הנדון – הילדים שלנו: מכתב פתוח לשרת הבינוי והשיכון

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

לכבוד שרת הבינוי והשיכון:

בראשית השנה התמנית לתפקיד שרת הבינוי והשיכון – תפקיד קריטי לא רק לגורלו של שוק הדיור אלא גם לכלכלת ישראל כולה. הענף שלנו, את ודאי יודעת, לא רק בונה רבבות יחידות דיור בשנה אלא גם מפרנס, במישרין ובעקיפין, המוני בתי אב. לפיכך האחריות לגורלו ותנאי מגוריו של הדור הבא היא גם שלך, כמי שעומדת בראש פירמידת מקבלי ההחלטות.

על רקע חשיבות המשימה, זו העת להפשיל יחדיו שרוולים, לשנות גישה ולהשתחרר מהקיבעון שגרם לשוק נדל"ן לקפוא על שמריו. העובדה ש"תקרת הזכוכית" של 45-40 אלף התחלות בנייה לשנה איננה נפרצת, היא לא מקרית. זה יקרה רק כאשר תכריזי באומץ על תוכנית אסטרטגית מקיפה וכוללת.

הנה אם כן 10 דגשים שיסייעו בגיבוש התוכנית ובהצעדת שוק הדיור קדימה:

1. יש לבצע מיפוי יסודי ולאתר את המקומות שבהם נדרשת התחדשות עירונית (הן באמצעות תמ"א 38 והן בפינוי-בינוי), לקבוע מכסת דירות שתיבנה מדי שנה ולוח זמנים מוגדר לעמידה ביעדים. כחלק מהמהלך יש להחליט על התמורות לדיירים, לקבלנים וליזמים, ולייצר סל תמריצים משמעותי לרשויות המקומיות באופן שיהיה להן אינטרס לקדם, ולא לעצור, תהליכים אלה. 

מבדיקה שערכנו בלשכת הקבלנים מתברר כי מהלך כזה לבדו - אם יתבצע בדיאלוג בין נציגי הממשלה, הרשויות, הוועדות השונות, והשחקנים הפועלים בתחום – יביא לבנייתן המיידית של עוד 15-10 אלף דירות בהתחדשות עירונית, ויעלה את הסך הכולל של התחלות הבנייה בשנה לכ-60 אלף.

פרויקט פינוי-בינוי ביהוד-מונסון. "על המדינה לייצר סל תמריצים משמעותי לרשויות המקומיות" צילום: אוראל כהן

2. לכוחות השוק חשוב להעניק את הרוח הגבית שתאפשר להם לבצע את עבודתם, כשיש להפסיק את הפיאסקו לפיו מחיר למשתכן הופכת לליבת שוק הדיור. תוכנית זו כבר מגיעה כיום לכ-40% מהשוק, ובקצב הנוכחי עוד תזנק לכ-60% ממנו. לשם כך נדרשים שני צעדים מהותיים: האחד – להקטין מיידית את מחיר למשתכן לממדיה הטבעיים הנחוצים - כ-20% מנתח השוק, לא יותר; בו בזמן, יש להעניק תמריצים הן לקבלנים והן לעיריות ולמועצות, ולקדם מיזמי דיור לכלל האוכלוסייה, ובראש וראשונה לליבת השוק, אוכלוסיית משפרי הדיור.

3. המצב הנוכחי, עם 45-40 אלף התחלות בנייה בלבד, יחד עם נטילת משכנתאות שחצתה השנה שיא כל הזמנים, יוצר ביקושים כבושים אדירים ויביא לתדלוק המחירים בשוק לרמות בלתי-נסבלות. על מנת להימנע מתסריט אימים כזה, יש הכרח בשינוי המצב הנוכחי המאופיין במכרזי קרקע הנשלטים ביד רמה על ידי רמ"י ועל ידי קבוצה מצומצמת של חברות ענק הדוחקות את רגלי כל הקבלנים הבינוניים והקטנים. העוול שנגרם כאן כפול ומכופל: גם שבירת מטה לחמם של רבבות העוסקים בשוק הדיור, וגם יצירת מונופול הגורם בעצמו לעליות מחירים.

