אפר האוס ביד אליהו: כמה עולה דירה חדשה באזור הכי חם בתל אביב?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

עד לפני כעשור נחשבה אפשרות המגורים בשכונת יד אליהו עבור צעירים תל אביביים תאבי בילויים כאופציה לא אטרקטיבית במיוחד. קשה היה למצוא בשכונה שבמזרח תל אביב מסעדות או בתי קפה ראויים לשמם, נתיבי איילון היוו מחסום בלתי-עביר בין השכונה למרכז העיר, וגם הים היה רחוק למדי. את הרוגע, השטחים הירוקים והקהילתיות שיש לשכונה להציע ידעו להעריך רק משפחות צעירות, פלוס ילד או שניים.

אך נראה כי שנת 2020 מבשרת על שינוי מגמה, כאשר האוכלוסייה הצעירה גדלה והולכת, ולצדה גם משקיעי הנדל"ן, מתחילים לזהות ביד אליהו חלופת מגורים ראויה לשכונות מרכז העיר. הים אמנם נותר באותו המרחק, אך כמעט בכל פרמטר אחר מתחוללים כיום שינויים, אשר עשויים להפוך את יד אליהו למוקד חדש של עירוניות, בדומה לשכונות פלורנטין או שפירא שבהן השינוי כבר התחולל.

את השינוי הגדול ביותר חוללה עיריית תל אביב, אשר במסגרת אישור תוכנית המתאר העירונית, תא/5000, ייעדה ליד אליהו תוספות בנייה מסיביות, רובן בפרויקטים של פינוי-בינוי וקצתן על מגרשים פנויים בשכונה. בסך הכל קובעת התוכנית תוספת פוטנציאלית של כ-5,000 דירות לשכונה. במהלך השנתיים האחרונות תורגמה התוכנית למספר גדול של פרויקטי בנייה, המשבצים את קו הרקיע של השכונה במנופים.

ואמנם, גורמים בעירייה מצהירים בריש גלי כי יד אליהו סומנה כיעד מרכזי לפיתוח ולהקצאת משאבים עירוניים, הכל כדי להביאה לקפיצת מדרגה נוספת ולמשיכת עוד אוכלוסייה חדשה לשכונה. "תוכנית המתאר של תל אביב, שנכנסה לתוקף ב-2016, סימנה כמעט את כל אזור יד אליהו כמיועד להתחדשות עירונית", אומר עירא רוזן, מתכנן באגף תכנון מזרח בעיריית תל אביב. לדבריו, "כבר כיום מדובר בשכונת המגורים הגדולה בעיר, כשבכוחם של פרויקטי ההתחדשות להוסיף לה יותר מ-10,000 דירות חדשות".

שכונת יד אליהו. סומנה על ידי העירייה כיעד מרכזי לפיתוח והקצאת משאבים צילום: אוראל כהן

הרחוב שלאורכו מורגש השינוי במיוחד הוא לה גרדיה, הציר המרכזי שחוצה את השכונה ממערב למזרח. הרחוב עתיד לדברי רוזן להיהרס ולהיבנות מחדש כמעט בשלמותו, תוך שיהפוך לציר עירוני מסחרי ותוסס. במסגרת המהפך שעובר הרחוב נהרסים בנייני השיכון הוותיקים, ואת מקומם מחליפים בנייני מגורים בני 9-8 קומות, תוך שקומות הקרקע מיועדות בדרך כלל לבתי קפה, מסעדות ומסחר. עירוב השימושים לאורך הרחוב מהווה מהפך של ממש בצורת הבנייה שהיתה מקובלת עד כה בשכונה – שיועדה כמעט רק למגורים – וצפויה לקרוץ לקהל הצעירים התל אביבי.

