היטלי השבחה של 25%: מי יישאר בתחום ההתחדשות העירונית?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אירוע הדירוג החברתי להתחדשות עירונית של citysquare בתל אביב, שנערך השבוע בתל אביב, סיפק אכסניה לדיונים בנושאים הבוערים ביותר בענף, וכלל התייחסויות ראשונות מסוגן של גורמי מדינה לעתיד הצפוי לו.

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, הדגיש את מרכזיותה של ההתחדשות העירונית במדיניות ארוכת הטווח של גורמי התכנון, כשאמר כי "אחרי פרויקט המטרו, הצורך לקדם התחדשות עירונית הוא כנראה האתגר הגדול ביותר שממתין לממשלה הבאה".

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, דניאלה פוסק, התייחסה לצורך בהפיכת תחום ההתחדשות העירונית למשימה לאומית. "אנחנו לקראת האצה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית בחמש השנים הבאות. כמות הבניינים המתפוררים רק גדלה והולכת. עם זאת, הצלחה בתחום תהיה התחדשות עירונית בבית שאן – ולא בתל אביב, שבה ערכי הקרקע גבוהים".

המשנה ליועמ"ש קמיניץ התייחס להתמודדות המדינה עם חסמים העומדים בפני ההתחדשות העירונית: "אחד המכשולים המרכזיים של התחום הוא תופעת הדיירים הסחטנים שגורמים לעצירה של פרויקטים בגלל הדרישות שלהם. אנחנו לא רואים פתרון אחר לתופעה מאשר הפחתה של אחוז ההסכמה הנדרש לקידום פרוייקטי התחדשות עירונית, מ-80% ל-66%. אנחנו מאמינים שנייצר כך לחץ גדול יותר על דיירים סחטנים ונצליח להביא לקידום פרויקטים בצורה טובה יותר".

קמיניץ אף התייחס לאחת מנקודות התורפה של פרויקטי התחדשות עירונית, המעיבים על ודאיותם – סוגיית היטלי ההשבחה. לדבריו, "בשונה מהמצב היום, שבו גובה היטל ההשבחה נתון לשיקול הדעת המוחלט של הרשויות המקומיות, אנחנו מקדמים מהלך לקיבוע היטלי ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית על 25%. רשות מקומית שתרצה לגבות יותר או פחות מכך תצטרך לאגד זאת מראש במדיניות".

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ

לא כדין תל אביב

"קביעה מראש של שיעור היטל ההשבחה שייגבה באופן 'עיוור' ומבלי להתחשב באופי הפרויקט עצמו, מיקומו, מכפיל הדירות שקיבל היזם וכו' – לא יקדם פרויקטים של פינוי-ובינוי", אומר עו"ד נוריאל אור, הבעלים של אור ושות' – משרד עורכי דין, המתמחה בין היתר בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. כך למשל יש בעיה בפריפריה, שם ערכי הקרקע אינם גבוהים מספיק כדי לאפשר ליזמים גם להעניק הטבות לבעלי הדירות הקיימים וגם להרוויח ממכירת דירות חדשות. ברור ששיעור היטל ההשבחה שם לא יכול להיות זהה למרכז, אחרת יימשך המצב שמאפיין את השוק כיום, ושבו דווקא בישובים שזקוקים יותר מכל להתחדשות עירונית, כמעט ולא מתבצעים פרויקטים בשל היעדר רווחיות". 

הפתרון, לראייתו של עו"ד אור, צריך להיות הפוך: "יש לקבוע רף מינימום ריאלי לשיעור הרווחיות של יזמים בפרויקט, ולגזור את היטל ההשבחה מהפער שבין שיעור הרווחיות המינימלי לשיעור הרווחיות שמוצג בחוות הדעת של השמאי או בדו"ח האפס. בדרך זו, פרויקטים שיהיו גבוליים מבחינת רווחיות לא ימוסו, וכך יהיה ליזמים תמריץ לקדם פרויקטים באזורים 'הקשים'".

