4 חדרים, 110 מ"ר: כך תיראה התמ"א של קבוצת סופרין ברמת השרון
על רקע מדיניות המכסות ברמת השרון, בקרוב יצא לדרך פרויקט הנרייטה סולד 17, במסגרתו יוקם בניין בוטיק חדיש של שבע קומות במנעד דירות רחב. צחי סופרין: "אנשים רוצים להיות חלק משכונת הדר, וזה משתקף גם בביקוש לגור בה"
שינוי הסטטוס של רמת השרון ממועצה מקומית לעיר, שהתרחש ב-2002, שידרג את תדמיתה ומיתג אותה כרשות המשלבת בה בעת מאפיינים של כרך מודרני ואווירה כפרית. על אף ההגירה החיובית והגידול באוכלוסייתה לכ-50 אלף תושבים, צביונה הפסטורלי של רמת השרון לא ניזוק, כשהיקפי הבנייה המצומצמים בתחומה מחדדים עוד יותר את מעמדה הנחשק של העיר השוכנת בלב אזורי הביקוש.
את חידוש מבניה הוותיקים של רמת השרון, שתציין 100 שנים להיווסדה ב-2023, מקדמת הרשות המקומית באמצעות התחדשות עירונית, כשהדגש על פי רוב הוא על מיזמים במסגרת מתחמית. על פי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית דורגה רמת השרון בשנה החולפת בין 10 הערים המובילות בהנפקת מספר היתרי הבנייה לפרויקטים בפינוי-בינוי, עם כ-580 דירות.
באשר למיזמים בתמ"א 38 התמונה סבוכה יותר. בכדי להסדיר את התחום, אושרה לפני כשנתיים תוכנית רש/3838, ועוררה תגובות רבות בקרב שחקני ההתחדשות העירונית הפועלים בעיר בשל קביעת מכסות נוקשות לפרויקטים של תמ"א 38 באזוריה השונים של העיר.
"הרציונל שעומד בבסיס תוכנית רש/3838 הוא הגדרת זכויות בנייה ברורות למיזמי תמ"א 38 ברמת השרון", מרחיב האדריכל דני קייזר, עורך התוכנית. "בהתאם לכך, חולקה העיר לתשעה מתחמים שלכל אחד מהם נקבע רף מקסימלי של דירות חדשות, תוך התייחסות ליכולת הנשיאה של התשתיות המקומיות בכל אזור ואזור, כגון מוסדות חינוך, מבני ציבור, שטחים ירוקים ומערכות תנועה וחנייה.
"ככל שבעלי דירות הזדרזו והתארגנו לפעול יחד עם יזמים, כך הם יכלו לממש את האפשרות לחדש ולמגן את דירותיהם. מי שהתמהמהו, עשויים לגלות שמכסת התמ"א באזור שלהם כבר מלאה".
הפרויקט בהנרייטה סולד 17. העבודות צפויות לדרך בעוד כארבעה חודשים הדמיה: Evolvemedia
הגודל כן קובע
אחד מאותם מיזמים שמיהרו ליישר קו עם המסר של גופי התכנון, ונכלל בתוכנית רש/3838, הוא זה שברחוב הנרייטה סולד 17. מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), במסגרתו חברו יחדיו שלושה גופי נדל"ן מנוסים – קבוצת סופרין, קבוצת וייס וחברת אורבן סיטי, המציגים רזומה נכבד בכל הקשור למיזמי מגורים, מסחר ומשרדים ולוגיסטיקה. היתר הבנייה לפרויקט כבר התקבל, והעבודות בשטח צפויות לצאת לדרך בעוד כארבעה חודשים.
"אנחנו מודעים לכך שתוכנית רש/3838 עוררה ביקורת, אבל אני יכול לומר שהדיאלוג שלנו מול העירייה היה ענייני, שוטף ומקצועי", אומר צחי סופרין, בעלים ודירקטור בקבוצת סופרין. "בעירייה מבינים היטב את חשיבות ההתחדשות העירונית לעתידה של רמת השרון, ואנו שותפים לדעתה כי מהלך כזה חייב להתבצע באופן שקול, מידתי ואחראי. בכל מקרה, מעניין יהיה לראות מה יקרה כאשר המכסות למיזמי תמ"א 38 יסתיימו, במיוחד כשמביאים בחשבון שעל פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ב-2022 צפויה התוכנית להיגנז".