סיבה נוספת להצערתה של השכונה הוא שדרוג התשתיות שחווה האזור, אשר צפוי להפוך את השכונה לנגישה יותר לצד המערבי של העיר. הסנונית הראשונה לשינוי היתה פתיחתו לאחרונה של גשר יהודית, המיועד להולכי רגל ורוכבי אופניים וחולף מעל נתיבי איילון. בשורה משמעותית יותר צפויה להביא עמה השלמתו של הקו הסגול של הרכבת הקלה, אשר יחלוף ברחוב ההגנה שבגבולה הדרומי של יד אליהו ויוליך את הנוסעים לקו החוף של תל אביב דרך גשר השלושה העתידי, שיחבר את שכונת יד אליהו לשדרות רוטשילד.

המשקיעים החדשים-צעירים

אך יותר מכל, למגמת ה"הצערה" של השכונה תרמה עליית המחירים הקיצונית שחווה שוק הדירות של תל אביב, שבמקרים רבים האפילה על העליות בשאר ערי הארץ. בשל העובדה שיד אליהו "התחילה נמוך" המחירים בה עדיין סבירים, אף שעליות המחירים ממש לא פסחו עליה. כך, לפי נתוני אתר מדלן, מתחילת העשור עלה מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים בשכונה בלא פחות מ-140% - מ-1.07 מיליון שקל ב-2010 ל-2.55 מיליון שקל באוקטובר 2019.

"העובדה שיש מדיניות ותוכנית סדורה לשכונה מאפשרת להליכי התכנון והוצאת ההיתרים בה להתקדם בקצב מהיר באופן יחסי", אומר השמאי ארז כהן, מי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין. "כתוצאה מכך מחירי הדירות בשכונה עלו בחמש השנים האחרונות באופן דרמטי. היום כבר קשה מאוד למצוא דירות בשכונה, אפילו דירות ישנות בלי מעלית ובלי ממ"ד, במחיר הנמוך משני מיליון שקל. על רקע מיזמי הפינוי-בינוי בשכונה, הפוטנציאל של יד אליהו רחוק ממימוש".

גשר יהודית. מנגיש את יד אליהו לצד המערבי של העיר צילום: אביב הברון

עליית מחירי הדירות לרכישה בתל אביב באה לידי ביטוי גם בייקור משמעותי במחירי השכירות, וגם כאן תרם הדבר לניקוז אוכלוסייה צעירה ליד אליהו. זאת, לאחר שמגורים בשכונות מרכז העיר המבוקשות הפכו הלכה למעשה לבלתי-מושגים מבחינה כלכלית עבור רוב האוכלוסיות שנהוג לזהות עם תל אביב: קרייריסטים בתחילת דרכם, אנשי אמנות ובוהמה, אקדמאים וסטודנטים.

מי שלא איחרו לזהות את השינוי הדמוגרפי הפוקד את יד אליהו הם יזמי הנדל"ן. הדבר מתבטא בראש ובראשונה בתמהילי הדירות בפרויקטים החדשים. פרויקט Upper House של גינדי החזקות, שעתיד להיבנות כבר בחודשים הקרובים, הוא דוגמה טובה לכך. במסגרתו צפויות להיבנות 704 דירות בשני מגדלים ובתמהיל מגוון, הכולל דירות 2, 3 ו-4 חדרים.

"יד אליהו היא שכונה ותיקה, שבמשך שנים היתה מזוהה עם תושבים מבוגרים יחסית, אך כיום אנחנו בהחלט רואים מגמה של התחדשות – גם בהיבט הזה", מנתחת רוני טננבאום, סמנכ"לית השיווק בחברה. "זה נובע גם מכך שהיא עדיין הרבה יותר זולה מהרבה חלופות במרכז העיר, דבר שגם הוא מושך אליה צעירים. התוצאה היא גידול משמעותי בביקוש לדירות בשכונה, שמביא מצד אחד לגידול בהיצע, אבל גם לעליית מחירים שנראה בשנים הקרובות".

מי קהל היעד שלכם בפרויקט?