4. לצערי, ההיסטוריה הנדל"נית מלמדת שכל הממשלות, מימין ומשמאל, מדברות גבוהה על קירוב הפריפריה למרכז, אולם בפועל זו הולכת ומתרחקת מ"מדינת תל אביב". לכן, כבוד השרה, עלייך לפעול להרחבה ניכרת של זכויות הבנייה לקבלנים בפריפריה, באופן שתהיה להם כדאיות כלכלית להיכנס לפרויקטים. הדרך? שדרוג יחס הדירות החדשות שיקבלו תמורת הישנות שייהרסו ל-10:1, או באמצעות הענקת קרקע משלימה במרכז. כך, ובדגש על עירוב שימושים, ייבנו באזורי הספר המוני דירות חדשות, לצד מבני ציבור, מתחמי תעסוקה, מסחר ופנאי.

5. בד בבד עם התחדשות עירונית ושימושים מעורבים בפריפריה, חובה לשדרג את מערכת התחבורה, ובמיוחד את המערכות להסעות ההמונים – רכבות, אוטובוסים קלים ומהירים (BRT), ושאטלים. צעד כזה יאפשר ניידות משמעותית של אוכלוסיות איכותיות לפריפריה, וגם יצמצם את עומס הרכבים בכבישי ישראל.

שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא ביטון. "לא לחשוש מביקורות ומקמפיינים" צילום: יעל אורבך

6. הרגולציה השוחקת חייבת להתעדכן ולהתייעל. ההליכים הביורוקרטים הבלתי-נגמרים הם מקל בגלגליו של כל פרויקט. על כולנו לזכור שאחוז הישראלים שברשותם דירה הולך ויורד משנה לשנה, ועומד היום על כ-65% בלבד (לעומת למעלה מ-70% לפני 30-20 שנה). המשמעות היא שכל בית אב שלישי הוא ללא דירה בבעלותו, ואם נתמקד בצעירים עד גיל 40, הרי שכבר נגיע לכל בית אב שני.

7. חובה לעצור אחת ולתמיד את הזלזול המשווע בחיי אדם באתרי הבנייה, המתבטא בתאונות למכביר ועשרות הרוגים בשנה. עם היבחרי לנשיא לשכת הקבלנים, דחפתי להכשרה מיידית של 120 ממוני בטיחות ואני ממשיך ופועל לקידום קורסים והכשרות נוספות. עם זאת, ללא שיתוף פעולה, בקרה, אכיפה ופיקוח מצד הממשלה, לא נוכל לעקור מהשורש את התופעה העגומה הזאת.

8. האינטרס של כולנו הוא להחזיר לזירה המקומית את משקיעי הנדל"ן הישראלים והזרים - ומהר. במהלך ארבעת העשורים האחרונים נע אחוז המשקיעים סביב 25%-30% מבעלי הדירות – כולל בזמנים ביטחוניים קשים. החל מ-2015, בעקבות הכפלת מס הרכישה ודחיקת המשקיעים החוצה על ידי הממשלה הקודמת, ירד אחוז המשקיעים בתלילות לכ-13% - בדומה לזה של שנות ה-70 ומלחמת יום כיפור. המשקיעים הם הקטר המוביל של שוק הדיור. נקודה.

רוני מזרחי. "זו העת לשנות גישה ולהוציא שת שוק הנדל"ן משמריו" צילום: באדיבות קבוצת מזרחי ובניו

9. בעולם דינמי ומתפתח, גם ענף הנדל"ן נדרש לאמץ וליישם טכנולוגיות חדשות. מוזר שדווקא בישראל, מעצמת היי-טק וטכנולוגיה ראשונה במעלה, ענף הנדל"ן מפגר משמעותית אל מול מדינות המערב. במקום לנופף בסיסמאות, הדרך למהפכה עוברת דרך עידוד צעירים משכילים להשתלב בענף – למשל באמצעות תגמול משמעותי של יוצאי צבא (כפי שאנחנו נוהגים בלשכת הקבלנים), סבסוד לימודים גבוהים וכמובן שדרוג כל תהליך הייצור, שיוביל לקיצור לוחות הזמנים, חיסכון בעלויות, והכי חשוב – לעוד דירות על המדף.

10. עצת הזהב העשירית והאחרונה, היא לא לחשוש מביקורות, כולל קמפיינים כאלה ואחרים של קבוצות בעלי עניין. אחריות הנושאת בתפקיד שרת הבינוי והשיכון היא להתייצב בנחישות ובאומץ מול תושבי ישראל ולהוביל חזון שיוציא ענף הנדל"ן למציאות חדשה. אנחנו כאן לרשותך. בכוחות משותפים נעשה ונצליח.

הכותב הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו