מחיר למשתכן רגיש במיוחד לנגיף הקורונה

חברות הבנייה למגורים בפאניקה מהקורונה. כבר עתה ברור שצפוי מחסור בתשומות בנייה (שרת השיכון יפעת שאשא ביטון כבר אמרה שישנם מלאים רק לחודש אחד קדימה), וקיים חשש כבד ממחסור בפועלים — דבר שעלול לעכב מכירות ומועדי מסירה של דירות ולשחוק את רווחי חברות הבנייה.

מכל חברות הבנייה אלה שפועלות במסגרת מחיר למשתכן הן בעלות החשיפה הגבוה ביותר לסיכוני משבר הקורונה. זה כחמש שנים שהמדינה משווקת קרקעות בעיקר לפרויקטים של מחיר למשתכן, ובהם היזמים והקבלנים מתחרים במכרז על המחיר הסופי הזול ביותר למ"ר בנוי. לאורך הדרך ההנחה של יזמי מחיר למשתכן היתה שמספר ההפתעות שעלולות לצוץ בדרכם של אותם פרויקטים מוגבל יחסית מאחר שמפרט הדירות קבוע מראש, הסבסוד מבטיח שהביקוש יהיה גבוה יותר מההיצע וזמינות הקרקע לפרויקטים הללו גבוהה. בתנאים אלה היה להם קל להפחית את המחיר המבוקש ואת שולי הרווח כדי לזכות בכמה שיותר פרויקטים.

מגפת הקורונה פוגשת כעת את ענף הבנייה למגורים כשלמעלה ממחצית הדירות החדשות נמכרו לזכאי מחיר למשתכן, וכיום יותר מ־200 חברות בנייה בונות פרויקטים של מחיר למשתכן בלא פחות מ־1,400 אתרי בנייה ב־86 ערים. מתוך כ־100 אלף דירות בתוכניות שחלות על קרקעות ששווקו לבניית דירות מחיר למשתכן, ב־35 אלף כבר נחתמו חוזים מחייבים עם דיירים. דחייה במסירת הדירות של כמה חודשים, שמשמעותה בין היתר גם עלייה בעלויות המימון של היזמים (שרבים מהם לקחו השלמות הון עצמי בריביות גבוהות), מעמידה יזמים רבים בפתחו של משבר.

אתר בנייה צילום: Pixabay

שלום שטרית, בעל חברת הבנייה שתית, שבונה כיום ברחבי הארץ 1,400 דירות, מתוכן 550 דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן: "במחיר למשתכן מראש ציפיתי לרווח נמוך יותר בהשוואה לדירות שנמכרות בשוק חופשי. אם בשוק חופשי עולה לבנות דירה 700 אלף שקל, במחיר למשתכן באזורים מסוימים בארץ דירה צריכה לעלות לי 500 אלף שקל. אם בנייתה תעלה לי יותר מ־600 אלף שקל, אפסיד. אם יהיה סגר ולא נבנה בזמן, עלות בניית דירה גם עשויה להגיע ל־700 אלף שקל.

"לשם המחשה, במקום קבלן שלד פלסטיני שעולה לי 70 אלף שקל לדירה, יכול להיות שאצטרך לקחת קבלן ישראלי שעולה 120 אלף שקל. לכך יש להוסיף את הפיצויים על עיכוב מסירה, נקודה רגישה ומאוד בעייתית. בנוסף לכך בעבר הבאנו מוצרי קרמיקה מסין, ומאז התפרצות הקורונה התחלנו לקנות קרמיקה מאירופה במחיר גבוה פי שניים".

ולא זו בלבד, אלא ששטרית ביקר באיטליה כדי למצוא תחליף לאבן חיפוי שתכנן להביא מסין, וכשחזר לארץ נאלץ להיכנס לבידוד יחד עם שלושה מעובדיו.

"אני צופה שאם יהיה סגר על הפועלים מיו"ש למשך יותר מחודש, חברות הבנייה עלולות להיקלע לחדלות פירעון”, מוסיף שטרית. “אחרי שנים של מחיר למשתכן ושנה של בחירות, אנחנו על הקצה. מעבר לכך, אני בונה למשרד הבריאות שלושה בתי חולים, ובגלל שנת הבחירות אין להם תקציבים, לכן הם עוצרים תשלומים".

שטרית מזהה בעיה גם בקבלת אשראי בעקבות המשבר המתפתח: "עד היום בנקים נתנו מסגרות אשראי, אבל היום לבנקים אין כסף זול, הם טרודים בבעיות משלהם, ומאבדים את הסבלנות. מנהלי חברות בנייה יקבלו בקרוב טלפונים מהבנקים, יעצרו להם קווי אשראי".

מימין: צבי ויינר, מנכ"ל חברת הבנייה מגידו, ושלום שטרית, בעל חברת הבנייה שתית. עלויות המימון צפויות לזנק צילום: סם יצחקוב

צבי ויינר, מנכ”ל חברת הבנייה מגידו, הבונה כעת 600 דירות בארבעה פרויקטים של מחיר למשתכן, מספר כי הוא מעסיק 160 פועלים פלסטינים באתרים: "כשהם לא מגיעים אני עוצר את העבודה באתרים. לכן סגר ממושך בוודאות ישפיע על מועד מסירת הדירות. יש פרויקט שהשקעתי בו המון כסף כדי לצמצם את לוחות הזמנים, ואם יהיה סגר המשמעות היא שזרקתי כמיליון שקל לפח. להערכתי עיכוב של חודש יעלה לי 2.2-1.5 מיליון שקל. חודשיים כאלה משמעותם נזק מטורף".

