היזם שהתאהב פעמיים: הדייט בחיפה שהוביל ל-6,000 יחידות דיור

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

פרויקט הפינוי-בינוי במתחם פייזר בשכונת נווה שאנן בחיפה, שזכה לאחרונה לאור ירוק מהעירייה המקומית, הוא אחד המיזמים הבולטים שמובילה חברת נקסט אורבן בעיר. החברה שנחתה בחיפה לפני פחות מחמש שנים, כבר הצליחה לבנות לעצמה מוניטין כאחת השחקניות החשובות בתחום ההתחדשות העירונית, כשבקנה עשרה פרויקטים ולא פחות מ-6,000 יחידות דיור.

אחת הדמויות הבכירות מאחורי העשייה הנרחבת, היא מנכ"ל החברה יוסי כהן, שב-2014 הגיע לדייט בחיפה ונכבש: גם על ידי הפרטנרית שלימים הפכה לבת זוגו, וגם על ידי העיר ששימשה אכסניה למפגש הרומנטי. "לא ביקרתי בחיפה קודם לכן, היא בעיקר שימשה כדרך מעבר צפונה, לא יותר מזה. בתודעה שלי זו היתה עיר מנומנמת שקפאה בזמן", הוא משחזר. "אבל ברגע שכבר הגעתי לחיפה, התחושות השתנו מקצה לקצה. קלטתי שיש פה עיר מדהימה עם אנשים מיוחדים ופוטנציאל יוצא דופן. מבחינתי זו לא היתה סתם אמירה באוויר, תוך זמן קצר גם העתקתי אליה את מגוריי".

הצעד הראשון בדרך הארוכה להגשמת החזון של כהן לחיפה היה לימוד יסודי של השטח. "גיליתי עיר שתחומה בין הר לים, וביניהם אסופה של שכונות בנות עשרות שנים המתאפיינות לא פעם בשיכונים מוזנחים ומתפוררים. בזמן שחיפה דרכה במקום ערים כמו נתניה וחדרה עקפו אותה בסיבוב", אומר כהן. "לא ייתכן שבכל העולם רצועת החוף היא האזור הנחשק והיוקרתי ביותר, ואילו בחיפה בדיוק ההיפך.

"כשניסיתי להבין למה העיר נותרה מאחור, נחשפתי לאגדה אורבנית לפיה בחיפה 'יש פחד גבהים', כלומר לא בונים שם לגובה, מחשש לחסימת הנוף לשכונות העשירות במעלה הכרמל. זה דבר הזוי, מכיוון שדווקא בחיפה, עיר שאינה מצטיינת בעתודות קרקע, בנייה שכזו מאפשרת להתמודד עם הצפיפות ולייצר פתרונות דיור ראויים כמו גם שטחים ציבוריים, מוקדי מסחר ותעסוקה. שנה שלמה הקדשתי לסיורים ולפגישות, ובמהלכה הבנתי ששינוי אמיתי עובר דרך שיקום ושדרוג שכונות החוף והשכונות הוותיקות. אחרי שהכרתי לעומק את המאפיינים, ומיפיתי את הצרכים והדרישות, התחלתי לקדם עניינים יחד עם השותפים שלי בנקסט אורבן, שהאמינו בדיוק כמוני בחשיבות הגדולה שבחידושה של חיפה".

מתחם פייזר. "שינוי אמיתי עובר דרך שיקום ושדרוג שכונות החוף והשכונות הוותיקות" הדמיה: Olin

המהפך של חיפה

ההתחלה לא היתה פשוטה, במיוחד כאשר מביאים בחשבון שההתחדשות העירונית היתה באותה התקופה רק בחיתוליה, ומיזמים במסגרת הזו שכבר יצאו לדרך התנקזו בעיקר לתמ"א 38. "בחיפה כולם דיברו בעיקר על תמ"א, אבל מה לעשות שהתוכנית הזו פחות מתאימה לעיר ולהתפתחות שלה?", תוהה כהן. "כשניסינו בחברה להסביר למקבלי ההחלטות שהתחדשות האמיתית חייבת להתבצע קודם כל באמצעות פרויקטים מתחמיים, המטפלים לא רק במבנה עצמו אלא בהתחדשות של כל המרקם הסביבתי והחברתי, מסביב הרימו גבות. גיבוש מדיניות המייצרת ודאות בתחום המורכב היתה אז בגדר חלום רחוק".

בנקסט אורבן סירבו להרים ידיים, ועם הרבה נחישות ועקשנות, הצליחו אט אט למצוא אוזן קשבת. "לקח אמנם זמן, אבל גם בעירייה הבינו שעיר כל כך ותיקה נדרשת להתחדשות עירונית אמיתית ושמיזמי פינוי-בינוי צריכים לתת בה את הטון", מפרט כהן. "האג'נדה הזו זכתה לרוח גבית ב-2018 עם היבחרה של ד"ר עינת קליש-רותם, אדריכלית ומתכננת ערים במקצועה, לראשות העיר. כיום יוזמת העירייה, בשיתוף עם משרד הבינוי והשיכון, תוכנית אב להתחדשות עירונית ברוב השכונות הישנות בהתמקדות בשכונות החוף ובנווה שאנן, בתכנון כולל של מתחמים. במקביל לתוכנית הכוללת, מקודמות גם תוכניות פרטניות למתחמים ספציפיים על פי המתווה והעקרונות התכנוניים המתגבשים בתוכניות האב. אנחנו משתלבים היטב בחזון הזה".

מתחם פייזר הוא דוגמה בולטת לפרויקט המבקש להצעיד את חיפה למציאות חדשה. במסגרתו יהרסו ארבעה מבני רכבת ו-104 דירות ישנות, ובמקומם יתרומם קומפלקס יוקרתי ובו 4 בניינים בני 25 קומות ושני בניינים בני 7-6 קומות, ובסך הכל 440 דירות בשילוב רצועות מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

מתחם הרותם לפני (מימין) ואחרי. שכונה חדשה עם חיבור לים ולפארק הכט הדמיה: Olin

פרויקט נוסף של החברה שמעורר עניין רב הוא מתחם הרותם בשכונת החוף שבכניסה לחיפה, על קו המים - בו עתידים להיהרס כ-500 דירות במספר תתי-מתחמים, לטובת הקמת שכונה חדשה הכוללת למעלה מ-2,000 דירות, לצד שטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור, ריאות ירוקות וחיבור לים ולפארק הכט. "מתחם הרותם הוא פרויקט משנה עיר", מכריזים בנקסט אורבן. "המתחם מתוכנן בשיתוף פעולה מלא עם המחלקה להתחדשות עירונית בעירייה בליווי האדריכלית אירית צרף נתניהו, שנבחרה לתכנן את תוכנית האב לשכונה. תוכנית האב הזו תספק ודאות תכנונית, תביא לקיצור משמעותי של לוחות זמנים ותעניק ביטחון בתהליך לבעלי הדירות שבתיהם צפויים להתחדש".

עוד פרויקטים שמקדמת החברה בחיפה הם במתחם מימון שמעוני, שם מיועדות 107 דירות ישנות לפינוי, במתחם נתיב חן, בו מתכוננות להתפנות 200 דירות, ובמתחם יפה נוף-שער הלבנון, עם 24 דירות המיועדות לפינוי.

"לפרויקטים שלנו קווי דמיון ברורים", מוסיף כהן. "הגענו למתחמים אליהם יזמים כבר לא רצו להתקרב ונתקלנו בבעלי דירות מיואשים. לא היה פשוט לרתום אותם אלינו, אבל צעד אחר צעד הצלחנו להדביק אותם באמונה שהפעם הדברים ייראו אחרת. המוטו שלנו הוא לשים את הדברים על השולחן, להציג תוכנית ריאלית ולא למכור אשליות. מבחינתנו בעלי הדירות הם פרטנרים שהולכים איתנו יד ביד ומעורבים לכל אורך התהליך. בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא קודם כל התחדשות חברתית, ומי שלא מסוגל להתנהל ברגישות, שקיפות וסבלנות, שמלכתחילה לא יכניס את עצמו לתחום הזה".

סגירת מעגל

בדומה לדרך המרשימה שעשתה נקסט אורבן בתחום ההתחדשות העירונית בחיפה, גם במישור האישי, ההיטמעות של כהן בעיר היתה חלקה ומהירה. החברה תחת ניהולו מעורבת כיום במגוון פרויקטים חברתיים - ובהם תמיכה בג'ודוקא ענבל שמש במסעה לעבר אולימפיאדת טוקיו 2020, בבתי ספר לכדורגל לילדים ממשפחות מצוקה ובמועדון המוסיקה המקומי ה'ביט'. כהן עצמו זוכה לסיקור שוטף במקומונים ואפילו סגר מעגל על הפרקט, כשנקסט אורבן משמשת ספונסרית של שתי קבוצות הכדורסל הבכירות בעיר, מכבי והפועל. "אנחנו משקיעים בחיפה ובחיפאים, זו ההזדמנות שלנו לתת חזרה לקהילה שמחבקת אותנו", מצהיר כהן.

יוסי כהן (בקצה השולחן), בכנס דיירים. "להציג תוכנית ריאלית ולא למכור אשליות"

במבט קדימה לעבר העשור הבא, בנקסט אורבן שופעים אופטימיות: "חיפה תעשה קפיצה מטורפת. התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה הכי גדול של העיר. עם הפרויקטים שמקודמים כאן, היא תמשוך אליה אוכלוסייה חדשה ואיכותית, תבלום את בריחת הצעירים ותמצב עצמה כמטרופולין של אזור הצפון. אנחנו מאוד מאמינים בעיר הזו, גם למגורים וגם להשקעה, וכאשר מביאים בחשבון רמות מחירים נמוכות ותשואה יחסית גדולה, אין לנו ספק שחיפה תהיה בשנים הבאות מהערים המבוקשות בישראל".

חברת נקסט אורבן – תעודת זהות

התמחות: התחדשות עירונית, בדגש על פרויקטים בפינוי-בינוי

בעלים: נקסט יזמות, כוכב ים כרמל, ש.זהר, אקסטרים אורבן

מנכ"ל: יוסי כהן

משרדים: שדרות הנשיא כיכר האודיטוריום, חיפה

פרויקטים שמקדמת החברה: עשרה

מספר יחידות דיור המתכוננות לבנייה: כ-6,000