זינוק במכירת דירות חדשות בת"א בנובמבר, 60% נרכשו על ידי משקיעים

מסקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (ד') ובדיקה של כלכליסט עולה כי בחודשים ינואר עד נובמבר 2019 נמכרו בעיר תל אביב 1,518 דירות חדשות - לעומת 1,160 בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה של 30%.

סקירת הכלכלן עוסקת הפעם בשינויים שחלו בשוק הנדל"ן בחודש נובמבר 2019. בסקירה מציינים כי "העובדה שבאזור ת"א החל בחודש נובמבר שיווקו של פרויקט גדול, בתנאי מימון המשקפים הנחה משמעותית במחיר, הביאה לכך שמעבר לעלייה החדה שנרשמה במכירות באותו חודש, רמת המכירות עצמה בחודש נובמבר היא בין הגבוהות שנרשמו בחודשי נובמבר באזור ת"א בשנים האחרונות".

הדמיית הפרויקט של גינדי בשוק הסיטונאי הישן הדמיה: באדיבות גינדי TLV

אנשי האגף לא מציינים באיזה פרויקט מדובר, אך בנובמבר החל שיווק של פרוייקט "אפרהאוס" ביד אליהו של גינדי החזקות. מוקדם יותר השנה קרובי המשפחה, גינדי השקעות, שיווקו במרץ בניין מגורים חדש בפרויקט TLV באזור השוק הסיטונאי הישן. בכל אחד מהפרויקטים הללו נמכרו השנה מאות דירות.

על פי הסקירה, בחינה של חודשי נובמבר בעשור האחרון מגלה כי רק ב-2014 נרשמה כמות דומה של עסקאות באזור תל אביב. הזינוק שנרשם אז במספר העסקאות היה בעקבות זניחת חוק מע"מ אפס על דירות חדשות.

מהסקירה אפשר להסיק כי מרבית הרוכשים בפרויקטים של הגינדים הם משקיעים. "בשניים מהפרויקטים הבולטים באזור תל אביב מגיע משקלם של המשקיעים ל-60%", נכתב. בנוסף, יש רמזים לכך שהשיעור האמיתי של משקיעים בפרויקטים הללו גבוה יותר. ראשית נכתב כי רמות השכר של רוכשי דירה יחידה בפרויקטים החדשים בתל אביב נמוכות בהשוואה לרמות השכר בפיק הקודם, שנרשם כאמור בנובמבר 2014. הדבר מעלה את השאלה איך אנשים שמשתכרים מעט יחסית מצליחים לרכוש דירה ששווייה 2 מיליון שקלים ומעלה. על כך עונים אנשי הכלכלן הראשי כי "יתכן וההסבר לכך נעוץ בין היתר בהכבדת המיסוי על המשקיעים, שיש בה כדי להגדיל את התמריץ לרכישת דירות על שם הילדים".

במילים אחרות, הכסף לרכישת הדירות הוא של משקיעים, שמשיקולי מס רשמו אותן על שם ילדיהם. בנוסף, בהשוואה ל-2014, מחיריהן של דירות שנמכרו למי שאין בבעלותו דירה עלו בשיעור גבוה יותר (15%) מאשר במקרה של דירות שנמכרו למשקיעים מוצהרים - שהתייקרו ב-4% בלבד. לפי אנשי הכלכלן הראשי, גם עובדה זו מספקת רמז לכך שמשיקולי מס הרוכשים רשמו דירות יקרות על שם קרובי משפחה שאין בבעלותם דירה.

נציין כי רכישת דירות על ידי משקיעים נחשבת לאחת הסיבות לעליית מחירי הדירות בעשור האחרון. בגלל אפקט גינדי בתל אביב גדל מספר הדירות שקנו משקיעים בנובמבר 2019 לעומת 2018 ב-9%, אבל המצב מחוץ לתל אביב שונה: מהסקירה עולה כי בסך הכל ממשיכה מגמת השחיקה בכמות הדירות בהן מחזיקים משקיעים.

כך, בנובמבר הצטמק מלאי זה ב-500 דירות, משום שמשקיעים מכרו 1,700 דירות ורכשו 1,200 בלבד. מספר הדירות שמשקיעים קנו נמוך ב-11% לעומת נובמבר אשתקד, ומשקל המשקיעים בסך העסקאות בנובמבר 2019 עמד על 12%. לעומת זאת, בנובמבר 2018 משקלם היה 14%. בסך הכל, מאז אפריל 2016 נגרעו 21.3 אלף דירות מהמלאי שבידי משקיעים.

עוד על פי הסקירה, בבאר שבע מתפתחת מגמה של קיפאון בעסקאות משקיעים, עם ירידה של 20% במספר הדירות שמכרו מצד אחד, ורכישה של 115 דירות בלבד - לעומת 170 בנובמבר 2018 - מצד שני. כלומר, משקיעים לא מכרו דירות משום שלא היה להן ביקוש רב.

משפרי דיור, כלומר כאלה שקונים דירה חדשה ומוכרים את הדירה שבה התגוררו, רכשו 3,300 דירות - בדומה למספר שנרכש על ידי פלח האוכלוסייה הזה בנובמבר 2018.

71% מהדירות החדשות שנמכרו בנובמבר 2019 - במסגרת תוכנית מחיר למשתכן

בנובמבר 2019 נרכשו 9,800 דירות סה"כ, עלייה של 6% לעומת נובמבר שנה שעברה - אבל רק 8,300 מהן נרכשו בשוק החופשי. היתר נקנו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. מתוך כלל הדירות שנרכשו, 2,100 הן דירות חדשות, כאשר 71% מהן - 1,500 דירות - בתוכנית מחיר למשתכן. מספר הדירות שנרכשו מהווה נקודת שפל בעשור החולף - רק בנובמבר 2011, שלושה חודשים אחרי פרוץ מחאת יוקר המחיה, היו פחות עסקאות.

הירידה בכמות העסקאות נרשמה בעיקר בשוק הדירות מיד שנייה, בו נמכרו בנובמבר 7,700 דירות - נתון הגבוה ב-16% בלבד ממספר העסקאות לרכישת דירת יד שנייה שנרשמו בנובמבר 2008, אז נרשם שפל בצל המשבר הכלכלי העולמי.

חרף העובדה שמרבית העסקאות לרכישת דירה חדשה היו במסגרת מחיר למשתכן, בנובמבר 2019, ובכל אחד מהאזורים רחובות, תל אביב וירושלים, נרשמה עלייה של כ-40% במספר הדירות שמכרו קבלנים בשוק החופשי, בהשוואה לנובמבר 2018.