בנוגע לדבריו של קמיניץ על הורדת שיעור ההסכמה בפרויקטים של התחדשות עירונית, אומר עו"ד אור כי "בעיית הסחטנות היא אכן בעיה לא פשוטה, אך היא לא הבעיה היחידה. לכן, הורדת רף ההסכמה ל- 66% אינה מספיקה. הרי גם לאחר שהושג הרוב הדרוש, על בעלי הדירות להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות המתנגדים. הליך כזה עשוי לקחת שנים רבות ולתקוע את הפרויקט.

"הורדת רף ההסכמה חייבת אפוא לבוא יחד עם קביעת עקרונות משפטיים ומבחנים ברורים. ככל שהעקרונות יהיו ברורים יותר, ההליכים המשפטיים יהיו קצרים יותר ובמקרים מסוימים אף יימנעו לחלוטין. בנוסף, ראוי אולי לשקול קביעת סדרי דין מיוחדים לדיון בתביעות על פי חוק פינוי ובינוי, בדומה למה שנעשה ב-2008 בכל הנוגע לתביעות פינוי מושכר".

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס צילום: דנה קופל

הסוד הוא בשת"פ

אחת הסוגיות העיקריות שעלו לדיון בכנס היא כישלון המדינה לייצא התחדשות עירונית לפריפריה. "ככל שהמדינה לא יודעת לייצר פתרונות של קרקע משלימה ותמריצים לבנייה מחוץ לאזורי הביקוש, אנחנו רק נעצים את הפער הגדל והולך בין המרכז לפריפריה", אמר בני דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.

דרייפוס הוסיף כי "הפתרון הנדרש הוא שחלק מהתגמולים של היטל השבחה ילכו לקרן של התחדשות עירונית, ויועברו לפרויקטים בפריפריה שאינם כלכליים. הצלחה בתחום תימדד עוד מספר שנים בעיקר אם היא תתרחש בקרית שמונה, דימונה ובאר שבע. המדינה לא יכולה לצפות שהפתרון יגיע מהשוק הפרטי, אלא צריכה להשפיע איפה שיש כשל שוק".

מנהל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שומרון, אמר כי "הדבר המרכזי שהרשות צריכה לעשות בהתחדשות עירונית הוא לא להפריע. מעבר לזה, היכולת שלנו לתרום להתחדשות העירונית היא בעיקר בנוגע לסוגיה המורכבת של קרקע משלימה. יש לנו סדרה של כללים בהקשר הזה. אנחנו רוצים שהקרקע המשלימה תלך למי שהכי זקוק לה ושלא תהיה תירוץ להורדת הצפיפות. אנחנו קיבלנו לפני כשנתיים החלטה בנושא שאושרה במועצת מקרקעי ישראל והתחלנו להקצות קרקעות בפרויקטים בודדים, אבל חשוב להבין שמדובר בפרויקט מורכב מבחינה תכנונית".

עו"ד נוריאל אור צילום: שמוליק דודפור

מנגד, כמו רבים מהפעילים בתחום, עו"ד אור לא תולה את יהבו ברעיון הקרקע המשלימה: "אין ספק שכבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות, מדינת ישראל היא זו שמחזיקה בפתרון ועליה לפעול לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, הרעיון של קרקע משלימה איננו רעיון חדש. כבר ב-2013 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה לאפשר הוספת 'מגרש השלמה' בפטור ממכרז במידה שהתוכנית על מגרש אחד איננה כדאית מבחינה כלכלית. קיים אף נוהל של רמ"י בנושא שפורסם ב-2018.

"בסופו של דבר זהו עוד רעיון שבתיאוריה נשמע טוב, אך עד היום כמעט לא יושם ולא נראה לי שהוא פתרון של ממש. הסמכויות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל נחלקות בין כמה גופים ממשלתיים: משרד הבינוי והשיכון, מנהל התכנון במשרד האוצר, רמ"י ומוסדות התכנון. אלה הגופים שאחראיים על פיתוח הקרקע, הקצאתה, תכנונה ושיווקה, והם גם אלה שיכולים להשפיע על קידום פרויקטים. הגופים האלה צריכים לעבוד בשיתוף פעולה, בתיאום מלא וביעילות כדי לקדם התחדשות עירונית אמיתית. בינתיים, לצערי, זה לא קורה.