בונה או הורסת: מה תעשה הגבלת התמורות ל-12 מ"ר?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ביולי 2019 החליטה עיריית נתניה להגביל את תוספת השטח לדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ל- 12 מ"ר לכל היותר ולשטח דירת תמורה מינימלי שלא יפחת מ-60 מ"ר; זמן לא רב לאחר מכן אישרה עיריית פתח תקוה מסמך מדיניות דומה; בדצמבר 2019 אישרה עיריית תל אביב-יפו מסמך מדיניות להתחדשות עירונית בעיר, הקובע, בין היתר, כי התמורות לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי יוגבלו לתוספת שטח של 12 מ"ר בלבד ולשטח דירה מינימלי של 60 מ"ר. מאוחר יותר גם מועצת העיר בחיפה הלכה בדרכן של ערי המרכז. 

במקביל פירסמה מועצת שמאי המקרקעין להערות את טיוטת תקן 21, הקובעת בין היתר כי התמורות הראויות לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי כוללות תוספת של 25-12 מ"ר לשטח הדירה (זאת לעומת המסמך הקיים המציין כי התמורה הראויה הינה תוספת של 25 מ"ר). אולם את החותמת הסופית לעתידה המתגבש של ההתחדשות העירונית נתנה לפני מספר שבועות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כשהודיעה כי לראייתה התמורה הראויה לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי היא תוספת של 12 מ"ר ולשטח דירה מינימלי שלא יפחת מ-65 מ"ר.

המגמה, אם כן, ברורה. עוד ועוד רשויות ומוסדות תכנון מאמצים את מדיניות צמצום הזכויות והגבלת התוספת לדיירים מ-25 מ"ר ויותר, כפי שהיה נהוג עד היום, ל-12 מ"ר לשטח הדירה החדשה. האם המדיניות החדשה נכונה ותסייע לקידום פרויקטים, או שתיקח אותנו צעד לאחור ותגרום להאטה משמעותית בעסקות פינוי-בינוי? 

עיריית נתניה. הראשונה להגביל את שטח התמורות במיזמי פינוי-בינוי צילום: ד"ר אבישי טייכר, מתוך אתר פיקיויקי

ודאות לפני הכל

המצדדים במדיניות החדשה טוענים כמובן כי היא תסייע במימוש וקידום פרויקטים רבים. לטענתם, המדיניות כאמור תיצור קודם כל ודאות תכנונית – קידום הליכי תכנון בהתאם לכללים ברורים ואחידים, ביעילות גבוהה יותר ובפרקי זמן קצרים יותר מכפי שקורה כיום. עוד נטען כי המדיניות החדשה תיצור רמת ציפיות אחידה ושוויון לגבי התמורות לדיירים בכלל הפרויקטים, מה שימקד את התחרות על איכות היזם והתכנון, ויאפשר לקצר את תקופת המשא ומתן בין הדיירים ליזם. 

לבסוף, טוענים התומכים בהגבלות, המדיניות החדשה תביא להפחתת העומס על התשתיות העירוניות ושטחי הציבור. כאשר התמורה לדיירים קטנה יותר, היזם יכול להגיע לרווח הנדרש בפרויקט גם כאשר הוא בונה מספר קטן יותר של דירות, ובכך להקטין את העומס על התשתיות העירוניות ושטחי הציבור כגון מוסדות חינוך, ולאפשר הגדלה של שטחי ציבור בתוכנית. זוהי אינה טענה של מה בכך, משום שהמחסור בבתי ספר, גני ילדים, חניה ושטחים פתוחים מהווה את אחד החסמים העקרים באישור תוכניות ובהוצאתם של פרויקטים רבים מן הכוח אל הפועל.