"הרבה משקיעים, גם בגלל שהם מזהים שצפוי להיות כאן מוקד אורבני תוסס שימשוך אליו צעירים, בדומה למה שקרה עשור קודם בפלורנטין, וגם בגלל שעבור רבים המחיר הזול מהווה הזדמנות אחרונה לשים יד על נכס במיקום מרכזי בתל אביב. מעבר לכך יש גם משפחות צעירות שפונות אלינו למטרת מגורים, ועבורן דירות ה-4 חדרים מתאימות יותר".

ואכן, אף שקשה להתייחס למחירי הדירות במגדל כ"זולים", הרי שהם נמוכים בעשרות אחוזים ביחס למחירי נכסים דומים אשר נמכרים מצדו המערבי של איילון. מחירה של דירת שני חדרים בשטח 55 מ"ר בקומה גבוהה מתחיל מ-2 מיליון שקל; דירת 3 חדרים מרווחת בשטח של 84-79 מ"ר, עם מרפסת 14 מ"ר, נמכרת בהחל מ-2.8 מיליון שקל; ודירות 4 חדרים בשטח 101 מ"ר, עם מרפסת 14 מ"ר, נמכרות בהחל מ-3.4 מיליון שקל.

דירות הפנטהאוז נמכרות בלכל היותר מחצית מהמחיר שהיה נגבה עבורן במרכז העיר. כך למשל דירה בשטח של 160 מ"ר עם 115 מ"ר מרפסות מוצעת במחיר של 9 מיליון שקל – מחיר של דירת 4 חדרים סטנדרטית במגדל יוקרה במרכז העיר.

בסך הכל משקפים המחירים המבוקשים טווח הנע סביב ה-35 אלף שקל למ"ר, בעוד שההערכה היא כי המחירים בעתיד יטפסו לטווח שבין 46-42 אלף שקל למ"ר. כלומר, גם אם רמת המחירים בשכונה לא תשתנה כלל בשנים הקרובות, רק על עצם השלמת הבנייה צפויים הרוכשים לגזור קופון בגובה של 20%-30% ממחיר הרכישה ששילמו.

פרויקט The Upper House. שני מגדלים ו-704 דירות הדמיה: Viewpoint

"מאפיין מיוחד נוסף של הפרויקט הוא כי על אף רמת גימור הגבוהה המאפיינת את המגדל – הכוללת מעטפת זכוכית ואלומיניום, מערכת 'חשמל חכם' וטביעת אצבע ביומטרית בכל דירה, משטחי דק במרפסת ועוד – השטחים המשותפים של המגדל אינם כוללים חדר כושר, בריכה או כל תשתית מסוג זה". לדברי שלומי בנצור, סמנכ"ל המכירות של גינדי החזקות, הדבר נובע מההערכה כי חלק ניכר מהדיירים ישתייכו לשכבות גיל צעירות, שמבחינתן תוספת תשלום של מאות שקלים מדי חודש לתחזוקת המתקנים עלולה להוות נטל כבד מדי.

בנצור מוסיף כי ״החלום של כל משקיע תמיד הוא לזהות את ההזדמנות ואת פוטנציאל ההשבחה רגע לפני כולם, וזו בדיוק התחושה בקרב הרוכשים שלנו בפרויקט. שכונת יד אליהו משנה את פניה לחלוטין בזכות ההתחדשות העירונית שכבר החלה בה. הרכבת הקלה והמטרו שיעברו בשכונה, גשר יהודית שנפתח וגשר השלושה העתידי שייבנה, ביחד עם מגדלי המשרדים, בתי הקפה, המסעדות והמסחר – כל אלה מושכים אליה אוכלוסייה צעירה ואיכותית שנהנית מכל העולמות, הן מבחינת הקירבה והנגישות למרכזי הבילוי והפנאי של העיר והן מבחינת רמות המחירים השפויות עדיין. כל אלה גם יהפכו את יד אליהו למרכז הבא של תל אביב"