"מחנק האשראי פתח את הדלת": הפניקס מסכמת שלוש שנים בתחום מימון הנדל"ן

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחד התחומים החמים והמתפתחים ביותר הוא תחום הליווי הפיננסי ומימון מיזמי בנייה. לאחר שנים שבהם נשלט התחום באופן מסורתי על ידי הבנקים, החלו בשנים האחרונות הגופים המוסדיים להציע ללקוחות תנאי ליווי טובים יותר ואפשרויות מימון מגוונות. בין אלה בולטות חברות הביטוח, שבתחרותן עם הבנקים על לב הלקוחות מציעות אפשרויות ליווי יצירתיות, הנהנות ממרחב רגולטורי נוח יחסית וכוללות פוליסות וערבויות חוק מכר.

פינוי-בינוי ברמת השרון. המערכת הפיננסית מבקשת ליהנות גם היא מפריחת הנדל"ן

דלתות נפתחות

אף שכיום הבנקים עדיין חולשים על החלק הארי של תחום הליווי הפיננסי של מיזמים אלה, זה מקרוב נכוו יזמים רבים בשל התלות המוחלטת בהם. על כן, בשנים האחרונות חברות יזמיות עוברות בהדרגה לאפיקי מימון אלטרנטיביים, ובתוך כך גם נהנות מתנאי מימון מיטביים הודות לתחרות הקיימת כיום בשוק.

"פעמיים בעשור האחרון היתה תחושה של מחנק אשראי במערכת הבנקאית. לקוחות עמדו בתור לאשראי בבנקים הגדולים – וקיבלו סירוב. מי שהרוויח מהמצב הזה הן חברות הביטוח, שהשחקנים בענף הנדל"ן מצאו את דרכם אליהן", מספרת גלית טפר, מנהלת תחום ליווי פרויקטים וערבויות נדל"ן בהפניקס השקעות.

לדבריה, לאור פריחת ענף הנדל"ן בשנים האחרונות, המערכת הפיננסית כולה – מבנקים ועד לחברות ביטוח וקרנות השקעה – משוועת לפרויקטים חדשים ולהוטה לממן מיזמי בנייה, ולאף אחד מהגופים המרכיבים אותה לא חסר ההון הדרוש לכך.

"המאזן השתנה ונמצא כיום בצד של הלקוחות והיזמים", קובעת טפר. "לראייתי, במצב זה, כשהכוח בידיהם והם מחוזרים על ידי גופים רבים, נכון לשחקנים בתחום הנדל"ן לפתוח את הדלתות במערכת הביטוח ולרקום עמה מערכת יחסים עסקית כבר מעכשיו – משני טעמים: ראשית, לא נכון לשים את כל הביצים בסל אחד. במצב שבו לחברה יש כמה פרויקטים, מומלץ לפזר את חלקם במערכת הבנקאית ואת חלקם האחר בחברות הביטוח; שנית, השוק משתנה, וכולנו יודעים שלרוב הכוח נוטה לטובת הבנקים. לכן, כדאי לפתח את מערך הקשרים היום, לקראת שינוי שאולי יחול בשוק בהמשך הדרך".

בולטת בשטח

טפר יודעת על מה היא מדברת. הפניקס השקעות ופיננסים, חברה אחות של הפניקס ביטוח המוכרת, מככבת בכותרות העיתונות הכלכלית בשנים האחרונות בשל דריסת הרגל המשמעותית בענף מימון הנדל"ן. ב-2018 רכשה זרוע הנדל"ן של החברה 25% מהבעלות בחברת היזמות אקרו נדל"ן, ובכך הפכה לחברת הביטוח היחידה בשוק המקומי אשר ברשותה חברת יזמות המשקיעה באופן ישיר בנכסים ובייזום.

בצד זה, גם תחום ליווי הפרויקטים וערבויות הנדל"ן של הפניקס השקעות בלט בשוק המקומי. ב-2016 הודות לפעילות היחידה, היתה הפניקס מחברות הביטוח הראשונות שהעניקו ליווי פיננסי מלא לפרויקט במסגרת תוכנית מחיר למשתכן באחיסמך שבלוד.

תחום ליווי הפרויקטים וערבויות הנדל"ן של הפניקס סיכם באחרונה שלוש שנים מוצלחות עם צמיחה מרשימה במיוחד במימון מיזמי בנייה למגורים. הפרויקט הראשון של היחידה החל ביוני 2016 והסתיים באוגוסט 2018 עם קבלת טופס 4. מלבדו עוד שלושה פרויקטים הגיעו באחרונה לקו הסיום. לדברי טפר, עד היום אישרה היחידה פוליסות ליווי לעשרות פרויקטים במסגרת של מיליארדי שקלים – חלקם בשלבי מימון הקרקע ואחרים בליווי פעיל.

