בקרוב: עלייה חדה במחירי הדיור

 מוגש מטעם DUN'S 100

השיח בציבור ברחוב וגם הערכות השמאים דיברו בעבר על עלות בנייה של כ-1,000 דולר למ"ר . כבר ב-2016 כשאותו שיח עוד התקיים, הערכות השמאים עמדו על כ-4,000 ש"ח למ"ר (1150 $ למ"ר) וכיום הן עומדות על למעלה מ-5000 ש"ח למ"ר (1430 $ למ"ר). מדובר בעליה של למעלה מ 20%.

למשל, פרויקט בנייה שלנו שהוערך ב-2016 ע"י אחד ממשרדי השמאים הגדולים בעלות מסויימת מוערך כיום עם תוספת של כ-3.5 מיליוני שקלים כאשר באותה תקופה מדד תשומות הבנייה עלה בכמיליון ש"ח בלבד, כלומר במקרה זה יש עליה של פי 3.5 ממדד תשומות הבנייה.

באותה תקופה מחירי הדירות לא עלו באופן כה משמעותי. מחירי הבנייה של אותן הדירות עלו בשיעור חד הרבה יותר מאשר מחירי הדירות עצמן, מדובר בעליה בהכנסות של כמליון ש"ח לעומת עליה בהוצאות של כ-3.5 מיליון ₪, כשהפרש העלויות נוגס למעשה בריווחיות של הפרויקט. לא רק שהפרויקט הופך ללא רווחי, אלא יש לכך משמעויות נוספות כגון השאלה האם בכלל הקבלן יוכל לקבל ליווי בנקאי כאשר הפערים בין הערכת השמאים בתחילת הפרוייקט להערכת השמאים לעלות הבנייה בפועל הם כל כך משמעותיים.

החברה שבבעלותי חרטה על דגלה את נושא הבטיחות, אנחנו מכירים את החשיבות בשינוי משמעותי בתחום הבטיחות בענף הבנייה, תוך קביעת נהלי עבודה מסודרים בלי פשרות ואיכות ציוד מהשורה הראשונה אשר מבטיחים את בטיחותם ושלומם של כל העוסקים בעבודת הבנייה. אין זה סביר לבנות דירת חלומות למשפחה חדשה בזמן שמשפחה אחרת "משלמת מחיר אישי" בעקבות תאונת בטיחות בעבודה שניתן לחלוטין למנוע אותה, כולם צריכים לחזור הביתה בשלום והקבלנים צריכים לעשות הכול כדי לוודא שכך מתבצעת העבודה אצלם. אם כן, אין ספק בחשיבותה של רמת הבטיחות, אך כאן אני מבקש לעסוק דווקא בעלויות הרגולציה והדרישות, לא ניתן להתעלם מהעלויות של דרישות הבטיחות ובסופו של דבר מהלכים רגולטורים שמחייבים קבלנים להוציא עלויות נוספות, מייקרים את הליך הבניה.

ניר נווה בגדדי קרדיט: מיכל אביב

ההפרש בעלות הבנייה בפועל נובע מהדרישות הרגולטוריות. יש לציין כי במסגרת הדרישות הרגולטוריות כיום דורשים מאיתנו לעמוד בקריטריונים מטורפים, כשכל תהליך הפך למסובך, למשל דורשים עכשיו בנוסף למנהל עבודה בכל אתר, גם סגן מנהל עבודה בכל אתר בנייה שהוא עוזר בטיחות, ואף הוסיפו את הדרישה הזאת כשעדיין לא היו אנשים שמוסמכים לעבודה הזאת, כמובן שמדובר בתוספת בהוצאות. בנוסף דורשים פיגומים חדשים בסטנדרט יקר הרבה יותר, שאין ספק בצורך בהם, אך כל הדרישות הללו ורבות אחרות עדיין לא תומחרו בהערכות השמאים, דבר אשר יעלה את עלויות הבניה באומדנים אף יותר. צריך להבין שגם כאן מדובר בהוצאות נוספות, בסופו של דבר כל הסעיפים והשינויים הללו, מתגלגלים לפתחו של הדייר, הקבלן לא יכול לספוג את כלל העלויות האלה, פשוט כי אין לו מאיפה.

