הווירוס יתפשט ובנקים יחולצו? תרחישי הקורונה לשוק המשכנתאות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 בימים של כאוס וחוסר ודאות שמקורם בכוח עליון, השוק הפיננסי הוא הראשון להגיב - ובצורה קיצונית. זה מה שמכונה בעגת השווקים "ברבור שחור". הפאניקה המתפשטת לא פוסחת על אף אחד, וכמובן משפיעה גם עלינו, הצרכנים, ועל המוצר הפיננסי הבסיסי ביותר במשק הבית – המשכנתא. מה יהיה על התחייבויות הענק שרבים מאיתנו נטלו לעוד עשרות שנים קדימה? ננסה לנתח את הדברים בראייה מפוקחת והגיונית, על מנת להבין מהן השלכות הקורונה על שוק המשכנתאות בארץ.

נקדים ונזכיר שהבנקים, ובאקט מוצדק של הרגעת הציבור, איפשרו שלושה חודשי דחייה לתשלום המשכנתא, דבר שיכול להקטין את הפאניקה בקרב משקי הבית. כמו כן, בצעד חסר תקדים, בנק ישראל אישר אתמול (א') בהוראת שעה הלוואות לכל מטרה של עד 70% מערך הנכס – דבר שבהחלט יכול לעזור הן לעסקים קטנים ובינוניים והן למשקי הבית להחזיק את הראש מעל למים בטווח המיידי. 

אבל בואו ננסה לנתח את הדברים מגבוה יותר, ברמת המאקרו. מכלל הענפים שצפויים להיפגע בקרוב בעקבות המציאות החדשה, שוק הנדל"ן עומד אחרון בתור, לפחות מהצד של המוכרים, וסימפטום הפגיעה בו ייבחן רק בטווח הארוך, לאחר שהמשבר יסתיים. זאת, כמובן, משום שהתנועות בשוק הזה והתגובות של השחקנים בו למציאות החיצונית לענף, הן איטיות יותר.

בנק ישראל צילום: אוראל כהן

הפגיעה בשוק הנדל"ן תהיה כמובן כואבת יותר במידה שהמשבר יתארך, אך זה דבר שאין ביכולתנו לחזות כרגע, ולכל ידוע למי ניתנה הנבואה. ובכל זאת, ניקח שני תרחישים: האחד הוא מצב שבו המשבר נמשך שלושה-ארבעה חודשים; והשני – שהמשבר מוסיף להתגלגל במשך שנה ויותר.

תרחיש א'

וירוס הקורונה נבלם והמגפה נעצרת. במקרה כזה, רוב משקי הבית ישרדו. אמנם אחוז הדיפולט (אי-פירעון הלוואה) יגדל, אך זה יקרה בצורה מבוקרת והבנקים יתמודדו עם הדברים וישלטו במצב. יתרה מכך, מחירי הנדל"ן יישמרו ושיפוע עליית המחירים כמובן יתמתן. אם בכל זאת תהיה ירידת מחירים, היא ממש לא תהיה דרסטית. הציבור לא יילחץ ולא ינסה לממש בכל מחיר, שכן מדובר בנכסי מגורים. המגזר היחיד שיכול לספוג מכה של ממש הוא ציבור המשקיעים, אך הוא לא המסה העיקרית בשוק ולכן השוק ולא אמור להזדעזע.

בראייה לטווח הרחוק, הדבר יכול דווקא להטיב עם ציבור נוטלי המשכנתאות. זאת, משום שסביבת הריבית תישאר ככל הנראה באזור האפס, מה שאומר שהכסף ימשיך להיות זול ואזרחים רבים ינסו למחזר את המשכנתאות שנטלו. כך נחזור כולנו לאט לאט למסלול.

תרחיש ב'

פה הדברים קצת יותר מסתבכים, וייתכן שהרגולטור אף יצטרך להתערב. אם המשק יושבת בצורה כללית ואנשים לא יצליחו לייצר פרנסה לתקופה ארוכה, סביר להניח ששיעור הדיפולט יגדל ב1% או יותר ( כרגע הוא בטווח של 0.2% -0.5%). במצב כזה אחוז המימושים עשוי לגדול, דבר שבתגובת שרשרת ישחרר סחורה לשוק במחירים נמוכים (שכן הבנק יממש גם הוא) ויביא לירידת מחירים, חדה יותר או פחות, בשוק הנדל"ן מיד שנייה. דבר כזה ישליך כמובן גם על שוק הדירות החדשות. במצב הקיצוני ייתכן מעין "משבר סאב פריים" ישראלי שישפיע על שוק המשכנתאות, ובתרחיש אימה עוד יביא לחילוץ של בנק – דבר שבהחלט אינו סימפטי או מעיד טובות למשק.

אולם לראייתי, גם במקרה הזה לא נכון להיכנס ללחץ. בעקבות הצעדים המגבילים שנקט בנק ישראל בכל הקשור לרמת המינוף האפשרית של נכסים, שיעור ה-LTV (כלומר, שיעור המימון) בישראל הינו סביר מאוד. לכן, אנחנו לא באמת צפויים לראות סאב פריים ישראלי אלא משבר בר תקומה, אף אם זו תגיע לאחר זמן רב.

אלעד ארד צילומים: ארד פיננסים

בזמנים כאלה מוטב גם לזכור כי מדינת ישראל מצויה במצב חירום למן הקמתה ומורגלת במשברים. לכן ניתן גם להניח שהמערכות השונות, וגם האזרחים, יידעו לצלוח את המשבר וגם השוק בסופו של דבר יתקן את עצמו. או אז נשוב לעשות עסקים, אף אם בעצימות נמוכה ובמשנה זהירות.

נסכם ונאמר כי אף שחומרת המשבר לא ניתנת לאומדן כרגע, ישראל נמצאת בסך הכל במצב טוב ביחס לשאר העולם. משקי הבית צריכים לזכור כי גם אם יחטפו בקרוב מכה, ואפילו קשה, זהו רק עניין של זמן ובסוף הם יחזרו "לחיות".

הכותב הוא הבעלים והמנכ"ל של קבוצת ארד פיננסים ושותף בחברת ארד דדון ייעוץ פיננסי