סיכום עשור בתמ"א 38 וצפי לעתיד הקרוב

מוגש מטעם DUN'S 100

שוק הנדל"ן בכלל ושוק ההתחדשות העירונית בפרט, מסכם עשור רב תהפוכות ואשר במהלכו נבנו עשרות אלפי יח"ד חדשות.

העשור התחיל ב"מחאת האוהלים" במסגרתה יצאו לרחובות מאות אלפי אנשים ומחו על יוקר המחיה ובכלל זה על מחירי הדיור. בהמשך, הגיעה התערבות עמוקה של הממשלה בשוק הדיור.

בעשור זה סוף כל סוף התפתח לאחר כמה שנים של דשדוש, תחום ההתחדשות העירונית.

לאחר צמיחה יפה ועקבית, הביא איתו סוף העשור בלבול ואי-וודאות אדירה. אם זה כתוצאה מהחלטות של ראשי הערים ואם זה כתוצאה מלחצים עירוניים אחרים וכמובן לאור ההודעה של מינהל התכנון על סיומה של תמ"א 38 בשנת 2022.

ההודעה על סיומה של תמ"א 38 באוקטובר 2022 באה לאחר מספר חודשים של ספקולציות ודיונים. בסופו של דבר הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובניה על סיום התוכנית כאמור.

עיקרי המתווה עליו הוחלט: הוראות התמ"א ימשיכו לחול עד לתאריך 01.10.22. בקשה להיתר שהוגשה לוועדה המקומית עד לתאריך 1.10.2022, ימשיכו לחול עליה הוראות התמ"א. במקביל, יקודם תיקון חקיקה, לפיו תינתן סמכות לוועדה מקומית, לאשר תוכנית מפורטת, במגרשים שבהם קיימים מבנים הטעונים חיזוק, לחיזוק או הריסה ובניה מחדש.

במסגרת המתווה החדש, תינתן בחוק סמכות לוועדה המקומית לאשר בתוכניות התחדשות עירונית עירוב שימושים סחירים וציבוריים, בהיקף שיקבע בחוק.

כמו כן ניתן יהיה לאחד מגרשים, להרחיב דרכים ושטחי ציבור, דבר שלא ניתן לעשותו היום. יקודם גם מנגנון חדש שיקצר את לוחות הזמנים, לפיו ניתן יהיה לראות בהחלטה לאישור תוכנית גם כהחלטה למתן היתר מכוח התוכנית, כך שלא יהיה צורך להגיש בקשה להיתר בנפרד.

לגבי סוגיית היטל ההשבחה נאמר שיש לבחון את הסוגייה בפרויקטים מסוג זה.

אז מה היה לנו בעשור הזה במסגרת תמ"א 38

עלייה מ-44 היתרים בשנת 2010, עד לכ-540 היתרים בשנת 2018.

591 יח"ד דיור שאושרו בשנת 2010 מול 10,174 יח"ד שאושרו בשנת 2018.

עלייה של ההיתרים בפרויקטים של הריסה ובנייה וירידה בפרויקטים של חיזוק.

שלושה תיקונים בוצעו בתמא 38 בעשור האחרון:

תיקון מס' 2 יצירת תמ"א 38 (הריסה) (שנת 2010): תיקון זה עסק באפשרות לקבל זכויות בניה מכוח תמ"א 38 גם במקרה שהורסים את הבניין. התיקון הבהיר גם את הזכויות הנוספות ליזם, תוספת השטח לכל דירה וגם את שיעורי ההסכמה הנדרשים בשני המסלולים.

תיקון מס' 3 לתמ"א 38 (מאי 2013): התיקון הרחיב את סל הזכויות מכוח תמ"א 38 (2.5 קומות במקום קומה אחת), וכן החיל את ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובניה ועוד. הרציונל של התיקון נבע מרצון המחוקק והרשויות להפוך את מסלול ההריסה והבניה לכלכלי יותר על ידי הגדלת סל הזכויות במסלול.

תיקון מס' 3א לתמ"א 38: תיקון זה נבע מחוות דעתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה בנושא היקף הזכויות שאושרו במרוצת השנים לפרויקטים של תמ"א 38. תיקון זה ניסה לפשט את חישוב הזכויות שהפך למסובך ושונה מרשות לרשות, להוביל גם לוודאות של השחקנים בענף לגבי החישוב וגם לדאוג לכך שלא יינתנו אישורים רבים מדי של דירות חדשות במסגרת התמ"א, עקב עומס על תשתיות קיימות בערים.

לאחר התיקון ניתן לוועדה המקומית הרבה שיקול-דעת אשר חלק מהועדות משתמשות בו עד היום לעיכוב ואף ביטול פרויקטים בהתאם לתמ"א 38.

עו"ד יותם רון

מה צופן העתיד

נכון להיום, תמ"א 38 תסתיים באוקטובר 2022. אולם, עייריה שתבחר בכך, תוכל לקבוע במסגרת תכנית מקומית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 הוראות ספציפיות אשר יאפשרו להמשיך עד תום 5 שנים להוציא פרויקטים המבוססים על הוראות תמ"א 38.

אם במקרים מסוימים תמ"א 38 יכולה להמשיך למרות ההחלטה?

כן. ראשית, כמו שהמועצה הארצית התכנסה כעת והחליטה לקצוב את זמנה של התוכנית, היא תוכל להתכנס שוב בהמשך הדרך ולקבל החלטה אחרת בעניין. במקביל, רשות מקומית שתבחר לקדם תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית בתחומה או תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 תוכל להמשיך וליישם את תמ"א 38 כפי שהיא היום עד תום התקופה המקורית - מאי 2025.

מה יצטרכו לעשות מי שירצו לחזק בניין אחרי שיפקע תוקף התוכנית?

מי יוכל להתיר פרויקטים חדשים? מן הסתם, החלטה של רשות להמשיך את הוראות תמ"א 38 לאחר המועד האמור, תביא לכך שהתמורה לבעלים תהיה קטנה יותר בין היתר מאחר ויקבעו הוראות לעניין תשלום היטלי השבחה לעירייה.

הוראות המעבר שאמורות להתקבל קובעות שבקשה שתיפתח עד לחודש אוקטובר 2022 תוכל להתקדם ולקבל היתר בניה לפי תמ"א 38 בהתאם להוראות שלה היום.

בפועל, ככל הנראה הגשת הבקשות מכח תמא 38 תיעלם עוד הרבה לפני אוקטובר 2022.

רשויות שיתנגדו להמשך הבניה לפי תמ"א 38 כבר היום מערימות קשיים רבים בהגשות בקשות וגם באישור הבקשות לאחר פתיחתן. בערים אלו (רמת גן, גבעתיים, נתניה ועוד) הצפי הוא עצירה כמעט מוחלטת כבר בשנה/שנה וחצי הקרובות.

הרשויות מצידן, מנסות להפנות יזמים לפרויקטים גדולים אשר כוללים בניינים רבים במסגרת פינוי-בינוי. במסגרת פרויקטים כאלה יחויבו היזמים בהיטלי השבחה/בביצוע מטלות ציבוריות אשר לדעת העיריות יעזור להם לתשתיות העיר לעמוד בקצב גידול הדירות.

מן הצד האחר, העיריות מגבילות גם את הכדאיות של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי. בנתניה ובתל-אביב כבר יש החלטות המגבילות את התמורה לדירות החדשות ל- 12 מ"ר בלבד.

המגמה המתוארת לעיל, תביא ככל הנראה לירידה משמעותית בהתחלות הבניה במסגרת של התחדשות עירונית. צמצום התחרות (פחות יזמים יישארו בתחום) מה שיוביל ליעילות נמוכה יותר של הפרויקטים וככל הנראה גם בתוצאה הסופית שלהם.

האם החלטת המועצה הארצית היא סופית?

אין צורך באישור נוסף. ההחלטה של המועצה הארצית מבוססת על סעיף 29 בתמ"א 38 שקבע, כי כל חמש שנים על המועצה הארצית לאשר את תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. כאמור, במאי 2020 יסתיימו חמש השנים של תמ"א 38 וההחלטה של המועצה הארצית היא הארכה חלקית עד תחילת אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025 כפי שהיה צריך להיות במקור.

הכותב עו"ד יותם רון הוא מנהל מחלקת התחדשות עירונית בפירמת עוה"ד אברהם ללום ושות' וסגן יו"ר (משותף) ועדת התחדשות עירונית, לשכת עורכי הדין