במסגרת הפרויקט ייהרס הבניין שנבנה לפני עשורים לא מעטים, ובמקומו יוקם בניין בוטיק חדיש של שבע קומות ו-29 דירות, הכולל מרפסות שמש רווחות ידיים, לובי מעוצב, ממ"ד ומחסן לכל דירה, וכן חניה פרטית תת-קרקעית. 13 דירות בבניין יוקצו לדיירים הוותיקים (שגם יזכו לתוספת שטח של 25 מ"ר ביחס לדירתם הישנה), ועוד 16 דירות יועמדו למכירה, ובהן 2 דירות הפנטהאוז המפוארות.
הקונוטציה הראשונית בהקשר של תמ"א 38 היא של בניין מוזנח, מתפורר ומסוכן, אולם כאן אין זה המקרה: "לאורך השנים הדיירים תיחזקו את הבניין היטב, ואף שיפצו אותו מפעם לפעם", מרחיב סופרין, "אם כי עדיין מדובר במבנה ותיק שחייב להתמגן ולהתאים את עצמו לרוח הזמן. בבניין אוכלוסיית דיירים מגוונת, צעירים לצד פנסיונרים, שידעה להתאגד ולעבוד בשיתוף פעולה כשלכולם מטרה משותפת אחת: לגדול ולהתחדש".
הדירות בפרויקט הן בסדר גודל אחר לחלוטין ביחס למיזמים דומים. כך למשל, לדירות ה-4 חדרים שטח של 110 מ"ר בתוספת מרפסת, ואילו דירות ה-5 חדרים הן בשטח של 126 מ"ר בתוספת מרפסת, או 138 מ"ר בתוספת מרפסת.
על פרופיל הפונים מספר סופרין: "ההתעניינות הגדולה היא בראש ובראשונה מצד תושבים מרמת השרון. זו אוכלוסייה עם גאווה מקומית, שמכירה את האיכויות הטמונות בעיר, ורוצה להמשיך ולהתגורר בה. מדובר הן במשפרי דיור שרוצים להשתדרג ולעבור לדירה גדולה יותר והן במצמצמי דיור, שאחרי שהדור הצעיר עזב את הקן כבר לא זקוקים לווילות הגדולות. פונים נוספים אלינו הם מהמעגל השני של ערי השרון, מתל אביב וגם מאזור חיפה – משפחות שרוצות להתקרב למרכז, אבל לא מתחברות להמולה של תל אביב".
צחי סופרין. "בעירייה מבינים את חשיבות ההתחדשות העירונית לעתידה של רמת השרון" צילום: אסף פינצ'וק
שכונה של פעם
פרויקט הנרייטה סולד ממוקם בשכונת הדר, מהשכונות הנחשבות בעיר, שהוקמה במהלך המחצית השנייה של המאה הקודמת, ושמה מתכתב עם הפרדסים ששלטו אז בנוף האזור. השכונה מתאפיינת בבנייה רוויה של מבנים נמוכים בני 4-3 קומות, עם מוסדות חינוך, גינות ציבוריות ושטחים פתוחים. "זו שכונה של פעם במובן הטוב של העניין, שקטה, אינטימית ואיכותית", מפרט סופרין. "אנשים רוצים להיות חלק משכונת הדר, וזה משתקף גם בביקוש לגור בה".
שכונת הדר נהנית ממיקום אידיאלי, בהיותה תחומה בין דרך הראשונים מדרום, רחוב סוקולוב ממערב ורחוב אוסישקין ממזרח – ציריה הראשיים של העיר המאכסנים את מרב מוקדי הבילוי, התרבות והפנאי שיש לרמת השרון להציע. גם היציאה מהעיר והכניסה אליה, נוחות ומהירות באופן יחסי, ללא עמידה בפקקים על בסיס יומיומי.
מנתוני אתר מדלן עולה כי בין אוקטובר 2014 לאוקטובר 2019 זינק מחירה הממוצע של דירה בשכונה בלא פחות מ-50%, מכ-2 מיליון שקל לכ-3 מיליון שקל, כשלדעת מומחים המחירים עוד רחוקים ממיצוי.
הפרויקט בהנרייטה סולד 17 – תעודת זהות
המיזם: תמ"א 38/2 – הריסת בניין ותיק ובו 12 דירות, והקמת בניין מודרני תחתיו הכולל שבע קומות ו-29 דירות חדשות
התמהיל: דירות 5-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים
המיקום: שכונת הדר, רמת השרון
המחירים: החל מ-3.65 מיליון שקל לדירת 4 חדרים
האכלוס המיועד: 2023
החברות היזמיות: קבוצת סופרין, קבוצת וייס, חברת אורבן סיטי
האדריכל: עודד לביא
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