אחיסמך. הפניקס העניקה ליווי פיננסי מלא לפרויקט במחיר למשתכן צילום: יהודית גרעין-כל

בדומה לסקטור נדל"ן בבנק, היחידה מציעה ליווי פיננסי ללקוחות החל משלב הגשת ההצעה במכרז לזכייה בפרויקט, דרך מימון הקרקע, הנפקת פוליסות לרוכשים (אשר נקראות במערכת הבנקאית ערבויות חוק מכר), ועד להסרת השעבודים וסיום התהליך. במסגרת הליווי, היחידה מעניקה ללקוחותיה אשראי בכיר, אשראי מזנין, ערבויות לגופים שונים במשק, ערבויות פיתוח, פוליסות לדיירים החדשים, וכן ערבויות לבעלי הקרקע בעסקות קומבינציה או בפינוי-בינוי.

טפר מסבירה כי תהליך המימון בחברת ביטוח דומה בעיקרו לזה המתרחש במערכת הבנקאית, ועומד בכל הסטנדרטיים המקצועיים: "כשמגיע לקוח פוטנציאלי, אנו בוחנים את הפרויקט לעומק: דו"חות כלכליים, דו"ח אפס, מסיירים פיזית בסביבת הנכס, ועוד. במידה שמחליטים להתקדם, העסקה עוברת לוועדות אשראי מקצועיות. לאחר מכן מתקדמים בפן המשפטי ועם סגירת החוזה יוצאים למימון ולליווי".

עיקר הפעילות של הפניקס השקעות מתמקדת בפרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). הבחירה ללוות פרויקטים מתבצעת על בסיס גודלם, והחל מרף פוליסות או ערבויות לפרויקט של עשרות מיליוני שקלים. "יצרנו מומחיות חשובה במיוחד לאור מורכבות הפרויקטים, מתוך אמונה כי ההתפתחות העתידית של ענף הנדל"ן טמונה בהתחדשות עירונית", מרחיבה טפר. "אנו נותנים עדיפות לפרויקטים האלה משום שהם מאופיינים בצריכת אשראי נמוכה לצד צריכה גבוהה של ערבויות לבעלי קרקע או פוליסות חוק מכר לרוכשי הדירות. בכך הם מביאים לידי ביטוי את החוזקות של הפניקס כמלווה וכמנפיקת פוליסות חוק מכר וערבויות".

גלית טפר. "חברות הביטוח הביאו את הידע המקצועי מהבנקים" צילום: הפניקס

לדבריה, הפניקס שמה לה למטרה לגדול ולהרחיב את הפעילות בתחום זה בשנים הקרובות, תוך שאיפה לשכלל את השירות הניתן ללקוחות הן מבחינת המענה האנושי והמחויבות להצלחתם, והן מבחינת מכלול המוצרים המשלימים ואפשרויות המימון וההשקעה בפרויקטים ובחברות.

מכרסמות בבנקים

טפר, שהחלה את דרכה במערכת הבנקאית, אומרת כי נטייתם של יותר ויותר יזמים לכיוון המימון החוץ-בנקאי טמונה ביכולת המימון הגמישה העומדת לרשות חברות הביטוח: "חברה פיננסית גדולה ובכירה יודעת לממן עבור לקוחותיה גם עסקות מיוחדות יותר, ולתת מענה שאולי במקומות אחרים אין, כמו למשל לממן חלק מהון הפרויקט או אפילו לקנות חלק מנכס לצורך השבחת הפורטפוליו שלה. זאת בניגוד לבנק שאינו יכול מבחינה רגולטרית להחזיק בנכסים".

היא מזכירה כי ב-2015 היוו הערבויות והפוליסות שהנפיקו חברות הביטוח 5% בלבד מכלל ערבויות חוק המכר בענף הבנייה. "כיום, על פי הדוחות הכספיים של הבנקים עצמם, לכל הבנקים יחד יש 68 מיליארד שקל בערבויות חוק מכר. כ-21-20 מיליארד בלאומי ובפועלים (כל אחד), 11-10 מיליארד בדיסקונט ובמזרחי-טפחות, והיתר בבנקים הקטנים יותר. בהערכה גסה, חברות הביטוח מחזיקות סכום נוסף של 20-15 מיליארד שקל, כלומר כ-20% מכלל הערבויות. זוהי עלייה משמעותית מאוד ביחס ל-2015.

"זה לא מפתיע שאנחנו מהווים תחרות של ממש לבנקים", מסכמת טפר. "חברות הביטוח הביאו את הכוחות המקצועיים מהמערכת הבנקאית, והם פועלים בסטנדרטים של הבנק מבחינת חיתום, הבנת הנדל"ן ועוד. היתרון הוא שבמעבר מהמערכת הבנקאית לזו הפרטית, הכוחות הפועלים בשוק למדו להיות יצירתיים יותר, גמישים יותר ו'דיל מייקרים'".