מנהלי מרכז העיר נדל"ן מסכמים: כך היה העשור של התמ"א

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בעוד ימים ספורים יציין שוק הנדל"ן הישראלי עשור שייזכר בזכות שתי מגמות עיקריות: פריצתה של ההתחדשות העירונית לחייהם (או לפחות לתודעתם) של כלל הישראלים, והמשך עליות המחירים מסוף העשור הקודם – עליות עקביות שלא פסקו על אף התערבות חסרת תקדים של הממשלה בשוק הדיור.

לכאורה, ואף על פי שאין זה ייעודה, היתה אמורה ההתחדשות העירונית, שהיקפיה גברו מדי שנה, להשקיט את גלי ההתייקרויות. אם ב-2009 התקבלו 14 היתרי בנייה לתמ"א 38, ב-2018 עמד מספרם על לא פחות מ-540 מבנים. כמו כן ב-2018 בלבד עברו 5,000 דירות ישנות הליך של חיזוק או בנייה מחדש במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, ומספר דומה של דירות התווספו לשוק. בסך הכל, מאז הושקה התוכנית בשנת 2005 חוזקו ונבנו מחדש במסגרתה יותר מ-53 אלף דירות. מרביתן (אם לא כולן) נבנו בערים גדולות במרכז הארץ, כלומר באזורים בהם הביקוש גדול מההיצע. זה אמנם נשמע הרבה, אך כפי שמלמדים מחירי הדירות הדוהרים – זה טיפה בים.

החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה מלפני חודשיים שקבעה מועד סיום לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק ועיבוי מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), לא הפתיעה איש בענף ההתחדשות העירונית. משיכת הידיים של הממשלה מתקציבים תומכים לרשויות, למשל במסגרת הסכמי גג, והיעדר התמיכה בטיפול בתשתיות ציבוריות תומכות לאותה התרחבות עירונית, פגעו בתמ"א 38 באופן משמעותי והיו מהגורמים העיקריים לביטולה. כמובן שגם הסחבת הביורוקרטית שאפיינה פרויקטים תרמה לא מעט לירידת קרנה של התוכנית.

נתונים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

לצד האמור, החלטת המועצה הארצית גם הכניסה את כולם לבלבול: מצד אחד, אחרי שנים שבהם היזמים לא הפסיקו "לקטר" על אי-ודאות תכנונית והיעדר יכולת להעריך אם פרויקטים שמקודמים כיום יזכו ליהנות מזכויות התמ"א גם בעתיד, הנה סופסוף ברור כי אוקטובר 2022 הוא "התאריך הקובע"; מצד שני, איש לא יודע מה יקרה ביום שאחרי התמ"א, כשנכון להיום כל שעומד על הפרק הוא המלצה של המועצה הארצית על מתווה עתידי ולא מחייב.

אז מה בכל זאת אפשר לומר? נדמה כי לכולם ברור שעתיד הערים בישראל תלוי בהתחדשות העירונית – בחידוש המבנים הישנים והמועדים לפורענות במקרה של רעידות אדמה ומתקפות טילים; בשדרוג התשתיות הרעועות שחלקן עומד על מכונו זה עשרות שנים; ובהתאמת תשתיות התחבורה למאה ה-21 ולגידול המסיבי באוכלוסיית המדינה.

תמ"א 38 תיזכר כתוכנית חשובה שהעירה את השוק מתרדמתו המסוכנת, אך גם ככזאת שלא סיפקה, ולא יכולה היתה לספק, את הצרכים האורבניים של ישראל במאה ה-21. כך למשל, היא לא יצאה כמעט מגבולות גוש דן – בעיקר בשל התעלמות התוכניות מהשונות בין אזורי מגורים ורשויות – והפכה די מהר מתוכנית קריטית למיגון מבנים ל"טרף" עבור משקיעי נדל"ן. על כן אין ספק שהתוכנית במתכונתה הנוכחית מחייבת שינויים והתאמות.

עם זאת, ביטולה בטרם גובשה תוכנית חלופית עלול ליצור נזק לענף הכה חשוב. עד שיזמים, קבלנים, עורכי דין, אדריכלים וגורמי מימון עיכלו את "עולם ההתחדשות העירונית", וכשהתעשייה כבר הרבה יותר מפותחת ו"חכמה" ומאפשרת ליותר פרויקטים להתקיים ולהצליח – דווקא עכשיו הוחלט לטרוף את הקלפים מחדש ולהחזיר את אי-הוודאות.

אבשלום שגיא צילום: אור פרבוזניק/ Paravozphotography

בנוסף, המעבר בו דוגלים גורמי התכנון מקידום מיזמים בודדים להתמקדות בהתחדשות עירונית מתחמית – מעבר מרומז נכון לעכשיו, כאמור בגדר "מתווה עתידי" בלבד – הוא בסך הכל דבר חיובי, לבטח מנקודת ראותן של הרשויות המקומיות שחוששות מחוסר יכולת לספק את צורכיהם של תושביהן העתידיים. עם זאת, לא צריך להיות גאון נדל"ן בשביל להבין שככל שמערבים יותר דיירים בפרויקט – כפי שנדרש במיזמים שחולשים על מתחמים שלמים – כך גובר הקושי להוציא אותו אל הפועל.

לכן טוב יעשו גורמי התכנון והממשלה אם יקפידו לשמור על גמישות תכנונית בכל תוכנית עתידית. כך, במקומות שבהם צירוף בניינים מהווה מכשול לפרויקט, יש לאפשר ביצוע נקודתי של פרויקטים הכוללים מבנה בודד. כך לא גם לא יקופח אף תושב, וגם העיר תרוויח.

נטייה נוספת שמסתמנת אצל גורמי התכנון היא להאציל את מירב הכוח לאישור פרויקטים חדשים על הרשויות המקומיות. נראה שצעד כזה טומן בחובו יתרונות רבים אך גם סכנות לא מבוטלות. מצד אחד, הרשויות הן אלה שמכירות את צורכיהן וצורכי התושבים שלהן בצורה הטובה ביותר, הן בהיבט המגורים והן בהיבט המסחר והתעסוקה. הן גם יוכלו לתכלל פרויקטים מתחמיים רבים ולדאוג שלא תיווצר אנדרלומוסיה של בנייה כפי שקרה בכמה ערים בשנים האחרונות.

אלון קליין צילום: אור פרבוזניק/ Paravozphotography

מצד שני, הרשויות חייבות בפיקוח ובעמידה ביעדים שיעוגנו בתוכנית עירונית המאושרת מראש על ידי גורם בקרה ארצי או מחוזי. אחרת, עלול להיווצר מצב שבו רשויות מסוימות ידרשו תמהיל מוטה מסחר ומשרדים על מנת לייצר הכנסה גבוהה יותר מארנונה, ובעצם לנצל את כוחן החדש כדי לפתור בעיות כלכליות שלהן – על חשבון צורכי המגורים.

לסיכום, הענף רשם עשור מוצלח, אך המספרים שהציג עד כה יהיו רחוקים מלספק את את הביקוש למגורים בעשור הבא. יש לקוות שגורמי התכנון ישכילו, בהובלת הממשלה שתקום, להגות תוכנית יעילה לקידום ההתחדשות העירונית: כזו שתחייב תמיכה משולבת בטיפול ובהרחבת תשתיות עירוניות; שתאפשר הוצאת היתר בתוך שמונה חודשים לכל היותר ממועד הגשת הבקשה; ותכיר בדיפרנציאציה שבין אזורים ושכונות בכל הקשור לניוד זכויות. רק כך ניתן יהיה להכניס ל"סל הכדאיות" אזורים נוספים ולמשוך יזמים גם לאזורים הפחות כלכליים. והדבר החשוב ביותר, כמובן, הוא לאזן טוב יותר בין כלל "השחקנים" בהתחדשות העירונית, ובראשם היזמים, בעלי הדירות, הדיירים, הרשות העירונית והשלטון המרכזי.

הכותבים הם מנכ"לים משותפים בחברת מרכז העיר נדל"ן, המתמחה במיזמי התחדשות עירונית