שלו - את אותם בעלי דירות שנמצאים בתהליך או מתלבטים לפני התחלת התהליך - איך לעשות את זה נכון. מטרת הספר היא לפשט את הקשיים הטמונים בתהליך ההתחדשות העירונית, כיצד לעשות הכל כדי להימנע מהכשלים וכיצד להתגבר עליהם כשהם בכל זאת צצים.

כך לדוגמא - במקרה שדייר קיבל מהיזם טופס לחתימה והוא חותם, ברוב המקרים אותו דייר חושב כי לאחר אותה חתימה לא ניתן לחזור לאחור אלא אם בהליכים משפטים שעלולים לעלות לו הון עתק. הספר מסביר באילו מקרים ניתן לבטל את אותה חתימה ללא הליכים וללא כל עלות. בספר אני משתמשת במונחים אמיתיים מתוך החיים עצמם. מגיעים אלי למשרד מקרים שבהם היזם ברח באמצע הפרויקט והותיר את הדיירים עם פיגומים, בלי מדרגות, בלי חשמל וכמובן בלי ערבויות."

במה הספר שונה מספרים אחרים?

"זהו הספר הראשון מסוגו אשר דן באופן מקיף בהיבטים השונים של ההתחדשות העירונית, ספר שמרכז את כל המידע שנדרש עבור הדיירים לרבות להבין ולדעת על כל הסכנות שעומדות בפניהם אם הם לא מבצעים את התהליך נכון.

הכלים שרכשתי כעו"ד בתחום הגירושין וכמגשרת - הביאו אותי להצליח בתחום ההתחדשות העירונית. תחום שגם בו ישנם לא מעט סכסוכים (בין שכנים) והתנגדויות אשר נובעים מסיבות אישיות ולא מהפרויקט. עו"ד שלא יודע להתמודד עם סכסוכי הדיירים ולא יודע לפתור את אותן בעיות, למעשה גורם לפרויקט להיכשל.

החיים בשטח והעבודה היום יומית במשך עשר שנים הביאו אותי לרצות לשתף את הידע שצברתי עם כולם. בכל יום אני לומדת דברים חדשים בתחום והבנתי שאם הציבור היה יודע את מה שאני יודעת, היתי מצליחה לגרום להם להימנע מטעויות קריטיות.

לדוגמא, לאחרונה הגיעו אלי דיירים, שחתמו עם עו"ד שייצג אותם, וחתמו מול יזם שהבטיח להם 12 מ"ר תוספת לדירה. היזם לא טרח להגיש את הבקשה להיתר ולאחר שכולם חתמו, הודיע להם שלא ניתן לקבל את זה – למעשה קבע שהם לא יכולים לקבל תוספת אפילו של מטר אחד. הדיירים כמובן ביקשו לבטל את ההסכם עם אותו יזם ופנו לעו"ד המייצג, אולם זה טען שלא יוכל לבטל את ההסכם כי לא קיבל את כל תשלום שכה"ט מהיזם. כעת אותם דיירים אמורים לשלם מכיסם עבור ייצוג משפטי לביטול ההסכם מול היזם שמאיים עליהם שיתבע אותם אם יחליטו לבטל עימו. בספר יש כמובן התייחסות איך להימנע מסיטואציה כזו.

מה המסר שהכי חשוב לך להעביר בספר שלך?

"אל תמהרו להתקדם לפני שיש לכם עו"ד מנוסה שיודע להסביר לכם למה אתם נכנסים ומהם ההשלכות לעסקה. זוהי עסקה לא פשוטה שבה הדייר במסגרת הריסה ובניה ופינוי בינוי - מסכים שיהרסו לו את הבית ומפנה את ביתו".

לאן לדעתך מתקדם נושא ההתחדשות העירונית?

"המדיניות של ראשי הערים היום היא שתוכנית התמ"א תהיה נקודתית לבניין אחד או שניים תפחת. כבר היום ערים מרכזיות קבעו מדיניות תכנונית של מתחמים ולא מאשרים באיזורים רבים לבצע הריסה של בניין אחד בלבד, אלא במקרים נדירים שבהן לא ניתן לצרף בניינים סמוכים.

העובדה הזו, למעשה מגבירה את הקושי בהשגת הסכמות מצד בעלי הזכויות ומעכבת את התקדמות קצב ההתחדשות העירונית. לאחרונה הביע היועץ המשפטי לממשלה את עמדתו נגד מדיניות זו במסגרת עתירה של התאדות הקבלנים נגד עיריית רמת גן שמבקש לבטל את התמ"א וטוען כי מסמך המדיניות שאישרה עיריית ר"ג אינו סביר ואינו מידתי. מקווה שעמדה זו שבה אני תומכת תגדיל את הסיכוי להציל את התמ"א מחדלון.

בנוסף, אני מניחה שאם תהיה נוסחה קבועה לתמורות שמקבלים הדיירים, כמו שנקבע בר"ג וגבעתיים - התמורה היא קבועה 12 מ"ר לכל דייר (לא משנה איזו דירה יש לו) ולא ניתן יהיה לצפות ליותר - יהיה יותר קל להגיע להסכמות. רוב העיכובים קורים עקב ניהול המו"מ מול היזם על יותר."

ולסיום, "אני מאחלת שהמחלה שתקפה אותנו בארץ ובעולם תמגר את כל הרע והחולי אצלנו, אני מקווה שנלמד מה המשמעות בלהיות טובים אחד לשני ובעיקר להעריך את הדברים החשובים.

אני מאחלת לאותם בעלי דירות שסירבו להתקדם ונטו להסתכל על הדברים הקטנוניים, להבין שהעיקר שכולנו נהיה בריאים ונרוויח בית חדש שיהווה לנו עוגן ובטחון.

כותבת המאמר: עו"ד רוית סיני מגשרת - מתמחה בייצוג דיירים בפינוי בינוי תמ"א 38 התחדשות עירונית