גם ויינר מזהה החמרה במדיניות האשראי של הבנקים: "הבנקים עוצרים את כל הפעילות שלהם. השבוע אחד הבנקים חזר בו מהצעה שנתן לי למתן אשראי, ונתן הצעה חדשה בתנאים פחות טובים, עם ריבית פחות טובה ועם שיעורי מימון יותר נמוכים".

מנהל בכיר בחברת בנייה מקווה לפי שעה שהוא יוכל לגלגל את ההתייקרות הבלתי צפויה על הדירות שהוא מוכר במחירי שוק חופשי ברבים מהפרויקטים: "באופן טבעי כל דחייה במסירת הדירות תייקר את המימון. זה יורגש במיוחד בפרויקטים של מחיר למשתכן’ שבהo שולי הרווח נמוכים יחסית, ואין ספק שזה יגרום לנו לייקר את מחירי הדירות שאנו מוכרים בשוק החופשי". השאלה היא אם הקונים יבואו, ודאי כשאי הוודאות (בריאותיות, תעסוקתיות ועוד) נמצאת כרגע בשיא.

כמעט בלתי נמנע

החשש הגדול הוא מסגר שיגיע בשלב כלשהו על השטחים וינחית על הקבלנים מכה אנושה. "אני בלחץ עצום”, אומר ויינר. “המחשבות על סגר בעקבות קורונה שימנע כניסת עובדים פלסטינים לתקופה ארוכה מלוות אותי כשאני הולך לישון בלילה ולא עוזבות גם כשאני מתעורר".

נכון לכתיבת שורות אלה ראש הממשלה בנימין נתניהו, בהמלצת המטה לביטחון לאומי, החליט להסתפק בסגר שממילא הוטל לרגל חג הפורים, ולא להאריך אותו. מדי יום מתקיימות ישיבות והערכת מצב מחודשת, ובמקרה של החמרה בממדי המגפה נראה שמדובר במהלך כמעט בלתי נמנע.

המלצת המל"ל לא להטיל סגר נובעת בין היתר מהתנגדות מערכת הביטחון, משום שהמשכורות שמשלמות חברות הבנייה מכניסות 22 מיליון שקל ביום לתושבי הרשות הפלסטינית. במקרה של התפשטות הקורונה, השיקול הבריאותי עשוי כמובן לגבור על השיקול הביטחוני.

כיום יש 111 אלף דירות בבנייה פעילה. כדי להבין את החששות בענף הבנייה די להציץ במספרים הבאים: בענף הבנייה יש 286 אלף עובדים, מהם 65 אלף תושבי הרשות הפלסטינית, כ־16 אלף זרים מסין ומזרח אירופה וכ־206 אלף אזרחי ישראל. אמנם רק 22% הם פלסטינים, אבל קשה לראות כיצד האתרים יתפקדו בלעדיהם, שכן תחום העבודות הרטובות — בניית שלד הבניין, ריצוף וטיח — מבוסס כמעט לחלוטין על פלסטינים. מתוך 97 אלף עובדים בתחום הזה, 65 אלף הם פלסטינים (66%).

התלות של הענף בפועלים מהשטחים מתעצמת משום שבנייה היא שרשרת ייצור. אם עבודות לבניית השלד מתעכבות או נעצרות, אנשי מקצוע מתחומים אחרים לא יכולים לעבוד, וכאשר מוטל סגר, רבים מאתרי הבנייה פשוט מושבתים.

בלת”מים נוספים

אם ימי היעדרות של חולים ומבודדי קורונה יוגדרו כימי מחלה, חברות הבנייה יצטרכו לשלם לעובדים את משכורתם. המשכורת היומית של כלל העובדים מהשטחים היא 23 מיליון שקל, והמשכורת של עובדים ישראלים (שלא יוכלו לעבוד אם אתרי הבנייה יושבתו) מסתכמת ב־72 מיליון שקל. לכל אלה יש להוסיף את מה שמכונה תקורות — עלויות של אחזקת אתר בנייה, בין אם עובדים בו ובין אם הוא מושבת, למשל עלויות של השכרת מנוף, גנרטורים או מאבטח. ההערכה היא כי עלות התקורה היומית בענף הבנייה למגורים היא 34 מיליון שקל.

כשמחברים את כל המספרים האלה, ההערכות מדברות על נזק יומי של 134 מיליון שקל שענף הבנייה למגורים יצטרף לספוג כאשר עבודות הבנייה יואטו או יוקפאו לחלוטין.

אבל זה לא הכל. על פי חוק, בעיכוב של יותר מ־60 יום במסירת דירה חברת הבנייה מחויבת לשלם לרוכש רטרואקטיבית 150% מעלות שכר הדירה החודשי. בהנחה זהירה של שכר דירה בגובה 4,000 שקל בחודש, מדובר בהוצאה נוספת ולא צפויה של מאות אלפי שקלים בחודש גם עבור פרויקטים בינוניים שכוללים עשרות דירות.

החשש המרכזי הוא שמשקולות כבדות כל כך על ענף הבנייה, אחרי חודשים ארוכים של מכירות מדשדשות והמתנה לחזרת קונים ביום שאחרי הבחירות, עלולות להיות כבדות מדי עבור לא מעט שחקנים בשוק.

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: “הכוונה לבצע סגר ממושך על יהודה ושמרון היא התחלת הסוף של ענף הבנייה לתקופה ארוכה. מה שרואים כעת בתחום תעופה והתיירות הוא רק הקדמה למה שיקרה למשק בעקבות סגר כזה”.