חלק נוסף ברגולציה עוסק בדרישות הוועדה המקומית וקבלת טופס 4 - כיום בהתנייה לקבלת טופס 4, הפקיד האחראי מחליט על דעת עצמו מה נדרש, לפעמים אנחנו נתקלים במצב בו יד ימין לא מתואמת עם יד שמאל. ישנן דרישות להוסיף דברים שלא היו בתוכניות המקוריות בהן כבר תומחרו מדרכות, כבישים, עמודים וכדומה. ישנם גם חילופים בבעלי תפקידים תוך כדי הפרויקט. ישנם מצבים בהם ישנה החלטת בעל תפקיד ולאחר מכן המחליף שלו באותו תפקיד בדיוק יכול לדרוש את ההיפך המוחלט, מכוון שהפרויקט מתנהל שנים, לפעמים באותו תפקיד מתחלפים 3 אנשים וכך גם הדרישות, כל השינויים הללו מביאים גם הם לתוספות בעלויות הפרויקט שאינן תואמות את הערכת השמאים בתחילת הפרויקט.

הפוליטיקאים יכולים לומר ככל העולה על רוחם כדי למשוך מצביעים פוטנציאליים ולהוסיף רגולציה בענף, בפועל עם פערים שכאלה לא יהיה ליווי בנקאי לפרוייקטים של בנייה למגורים, משום שהבנקים יאמרו שהסיכון שעליהם לקחת בליווי הפרויקט גדול מידיי, בפועל מה שיקרה במצב שלא יהיה ליווי בנקאי היצע הדירות ירד בעוד הביקוש רק עולה – כלומר המתכון הבטוח לעליית מחירים.

המצב הנוכחי הוא מגדל קלפים, כאשר כל קלף שיוזז בו ישפיע באופן ישיר ויגרור עלייה במחירי הדירות. אם לא יהיה ליווי בנקאי יהיו פחות פרוייקטים, משום שמעט מאוד חברות יכולות לעמוד מראש בעלויות הגבוהות של פרויקט בנייה ללא מימון. מיעוט בפרויקטים יצור מחסור בדירות וכאשר הביקוש יעלה על ההיצע תחול עליית מחירים. לכך נוספה רגולציה אשר חונקת את הענף ומביאה להתארכות בפרוייקטי הבנייה, כל התארכות מביאה גם היא לאי עמידה ברמת הביקוש לדיור וגם היא גוררת עלייה במחירי הדיור.

נכון שזה לא פופולרי לומר זאת, אבל זה המצב, הרגולציה והדרישות מאוד מקשים על כל התהליך החל מקבלת היתר הבנייה, כאשר לאחרונה נוספו גם דרישות מאוד מקשות על קבלת טופס 4 ועל כניסה למגורים, ועוד רגולציה בכל שלב בבנייה, לכן תשומות הבנייה עלו ואין כדאיות יותר לפרויקטים רבים שבעבר היו כדאיים.

מחירי הדיור יעלו זה המצב וחשוב להכיר בו. מהצד שלנו, הקבלנים, אין ספק שכולנו שואפים שקו הנוף בערים ובישובים יהיה יפה עם שכונות ופרויקטי דיור יפים ואיכותיים שיהוו בית חם לאזרחי ישראל, אך כולנו רוצים גם להתפרנס בכבוד. האינטרס של כל הצדדים הוא שלכל אזרח יהיה פתרון דיור הולם ולצורך כך צריך לאפשר לענף הבנייה להמשיך ולהתקיים.

ניר נווה בגדדי, מהנדס בהכשרתו, הוא מנכ"ל ובעלי חברת נ. נווה חברה לבנייה המתמחה בפרויקטים בתחום התמ"א 38, בנייה לפרטיים ובנייה רוויה