סוף עידן המשכנתאות: "הגיע הזמן שהישראלים יפסיקו לפעול על אוטומט"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

עשור חדש יוצא היום לדרך, ובכל הקשור לשוק הדיור בישראל התקווה היא כי בשנים הבאות נהיה כולנו עדים לשינוי חיובי. 10 השנים שחלפו התאפיינו בעליות תלולות במחירי הדירות –55% על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - בירידה ניכרת בהתחלות הבנייה, בהיצע שרחוק מלהדביק את הדרישה, ובשבירת שיאים בנטילת משכנתאות.

נתוני בנק ישראל מצביעים על כך שנכון לנובמבר 2019, נלקחו על ידי הציבור משכנתאות בהיקף מצטבר של כ-60.5 מיליארד שקל. ההערכות הן שעד סוף דצמבר כבר יעמוד הסכום על לא פחות מ-65 מיליארד שקל - שיא חדש (שיעקוף את זה שנקבע באמצע העשור – 64.7 מיליארד שקל) ומספר שלפחות מבחינתי, הוא בלתי נתפס.

.

במציאות הנוכחית לקיחת משכנתא לרכישת דירה היא עניין הנוגע כמעט לכל משפחה בישראל, כשחלק לא מבוטל מנוטלי המשכנתאות בשנים האחרונות הם רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן – תוכנית דיור שמהווה כנראה את הסממן הבולט ביותר להתערבות חסרת התקדים של הממשלה בנעשה בשוק.

פרויקט במחיר למשתכן. "מה הוביל את מקבלי ההחלטות לתת לתוכנית מנדט נוסף?" צילום: אלעד גרשגורן

תוכניתו של שר האוצר משה כחלון שהושקה ב-2015, לא רק שלא עשתה מהפכה בשוק הדיור, אלא יצרה למעשה אפקט ההפוך - וכל זה בעלות אדירה של למעלה מ-7 מיליארד שקל. בפועל רק כ-3,000 דירות בתוכנית אוכלסו, השוק החופשי התייבש, כשגם החזון למשיכת אוכלוסייה צעירה מלב אזורי הביקוש אל הפריפריה לא ממש יישר קו עם המציאות. במצב עניינים שכזה, אין מנוס מלומר באופן חד וברור: מחיר למשתכן היא תוכנית גרועה. קשה לי להבין איך הוארכה התוכנית גם ל-2020, ומה בדיוק הוביל את מקבלי ההחלטות לתת לה עוד מנדט. טוב היה קורה, אם מחיר למשתכן היתה מבוטלת ועוברת מהעולם.

כאשר מדברים על העשור האחרון, עוד עניין שחשוב להזכיר הוא נדידתם של משקיעים, זרים ומקומיים, מהשקעות בישראל לטובת שווקי נדל"ן בארה"ב ובאירופה. כמי שמכיר את השטח היטב, הצעד הזה רחוק מלהפתיע אותי. בעוד מעבר לים זוכים המשקיעים להטבות, הרי שבישראל המצב רחוק מכך. חשוב להבין: אוכלוסיית המשקיעים היא פלח חשוב בשוק הנדל"ן שלנו, ואם לא נדע גם ללכת לקראתה, היא תעדיף להישאר בחוץ ולנתב את השקעותיה ליעדים אחרים.

קרקע חקלאית. "עבור מרבית הישראלים התחום עדיין מתחת לרדאר" צילום: אודי שטייוול פיקיוויקי

זינוק בעלייה

במבט לעבר העשור הקרוב, אני מאמין שהציבור בישראל, שצמא כל כך לנכס משלו, יתחיל אט אט לזנוח הרגלים ישנים ויאמץ אפיקים חדשים – אפיקים שיחסכו עבורו גם סכומי כסף של עשרות ומאות אלפי שקלים, וגם המתנה מייגעת של שנים ארוכות.

מוזר, אבל משום מה דווקא בהחלטה חשובה ומשמעותית כמו רכישת דירה, רבים מהישראלים פועלים היום על אוטומט, ומתייצבים היישר בסניפי הבנקים. קיימת רתיעה בלתי מובנת מכל אופציה אחרת. לא צריך להיות מומחה בכלכלה בכדי לקבוע שאם הצרכן הישראלי לא ישתחרר מהקיבעון, היקף נטילת המשכנתאות רק יגדל. כשאנחנו בשנת 2020 הגיע העת לפעול מהשכל ולא מהרגש, ולהבין כי בנטילת משכנתא לא רוכשים נכס, אלא קונים כסף מהבנקים תוך השתעבדות כלכלית לעשרות שנים קדימה.

לצד משכנתאות, קיימות אלטרנטיבות נוספות בדרך אל דירה המיוחלת, המתאימות גם לבעלי הון עצמי צנוע – ואת המסר הזה כדאי להפנים. הרושם שלי הוא שבשנים הקרובות הישראלי הממוצע ישנה גישה כך שהאוויר מבלון המשכנתאות יירד בהדרגה. אחד התחומים העתידים להיכנס לוואקום ולזנק קדימה, הוא זה המתמקד בהשקעה בקרקעות חקלאיות, ועדיין נמצא עבור מרבית הישראלים מתחת לרדאר.

בתחום הזה טמון פוטנציאל רב ולא צריך להירתע ממנו. נכון, אסור להיות פזיזים ויש להתנהל בשיקול דעת ובאחריות, אך מי שיפעל נכון יוכל באמצעות רכישת קרקע חקלאית להגיע לנכס ראוי ולהשתחרר אחת ולתמיד מכבלי המשכנתא. לדעתי, התעוררות בהשקעה בקרקעות החקלאיות פירושה גם הרחבת ארסנל ההזדמנויות, ולא פחות חשוב - טריגר להחזרת המשקיעים.

ההתעניינות בנדל"ן מוצאת את ביטויה לא רק בסיקור תקשורתי שוטף ואינטנסיבי, אלא גם בכמות המבקשים להשתלב בענף ולרכוש ארגז כלים איכותי. משנה לשנה מתרחב המערך הנוגע ללימודים אקדמיים, קורסים והכשרות - ולי אין ספק כי הפופולריות רק תלך ותעלה, ואיתה גם הרף המקצועי.

מוטי אברג'יל. "תחום הנדל"ן לא יהיה עוד קליקה סגורה למביני עניין" צילום: יוסי סוריק

בשנים הקרובות אנחנו נראה את הטכנולוגיה חודרת יותר ויותר לשוק נדל"ן, ומנגישה את המידע גם ללקוחות הקצה. זו לא תהיה עוד קליקה סגורה למביני עניין, ומי שיבקש להיחשף לעולם התוכן יוכל לעשות זאת בלחיצת כפתור. אחת הדוגמאות המבשרות את הקדמה היא אפליקציית לוחי שפיתחה קבוצת יעדים – סוכן דירות מכוון המגדיר מחדש את עסקאות הנדל"ן, ומרכז את כל המידע הנחוץ והעדכני תחת קורת גג אחת.

במבט קדימה, תהליך התחזקותו של תחום הנדל"ן בארץ צפוי להימשך – כשהתחום שנתפש בעבר כנישה אפרורית, ימשיך לתת את הטון ולמצב עצמו כאחד המשפיעים במשק. נאחל רק שהרוח הגבית תמצא את ביטויה גם בהתמתנות במחירי הדיור. 

הכותב הוא הבעלים והמנכ"ל של קבוצת יעדים