איגור רוטשטיין: "חילופי השלטון בנס ציונה – רוח חדשה להתחדשות עירונית"

תדמית שלווה ופסטורלית, הגירה חיובית והתקבעות בצמרת המדד החברתי-כלכלי של הרשויות המקומיות – אלו הן רק כמה מהסיבות להפיכתה של נס ציונה לאחת הערים הנחשקות בישראל. מי שבעבר חסתה בצילן של ראשון לציון ורחובות, שכנותיה מצפון וממזרח, כבר עקפה אותן מזמן, לפחות בכל הנוגע להיבט הנדלני, עם היצע דירות שרחוק מלהדביק את הביקוש.

תדמית שלווה ופסטורלית, הגירה חיובית והתקבעות בצמרת המדד החברתי-כלכלי של הרשויות המקומיות – אלו הן רק כמה מהסיבות להפיכתה של נס ציונה לאחת הערים הנחשקות בישראל. מי שבעבר חסתה בצילן של ראשון לציון ורחובות, שכנותיה מצפון ומדרום, כבר עקפה אותן מזמן, לפחות בכל הנוגע להיבט הנדלני, עם היצע דירות שרחוק מלהדביק את הביקוש.  

על מעמדה של העיר מעיד גם המחקר של חברת המידע העסקי CofaceBdi במסגרת דירוג BdiCode ל-2020, אשר מיקם את נס ציונה במקום החמישי ביציבותה הפיננסית, (כשמהלך העשור ניצבה העיר בפסגה לאורך ארבע שנים רצופות, ר"נ). הדירוג מתבסס על שורה של מרכיבים כלכליים-מוניציפליים, בהם ניהול נכון של תקציב, יכולת גביית תשלומים שוטפים וחובות עבר מתושבים ועסקים.

"קפיצת המדרגה שעשתה נס ציונה ברמה הנדלנית טמונה בשילוב בין כמה סיבות", מסביר שמאי המקרקעין ראובן שם טוב. "בראש ובראשונה מדובר בעיר שבשנים האחרונות התאפיינה במיעוט מיזמי בנייה, מה שבאופן טבעי הביא להיצע מצומצם של דירות. כאשר מצרפים לכך עירייה חזקה עם תודעת שירות מצוינת, מערכת חינוך מובילה מהגיל הרך ועד תיכון, וקרבה לפארק המדע שמושך אליו אוכלוסייה צעירה, חזקה ומשכילה – מקבלים תחרות על כל דירה ודירה".  

ראש העיר נס ציונה, שמואל בוקסר. "שיקום השכונות הישנות בעדיפות ראשונה"

ועדיין, על אף המוניטין החיוביים, כעיר ותיקה שנוסדה ב-1883, היא כבר נזקקת כיום למתיחת פנים נרחבת. גם ראש העיר שמואל בוקסר הכיר בכך בראיון באולפן "כלכליסט": "אחת המשימות החשובות ביותר היא שיקום השכונות הישנות שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ומשום מה נשכחו במעלה הדרך - ואת זה אני הולך לעשות בכל הכוח ובעדיפות ראשונה. ב-10 השנים האחרונות כמעט ולא בנו בנס ציונה. אני מתכוון ללכת יד ביד עם היזמים כדי לפתור את בעיית הבנייה ולסייע לצעירים לקנות דירות בנס ציונה".

שליחות חברתית

מי שכבר מקדמת בשטח את חזון חידוש השכונות הוותיקות היא קבוצת א.א רוטשטיין, עם מיזם רחב היקף בשכונת רמת סמל בצפונה של נס ציונה. על פי התוכנית, העתידה להתבצע בשלושה שלבים, במתחם הממוקם במפגש הרחובות השריון, הלב וההסתדרות יעברו תשעה בניינים ישנים שדרוג אינטנסיבי במסלול של תמ"א 38/3, ול-142 הדירות הקיימות יתווספו 108 דירות חדשות.

"אלה מבנים שהוקמו לפני עשרות שנים, ומה שהתאים למאה הקודמת כבר לא עומד בסף המגורים של המאה הנוכחית", קובע איגור רוטשטיין, מנכ"ל הקבוצה. "במצבם הנוכחי מדובר בבניינים רעועים, הנדרשים להתחדש ולהתמגן ללא דיחוי. אחריותנו היא לשפר את איכות החיים של הדיירים הוותיקים באמצעות דירות חדשות בעלות תוספת שטח ראויה, ממ"ד, מרפסות שמש, מעלית וחניה. התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה מיזם חברתי, ומבחינתנו מדובר בשליחות".

