רשות המסים נגד "תכנוני המס": מהלך מתבקש או פגיעה בזכות הקניין?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מס הרכישה הגבוה (8%) ברכישת דירה שנייה יצר שפע של תכנוני מס, שהנפוצים שבהם הם העברת דירה במתנה לבן משפחה, ילד או הורה, או רישום דירה על שם הילדים מלכתחילה. עכשיו, מסתבר, מנסה רשות המסים לטפל בתופעה, באמצעות קביעת הגדרה ברורה למושג "תא משפחתי" לצורך חיוב במס רכישה.

בכנס ים המלח למסים וכלכלה של לשכת רואי החשבון שנערך השבוע, אמר סמנכ"ל בכיר במיסוי מקרקעין ברשות המסים, שי אהרונוביץ', כי הרשות תבקש "לחוקק בחוק ההסדרים סעיפים בנוגע לתא המשפחתי בקשר להעברות נדל"ן בין קרובים. לדעתנו צריך להסתכל על התא המשפחתי כיחידה אחת. אני יודע שנגיע לכנסת, ובסוף לא הכול יהיה לפי ראות עינינו לגבי השאלה מתי נכס כן משותף ומתי לא משותף, אבל היום המצב הוא בלתי אפשרי – גם מבחינת עובדי הרשות, גם מבחינת המייצגים וגם מבחינת הציבור".

 אהרונוביץ' התייחס בדבריו לפסק הדין בעניינם של בני הזוג שמרת שניתן באחרונה. אלה ניסו לחמוק מנטל המס הכבד ביום האחרון שבו עוד יכולים היו למכור את דירתם הקיימת ולהימנע מהחיוב במס, העבירו בני הזוג את הדירה לידי אמה של האשה. באותו מעמד חתמה האם על צוואה שבמסגרתה הורישה לבני הזוג את אותו הבית שאך קיבלה במתנה. ואולם בית המשפט קבע כי מדובר בעסקה מלאכותית, שכל מטרתה התחמקות ממס הרכישה הגבוה – ועל כן היא בטלה. מאוחר יותר ועדת הערר בנצרת קיבלה את עמדת רשות המסים.

סמנכ"ל בכיר במיסוי מקרקעין ברשות המסים, שי אהרונוביץ'. "להסתכל על התא המשפחתי כיחידה אחת" צילום: שלומי יוסף

"דרסטי ומוגזם"

פסק הדין בעניין בני הזוג שמרת עורר סערה בקרב שחקנים שונים בתחום הנדל"ן, ולא רק בעולם המיסוי. כך למשל אמרה לאהרונוביץ' בכנס רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי החשבון, כי "התא המשפחתי שעובר זעזועים מחייב חשיבה שונה של העברת נכסים לילדים ולדור הבא בחיים. על רשויות המס להיות שותפים ולעודד זאת, ולא להתייחס בחשדנות כאילו מדובר בעסקאות מלאכותיות".

גם ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום מנכ"ל חברת ז.כ. מחקר וסקרים, אומר כי מדובר בצעד לא מידתי: "על רשות המס לעשות הבחנה בין עסקות השקעה רגילות לבין רכישת דירות לגיטימית של הורים לילדיהם. "הסתכלות על כל העברה של נדל"ן בתוך משפחה כאל עסקת השקעה רגילה במקרקעין, ועוד כזו המבקשת להונות את שלטונות המס, היא דבר דרסטי ומוגזם".

ארז כהן. "צמצום ההגדרה של 'תא משפחתי' ידכא ביקושים ויוריד את מספר העסקאות בשוק" צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים

לדבריו, "את ההבחנה הזאת אפשר לעשות בשני אופנים עיקריים: לפי סכום הרכישה – אם מדובר בדירות יוקרה אז הפטורים לא לא יחולו כמובן, אבל אם הרכישה היא עד 3 מיליון שקל, אין סיבה למסות; לחילופין אפשר לוודא שלא מדובר ב'עסקות פליפ', ולהגביל את עסקת המכירה של הדירה הנרכשת. כלומר להתנות את הפטור בכך שהילד או בן המשפחה יגור בדירה הנרכשת במשך ארבע או חמש שנים לפני מכירתה. בכל מקרה, יש להיזהר לא לפגוע בזכויות הקניין של האזרחים. יש מי שרוצה לחלק רכוש שלא בדרך של ירושה אלא בעודם בחיים. יש לאפשר להם לנהוג ברכוש שלהם בסוברניות וכראות עיניהם".

כהן אף סבור שצמצום ההגדרה של "תא משפחתי" לעניין מס הרכישה תזיק לשוק הדיור: "מהלך כזה ידכא את הביקושים ויוריד את מספר העסקות בשוק. זו תהיה פגיעה אנושה בשוק הדיור כי הרי ברגע שתהיה ירידה בביקוש לדירות – גם ההיצע ייפגע כי הקבלנים יזהו את המגמה ולא ייבנו".

העלאת מס הרכישה ל-8% נקבעה במסגרת הוראת שעה שקידם שר האוצר משה כחלון, במסגרת המאבק במחירי הדירות המאמירים ובניסיון לצנן מעט את "חגיגת" המשקיעים בשוק הדיור. תוקפה של הוראות השעה יפוג בסוף 2020, אולם בכנס רואי החשבון אמר אהרונוביץ' כי כרגע "ספציפית, אין כוונה להעלות את מס הרכישה".