פרויקט פינוי-בינוי. הנוסחה הנכונה: לשלב בין קולות הבעד והנגד צילום: אוראל כהן

מהצד השני, המתנגדים למדיניות החדשה טוענים כי הגבלת התמורות תהווה חסם משמעותי לפרויקטים של פינוי-בינוי. המדיניות החדשה תגרום לטענתם בראש ובראשונה לפגיעה בתחרות – כיום השוק מאפשר לדיירים לנהל משא ומתן ולהתמקח על תוספת השטח שהם יקבלו לדירתם החדשה; אם יוחלט על קו אחיד ותוספת שווה לדיירים, קבלנים ו/או חברות קטנות או חדשות יתקשו להתחרות בחברות הגדולות בעלות הניסיון וייאלצו "לצאת מהמשחק".

כמו כן, ייווצר חוסר שוויון בין התמורות לדירות הקטנות לעומת הדירות הגדולות, שכן התמורות לדירות הקטנות יעלו לעיתים על 12 מ"ר על מנת להגיע לשטח דירה מינימלי כפי שקובעת המדיניות. מצב זה עשוי ליצור התנגדות לעסקות מטעם בעלי הדירות הגדולות יותר, שתמיכתם חשובה ביותר ליציאה לפועל של פרויקטים מסוג זה.

בנוסף, תמורה של 12 מ"ר תקטין את המוטיבציה של הדיירים להיכנס לפרויקט. פינוי-בינוי הוא הליך ארוך, מייגע ומסורבל, הטומן בחובו סיכונים רבים, ותמורה של 12 מ"ר בלבד אינה אטרקטיבית דיה כדי לגרום לדיירים להיכנס להרפתקה.

ואולם ההתנגדות העיקרית למדיניות החדשה גורסת כי הפחתת התמורות עלולה לגרום לביטול או הקפאה של פרויקטים קיימים, בהם הדיירים כבר הוחתמו על הסכם עם היזם ובהתאם להסכם הובטחה לדיירים תוספת העולה על 12 מ"ר. במצב כאמור לא ניתן יהיה לקיים את ההתחייבויות שניתנו לדיירים, ותידרש הסכמתם מחדש להפחתת התמורות. אם הדיירים לא יתנו את הסכמם לשינוי, ייאלץ היזם לעצור את הפרויקט או לבטל את ההסכם, ושנים של עבודה והשקעה כספית גבוהה יירדו לטמיון.

מה עושים כשכולם צודקים?

הנוסחה הנכונה היא ככל הנראה שילוב של קולות הבעד והנגד. הרעיון ביצירת כללים אחידים בשיתוף כלל הגורמים הינו רעיון נכון, אך הצלחת המדיניות תהיה תלויה באופן יישומה, ברמת הגמישות והרגישות שתגלה הרשות המקומית בתקופת המעבר, ובקביעת הוראות מעבר מתאימות שיחולו על פרויקטים קיימים.

עו"ד אורית רימון. הצלחת המדיניות החדשה תלויה בהוראות מעבר מתאימות צילום:ראובן קופיצ׳ינסקי

צריך גם לזכור כי השוק זקוק לאורך נשימה. כדי שהמדיניות החדשה לא תביא לסיכול עסקות קיימות ולהגברת תופעת הסרבנות בקרב הדיירים, על הרשויות המקומיות לקבוע הוראות מעבר ביחס לפרויקטים שבהם הוחתמו רוב בעלי הדירות על ההסכמים עם היזם, ולכבד את התמורות שסוכמו בין הצדדים – ובלבד כמובן שהתמורות שהובטחו לדיירים תואמות את המדיניות או הנוהג ששרר ערב המדיניות החדשה.

חיוב היזמים לחתוך בתמורות לדיירים עלול לגרום לביטול העסקות או לחלופין להעמדת העסקות במצב סיכון. במצב כזה, יזם שהשקיע כספים רבים יאלץ לתת לדיירים תמורות מאחוזי הרווח שלו ובכך להעמיד את הפרויקט בסיכון ובניגוד לרווחיות המינימלית המומלצת בהתאם לתקן 21. בכך ייצא שכרן של הרשויות בהפסדן.

הכותבת היא שותפה במשרד דן בר-אל ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון