מותה של התמ"א והצרות של המשקיעים: סיכום העשור בענף החם במשק

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שוק הנדל"ן מסכם עשור רותח. מה שהחל במחאה חברתית על יוקר המחייה ובכלל זה על מחירי הדיור, המשיך בהתערבות חסרת תקדים של הממשלה בשוק הדיור, בעלייתה של ההתחדשות העירונית, ובהתרסקות כמעט מוחלטת של תחום קבוצות הרכישה, תחום שבתחילת העשור היה "הדבר החם".

לצד זאת, העשור האחרון ייזכר גם בזכות מגמות מצערות, ובראשן התגברות הקטל באתרי הבנייה - על פי נתוני קו לעובד, בטרם הסתיימה השנה עומד מספר ההרוגים בתאונות בענף הבנייה על 45 ו-193 פצועים; ההתארכות העקבית בתור לדיור ציבורי, אובדן חופים ואתרים טבעיים לטובת מיזמי נדל"ן וכישלון במיסוד דיור להשכרה ארוכת טווח – גם אלה היו מסימני ההיכר של השנים האחרונות.

נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שמדד מחירי הדירות האמיר תוך עשור ב-55.5%, אבל יש מקומות שבהם המחירים עלו בשיעור חד יותר. כך למשל, לפי אתר מדלן מחירה של דירה ממוצעת בראשון לציון היה ב-2010 מעט יותר ממיליון שקל, כשהיום הוא נושק לשני מיליון שקל. באזורי הביקוש כמעט שלא נותרו קרקעות פנויות וזמינות לבנייה. ובכל זאת, בעשור האחרון שני מתחמים סיפקו תקוה קלושה לבלימת מחירי הדירות באמצעות בנייה חדשה: מחנה צריפין שממנו פונו בסיסי צה"ל ועל אדמותיהם צפויות להיבנות כ-60 אלף דירות; ושדה דב שפונה לטובת רובע מגורים חדש ויוקרתי.

הנה כמה מהאירועים/מגמות שייזכרו במיוחד משנות העשרה של המיליניום השלישי:

מחיר למשתכן – פתרון אמיתי או מלאכותי?

בשנת 2015 הכריז שר האוצר משה כחלון כי כל קרקעות המדינה שישווקו במכרזים יוקצו לטובת התוכנית. הזינוק במחירי הדירות אמנם נעצר, וקיימת האטה במכירת דירות. בפועל, פחות מ-5,000 יחידות דיור אוכלסו, ועתיד התוכנית לוט בערפל.

הדירות, שמוצעות בהגרלות שנערכות בין הזכאים, נמכרות בכ-20% הנחה ועם הון עצמי מופחת לטובת הזוגות הצעירים המתקשים לרכוש דירה. הקריטריון היחיד המהווה תנאי להשתתפות בתוכנית הוא להיות זוג נשוי/ידוע בציבור או רווקים מעל גיל 35 שאין בבעלותם דירה, ללא כל קשר למצבם הכלכלי. זאת בניגוד לגלגולים קודמים של התוכנית שכללה בעבר קריטריונים כמו מספר ילדים, שירות צבאי ומבחן הכנסה.

להגרלות הראשונות נרשמו אלפי זוגות שהתחרו על מספר מועט יחסית של דירות. הדבר עורר ביקורת שלפיה התוכנית רק מותירה את הצעירים בהמתנה על הגדר עד הזכייה - ולא משפיעה באמת על השוק עם כמה מאות דירות בהגרלות. בעקבות כך, בקיץ 2017 שונתה השיטה למה שכונה "ההגרלות הגדולות", הכוללות אלפי דירות.

אך בכדי להוציא הגרלות גדולות היה צורך לכלול בהגרלות גם דירות שטרם החל לגביהן הליך התכנון אלא רק נסגר עבורן המכרז לקרקע. כתוצאה מכך הזוכים נאלצו להמתין תקופה ארוכה להיתרי הבנייה ועשרות אלפים מהם עדיין לא באמת יודעים במה בדיוק זכו ומתי יקבלו את הדירה המיוחלת. ביקורת נוספת היא שההנחות בפריפריה נמוכות משמעותית מאלה שניתנות במרכז, וכי התוכנית באזורי הביקוש נועדה לעשירים בלבד – כאשר דירות בהנחה ממשלתית נמכרות במחיר של שלושה מיליון שקל ויותר עם הנחה של למעלה מחצי מיליון שקל.

"תוכנית מחיר למשתכן למעשה מטפלת בסימפטום ולא בבעיה", טוענת שמאית המקרקעין דליה עסיס. "אם מטים את מחירי הדירות באופן מלאכותי זה לא באמת מוזיל אותן. המחיר הוא תוצאה של ביקוש והיצע – אם אין מספיק דירות המחיר לא יירד. ההנחה שניתנה על ידי המדינה היתה נקודתית ולא משפיעה על השוק ככלל. כשדיירי מחיר למשתכן ימכרו את הדירה בעתיד, זה יהיה במחיר שוק ולא במחיר שרכשו אותה".

גם על מיקומם של רבים מהפרויקטים בתוכנית הממשלתית נשמעה לאורך השנים האחרונות ביקורת נוקבת. לדברי עסיס, "לא די בבניית ארבעה קירות, שירותים ומטבח. היום זה כבר לא מספיק לאף אחד. קרבה לעבודה, תחבורה ציבורית, פעילויות, בתי ספר וגני ילדים, שירותי מסחר וקהילה – יש עוד הרבה היבטים שאנשים מחפשים היום כשהם בוחרים היכן לגור. הדירה עצמה היא רק חלק קטן מהמשוואה הזאת, אם סתם נבנה עוד דירות במצפה רמון, זה לא אומר שאנשים יבואו לשם".

מאז יצאה לדרך לפני ארבע שנים נרשמו 187 אלף איש לתוכנית. במסגרת ההגרלות ישנם 33 אלף זוכים שבחרו את הדירה אותה ירכשו. עד כה אוכלסו 3,000 דירות בלבד בעיקר משום שהסחבת בשוק הדיור לא נפתרה. בתוכנית הוגרלו כ-72 אלף דירות, וכ-50 אלף קיבלו אישור החלטה להיתר בנייה. ההנחה הממוצעת בתוכנית עומדת על כ-285 אלף שקל לכל יח"ד. במכרזי המדינה שווקו עד כה כ-91 אלף יח"ד, לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון. עלות התוכנית באובדן הכנסות המדינה ממכירות הקרקע וסיבסודים של מענקים היא למעלה מ-7 מיליארד שקל.

הכבדת המיסוי על משקיעים

בקיץ 2015 העלתה הממשלה את מס הרכישה ל-8% ובנק ישראל פירסם מגבלות על מתן משכנתאות למשקיעים. במקביל נעשה ניסיון שכמעט צלח למיסוי כבד של בעלי דירות מרובות. כל הצעדים האלה מטרתם היתה אחת – צינון הביקוש לדירות מגורים בקרב משקיעי הנדל"ן. ואמנם, המשקיעים הבינו את "הרמז" ופעילותם בשוק הנדל"ן המקומי קטנה פלאים והגיעה לשפל היסטורי. אולי במפתיע, הדבר לא הביא לבלימת עליות המחירים בשוק הדיור, שלא לדבר על הורדה שלהם. בנוסף, מחירי השכירות המשיכו לעלות, ולזה כלל הנראה דווקא יש קשר ישיר להיעלמות המשקיעים.

"הכבדת המיסוי על המשקיעים לא ממש השפיעה על השוק כי הביקוש המצרפי נשאר אותו דבר", קובעת עסיס. "קיים מחסור בדירות ומדובר בעניין שרק יגבר וילך, וזה הרי מה שקובע את מגמת המחירים. הממשלה גם ניסתה להיאבק בבעלי 'דירות הרפאים' במהלך שהיה מוגזם לחלוטין. הרי כמה דירות כאלה כבר יש בארץ? דירות רפאים יש בדרך כלל לאנשים מעטים שברשותם הרבה דירות, ואז מתוך עשרות הדירות שלהם דירה אחת או שתיים לא מאוכלסת. מיסוי על שחקנים כאלה לא משפיע עליהם כהוא זה ובוודאי לא משפיע על השוק. מי שמחזיק דירה או שתיים בלבד משכיר אותן ולא משאיר אותן ריקות".

יו"ר הוותמל, אריאל יוצר צילום: דוברות משרד האוצר

הקמת הוותמ"ל: המלאי גדל, התכנון לקה

הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), שתפקידה לאשר תוכניות בנייה רחבות היקף בהליך מזורז, הוקמה באוגוסט 2014 במטרה "למלא את מדפי מינהל התכנון", כפי שאמרו המתכננים. נכון לדו"ח לסיכום שנת 2018 אושרו בוועדה 108 תוכניות הכוללות 386 אלף יח"ד.

לטענת גורמים רבים, כולל בתוך מינהל התכנון, הוותמ"ל השיגה את מטרותיה: היא יצרה מלאי תכנוני עצום, סייעה לחלץ תסבוכות תכנוניות שנמשכו שנים ואף הצליחה לייצר תחרות ולהמריץ את הוועדות המחוזיות לתכנן ביתר מרץ. אלא שלצד ההצלחות היו נגד הוועדה ביקורות רבות מכיוונים שונים, למשל חקלאים ומועצות האזוריות שאדמותיהם הופקעו בקלות יתר, לטענתם. עוד נטען כי הוותמ"ל יצרה מלאי תכנוני לאלפי יח"ד באזורים שבהם יש הגירה שלילית, וכן קידמה תכנון דורסני שפוגע בטבע ואינו שם דגש על תחבורה ציבורית, שבילי אופניים וחיבור לעיר הוותיקה.

לדברי עסיס, "הבעיה הגדולה של התכנון שהוא מוטה רכב פרטי ולא תחבורה ציבורית, היום אנחנו רואים וחשים את התוצאה של התכנון הזה במחסור בנתיבים נפרדים לתחבורה ציבורית אשר גורם לאנשים להעדיף נסיעה ברכב הפרטי, מייצר פקקים אינסופיים בכבישים, כמו גם מחסור בשבילים לכלי תחבורה דו גלגליים, מה שמביא לתאונות רבות הגובות מחיר כבד".

