אישור סופי לתוכנית התחנה המרכזית הישנה בת"א: 1,400 דירות ייבנו במתחם

תוכנית התחנה המרכזית הישנה שהחברות היזמיות בה הן לוינשטיין ושיכון ובינוי קיבלה תוקף לאחר אישורה של הוועדה המחוזית ת"א, כך דיוחו הבוקר (ד') שתי החברות. מדובר בתוכנית המשמעותית ביותר באזור דרום ת"א בכלל ונווה שאנן והתחנה המרכזית בפרט. מטרת התוכנית היא בין היתר חברתית, ונועדה לשנות את פני האזור משכונת מצוקה לשכונה מתקדמת ומפותחת.

הדמיה. כך ייראה מתחם התחנה המרכזית הדמיה: דני קייזר

התוכנית מתפרסת על שטח של כ-78 דונם בין הרחובות מנחם בגין במערב, הגדוד העברי בדרום, הנגב בצפון ורחוב סלומון במזרח. קבוצת לוינשטיין (באמצעות החברה-הבת לוינשטיין נכסים בתחנה) ושיכון ובינוי נדל"ן מחזיקות במשותף (50%-50%) בכ-36 דונם מהם, וביותר מ-70% מזכויות הבנייה בקרקע. מדובר בקרקע שהחברות רכשו ב-2 פעימות, ב-2011 וב-2015 ומאז הגשת התוכניות הצליחו להגדיל אותה מ-1,160 יח"ד ל-1,333 יח"ד, מתוכן 138 יח"ד מיועדות לדיור להשכרה ארוכת טווח. בנוסף, במתחם ניתן לבנות כ-153,000 מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, לצד שטחי ציבור בארבעה מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים.

לוינשטיין ושיכון ובינוי פעלו עד לאישור התכנית לשינוי ייעוד של חלקים נרחבים מהמתחם משימושי מלאכה, תעשיה ומסחר להקמת פרויקטי מגורים, מסחר, תעסוקה (כ-90 אלף מ"ר) וכן הקצאה של מגרשים ציבוריים, שטחים בנויים ציבוריים ושטחים פתוחים לטובת הציבור. התוקף לתוכנית ניתן לאחר שינויים שהיא עברה בוועדה ודיון בהתנגדויות שנדחו. כך, מספר דירות המגורים שניתן לבנות כיום עומד על 1,333 יח"ד לעומת 1,160 יח"ד שביקשו בתוכנית שהופקדה בתחילת 2019 וניתן יהיה להגדיל אותו על ידי המרה של חלק משטחי התעסוקה לטובת 90 דירות נוספות (1,423 דירות) המיועדות לדיור להשכרה ארוכת טווח. מנגד, אחת ההתנגדויות שהתקבלה בוועדה המחוזית מקטינה את שטח הדירה הממוצע מ-80 מ"ר ל-70 מ"ר.

שאולי לוטן מנכ"ל ומבעלי קבוצת לוינשטיין צילום: יח"צ

הרכישה של לוינשטיין ושיכון ובינוי יחד את המתחם בוצעה ביולי 2015 תמורת 560 מיליון שקל. בספטמבר האחרון, ולפני אישור התוכנית, שווי הקרקע בספרים עמד על ב-884 מיליון שקל. על שטחי המגורים בתוכנית אמון משרד האדריכלים יסקי מור סיון ואת שטחי המשרדים תכנן האדריכל משה צור. במרכז המתחם צפוי לעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה, בכיכר העירונית מתוכנן לקום משכנה החדש של להקת בת שבע ושטח ציבורי נוסף, ובמסגרת התוכנית גם שימור של בית הבאר.

התוכנית מחלקת את השטח ל-4 אזורים שכל אחד מהם דורש תב"ע נקודתית ותוכנית איחוד וחלוקה. באחד מהמתחמים מחזיקי הזכויות הבלעדיים הם לוינשטיין ושיכון ובינוי, וניתן לבנות בו 700 יח"ד ו-150 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, ולכן הערכה היא לגביו כי ניתן יהיה לאשר בו את התוכניות ולקבל היתר בתוך כשנתיים. לגבי יתר המתחמים הערכה היא שיידרש זמן ארוך יותר כדי להכשיר אותן לבניה.

לדברי שאולי לוטן, מנכ"ל ומבעלי קבוצת לוינשטיין, בחברה העריכו בתחילת הדרך כי התוכנית תאושר מהר יותר אך מנגד כיום התוכנית מאפשרת זכויות בניה מוגדלות בהשוואה לתחילת הדרך. "מה שהכתיב בצורה משמעותית את התכנון היה הקו של הרכבת הקלה הירוק שחותך את השטח ולפיו היינו צריכים להתיישר. מדובר בתכנית ענק שתסייע בפיתוח וחידוש מרכז תל אביב – אזור שהוזנח שנים רבות ויצר מובלעת במרכז העיר. פיתוח התשתיות, השטחים הציבורים והפעלת הרכבת הקלה ייצר את אחד מפרויקטי עירוב השימושים הגדול בגוש דן ובתל אביב ויכניס אוכלוסיה חדשה ואיכותית לעיר".

אבישי קימלדורף סמנכ"ל תכנון ואדריכל ראשי שיכון ובינוי נדל"ן: "אישורה של התכנית מהווה נדבך משמעותי באסטרטגיה של שיכון ובינוי להעמיק השקעתה באזורי הביקוש בפרוייקטים המשלבים פיתוח נכסים מניבים בתחום התעסוקה וכן מגורים להשכרה ולמכירה. אנו צופים כי אופן קידומה המהיר והמוצלח של התכנית יקדם גם את שלבי הבנייה במתחם ויהווה את העוגן המרכזי בפיתוח רובע זה במרכז העיר הסמוך לשדרות רוטשילד ולקווי הרכבת הקלה".