כחלק מהפרויקט, לצד שיקום, חידוש והרחבת המבנים, לקחה על עצמה א.א רוטשטיין גם את הטיפול בתשתיות המתחם – מהחלפת צנרת הביוב והמשאבות החלודות, דרך חידוש מערכות החשמל ועד להקמת מדרכות חדשות ונגישות. "בסופו של דבר חוויית המגורים נקבעת לא רק לפי רמת הדירה אלא גם בהתאם לסביבה העוטפת אותה", מבהיר רוטשטיין. "מהבחינה הזאת, הפרויקט שלנו מייצר שכונה בתוך שכונה – שקטה, אינטימית ומודרנית, עם כל התשתיות הנדרשות".

הפרויקט של קבוצת א.א רוטשטיין ברמת סמל. "פונה בראש ובראשונה לקהל המקומי"

לצד מיזמי התחדשות עירונית שמקדמת הקבוצה בלב אזורי הביקוש בערים דוגמת תל אביב, ראשון לציון ורמת גן, בפרויקט בשכונת רמת סמל מבקשת א.א רוטשטיין להתכתב עם אופיו הסמי-כפרי של האזור. "חשוב לנו שהמתחם ישתלב בצביון העירוני ולא יבלוט לרעה בנוף", מדגיש רוטשטיין. "לכן נקפיד על בנייה מרקמית, עם תוספת של שתי קומות בסך הכל לעומת המבנים הישנים".

המיזם כבר עבר כברת דרך נכבדת, כולל עתירה מנהלית שהגישה הקבוצה לפני מספר שנים לבית המשפט המחוזי בלוד נגד הוועדה המקומית בנס ציונה, אשר הסתיימה בפשרה מחוץ לכותלי בית המשפט. נכון להיום כבר התקבלו ההיתרים לשלב הראשון הכולל חמישה בניינים, כשעל פי ההערכות, קבלת ההיתרים בשתי הפעימות הנוספות בפרויקט צפויה בחצי השנה הקרובה. "חילופי השלטון הביאו רוח חדשה. התחושה היא שבניגוד לעבר, יש מול מי להתנהל", אומר רוטשטיין.

עו"ד עמנואל יוז'וק, היועץ המשפטי של קבוצת א.א רוטשטיין, מסכים כי האינטראקציה מול העירייה חיובית ומפרה: "ראש העיר מודע למצבן של השכונות הוותיקות ומבין היטב את מצוקת הדיירים המתגוררים שם. השורה התחתונה היא שנס ציונה זקוקה להתחדשות עירונית, ואת זה גם כל הגורמים הרלוונטיים כבר מפנימים". 

השומר הצעיר

בקבוצת א.א רוטשטיין מיישרים קו גם עם הרצון לשמר בעיר את האוכלוסייה הצעירה, והדבר מתבטא בין השאר במחירי הדירות בפרויקט. כך למשל, דירות מרווחות של 5-4 חדרים מתומחרות סביב 2.5-2.2 מיליון שקל. "הפרויקט שלנו פונה בראש ובראשונה לקהל מקומי, תושבי נס ציונה שמבקשים להמשיך לגור בעיר ולגדל בה את ילדיהם", מפרט עו"ד יוז'וק. "אני יכול לספר שקיימת התעניינות גדולה בפרויקט גם מצד משפחות מחוץ לנס ציונה, מהסביבה הקרובה ומהמעגלים הרחוקים יותר. לאלה ולאלה אנחנו מספקים מענה איכותי ובמחירים שפויים".

איגור רוטשטיין. "פרויקט שהוא שליחות"

בהיותו ממוקם ממש בכניסה לנס ציונה, ייהנו דיירי הפרויקט מגישה תחבורתית נוחה אל מחוץ לעיר ואליה, כשגם מוקדים מרכזיים דוגמת בניין העירייה והקניון נמצאים במרחק הליכה.

"נס ציונה היא עיר חזקה ומבוססת שמשפחות רוצות לגור בה", מסכם רוטשטיין. "זו הסיבה שקיבלנו החלטה אסטרטגית להגיע לכאן, ואנו נראה את הקבוצה מקדמת בה בשנים הבאות מגוון פרויקטים, אם בהתחדשות עירונית ואם בבנייה רוויה קלאסית. כולנו רואים עד כמה העיר מתפתחת ומתקדמת, ובטח בכל מה שנוגע לנדל"ן, היא עדיין לא אמרה את המלה האחרונה".

הפרויקט בשכונת רמת סמל – תעודת זהות

המיזם: תמ"א 38/3 – שדרוג, חידוש והרחבה של 9 מבנים ותיקים, והגדלת כמות הדירות מ-142 ל-250  

המיקום: מפגש הרחובות השריון, הלב וההסתדרות, צפון נס ציונה

תמהיל החדרים: דירות 5-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים

המחירים: החל מ-2.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, החל מ-2.5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים

האכלוס המשוער: החל מ-2022 לשלב הראשון בפרויקט

החברה היזמית: קבוצת א.א רוטשטיין

משרד עורכי הדין המלווה את הפרויקט: יוזוק מלכין ושות' (OYM)