סוגיה כאובה נוספת שעלתה לדיון נגעה במעבר מתכנון לביצוע. הכוונה לכך שתוכניות רבות צפויות להתיישן על מדפי מינהל התכנון מבלי שניתן יהיה לבצע אותן, וגם במקרה שיבוצעו הן כבר יהיו מיושנות ולא רלוונטיות. בשל הבחירות לכנסת הוארך מועד פקיעת הוותמ"ל בשלושה חודשים נוספים, אך הערכה היא כי במידה שלא תבוטל, תעבור הוועדה בהדרגה לעסוק בהסרת חסמים ותכנון של מתחמי התחדשות עירונית ובתכנון הבנייה במגזר הערבי.

תמ"א 38 – הסוף?

באוקטובר 2019 המועצה הארצית לתכנון ולבנייה המליצה לממשלה לבטל את תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תוך שלוש שנים. ההחלטה שעוררה סערה בענף הנדל"ן התקבלה דווקא בסיום עשור שבו קצב מימוש התוכנית התגבר מידי שנה: מ-14 בניינים שקיבלו היתר ב-2009 ועד ל-540 בניינים ב-2018.

ב-2018 בלבד במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, 5,000 דירות ישנות עברו הליך של חיזוק או בנייה מחדש, ומספר דומה של דירות התווספו לשוק. בסך הכל, מאז הושקה התוכנית בשנת 2005 חוזקו ונבנו מחדש במסגרתה יותר מ-53 אלף דירות. מרביתן (אם לא כולן) נבנו בערים גדולות במרכז הארץ, כלומר באזורים שבהם הביקוש גדול מההיצע. מדובר באזורים בהם מלאי הקרקעות הפנויות לבנייה דל מאוד ולכן התחדשות עירונית היא האלטרנטיבה הכמעט יחידה לבנייה מחדש.

מאז הושקה ב-2005 בגרסתה הראשונה, זכויות הבנייה בתמ"א 38 גדלו, והיום אפשר להוסיף לבניינים מסוימים אפילו 3.5 קומות חדשות. כמו כן, התווספה האפשרות להרוס בניין ולבנות חדש במקומו. התמריצים האלה התבררו ככלכליים במרבית הערים במרכז, כשעוד ועוד יזמים נכנסו לתחום. כיום יש מאות חברות בנייה המתמחות בתמ"א 38, ומרבית חברות הבנייה הוותיקות חדרו גם הן לענף.

אבל במקביל גברה המחאה נגד התוכנית מצד תושבים ורבים מראשי הערים. המתנגדים טוענים כי התוכנית מאפשרת הוספת דירות ותושבים לעיר בלי להוסיף תשתיות מתאימות לקצב גידול האוכלוסייה: מקומות חניה, מוסדות חינוך, גנים ציבוריים ועוד.

"תמ"א 38 לא באמת תסתיים ב-2022", קובעת השמאית עסיס. "אם קוראים את החלטת הולנת"ע ואת הוראות המעבר מבינים שכן ניתן יהיה לבצע פרויקטים כגון תמ"א 38 – אבל במתכונת אחרת אשר תעדיף תכנון כולל המביא בחשבון גם תוספת תשתיות, עירוב שימושים ועוד. כל הביטול של התמ"א הוא 'לכאורי' ונועד למטרה אחת: הגדלה בגביית המסים. כרגע כל הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 פטורים ממס והעיריות צריכות לממן את כל העלויות העירוניות הנלוות לפרויקטים האלה מבלי שהן מכניסות שקל אחד מגביית היטל השבחה. ברור שהן ירצו לשנות את זה".

שמאית המקרקעין, דליה עסיס צילום: אלן צ'פלסקי

כעת מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מובילים מהלך במסגרתו כל עיר תקבע לעצמה את הכללים להתחדשות. העיקרון יהיה זהה – תוספת זכויות בנייה בתמורה לבנייה מחדש או חיזוק מבנה ישן במקרה שאין ברירה. אבל העיר היא זו שתקבע את היקף הזכויות שיינתנו ליזמים בכל שכונה, ומה הן המטלות שהיא דורשת מחברת הבנייה בנוסף. הצלחה של המדיניות החדשה חיונית משום שבמרכז הארץ יש מעט מאוד עתודות קרקע פנויות לבנייה, וההערכות הן כי בעשורים הקרובים רוב הדירות החדשות באזור תל אביב יבנו בהליכים של התחדשות עירונית.

עסיס מסכמת כי גם "אקסיומות התכנון בישראל צריכות לעבור רענון: מאז קום המדינה בערך מחצית מאוכלוסיית המדינה גרה בגוש דן. זה לא נתון שניתן לשנות, ולמרות זאת הממשלה מנסה להילחם במגמה הזו. לא צריך להילחם בזה, להיפך. צריך להמשיך במגמה הזו והתחדשות עירונית היא הכלי שיאפשר הגדלה של מספר יחידות הדיור, בהתאם לביקוש הגובר".